다음달 스트레스 DSR 도입 대출규제 강화…주담대 한도는 어떻게 달라지나 [2024 금융위 정책 돋보기]

[한국금융신문 김경찬 기자] 미래 금리 변동 위험을 반영한 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 제도가 다음달 26일부터 본격 시행된다. 은행권 주택담보대출을 시작으로 전업권·전체 대출에 순차적으로 도입할 예정이며 스트레스 DSR 도입에 따른 대출 한도는 최대 16% 감소할 것으로 보인다. 올해 상반기는 스트레스 금리의 25%를 적용하고 하반기는 50%, 내년부터는 100%를 적용한다.

25일 금융권에 따르면 금융위원회는 지난 18일 미래 금리변동위험을 반영하는 ‘스트레스 DSR’ 도입을 골자로 하는 은행업감독규정 일부개정규정안 규정변경예고를 공고했다. 스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 상승할 가능성을 감안해 DSR 산정시 일정수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 제도를 가리킨다.

정부는 올해 DSR 예외적용 항목별로 개선여부를 적극 검토해 서민·실수요층의 부담이 가중되지 않는 범위 내에서 DSR 적용범위를 확대하고 저리의 장기·고정금리 대출 공급에 있어 민간 금융회사의 역할도 강화할 계획이다. 또한 스트레스 DSR 등 제도개선 과제가 차질없이 안착될 수 있도록 금융권과 긴밀히 소통해 나갈 방침이다.
스트레스 금리는 향후 금리상승 위험에 노출될 가능성이 있는 금리변동형 대출 상품의 원리금 상환부담 및 차주의 채무상환능력 변화를 파악하기 위해 향후 금리상승 가능성을 고려한 가산금리로 과거 5년 내 가장 높았던 수준의 가계대출 금리와 매년 5월·11월 기준 금리를 비교해 결정된다. 스트레스 금리는 1.5~3.0% 내에서 결정된다.

변동금리 대출은 과거 5년간 최고금리에서 현재금리를 제한 가산금리를 그대로 적용하면서 변동금리에 비해 차주가 겪는 금리 변동 위험수준이 낮은 혼합형 대출과 주기형 대출에 대해서는 이보다 완화된 수준으로 가산금리가 적용된다.

혼합형 대출은 전체 대출만기 중 고정금리 기간이 차지하는 비중이 높을수록 보다 낮은 수준의 스트레스 금리가 적용된다. 예시로 30년 만기 대출의 경우 고정기간이 5~9년인 대출은 변동금리에 적용되는 스트레스 금리의 60%, 9~15년인 대출은 40%, 15~21년인 대출은 20%에 해당하는 스트레스 금리를 가산한다.

주기형 대출은 변동형이나 혼합형 대출에 비해서 차주가 부담하는 금리변동위험이 낮은 만큼 혼합형 대출보다 더 완화된 수준의 스트레스 금리를 적용한다. 30년 만기 대출의 경우 금리변동주기가 5~9년인 대출은 변동금리에 적용되는 스트레스 금리의 30%, 9~15년은 20%, 15~21년은 10%에 해당하는 스트레스 금리를 적용한다.

신용대출에 대해서는 신용대출 전체 잔액이 1억원을 초과하는 경우에 한해 적용하면서 스트레스 DSR 제도 안착상황 등을 모니터링해 적용범위를 점차 확대할 계획이다. 통상 대출만기가 주택담보대출 대비 짧은 특성 등을 감안해 스트레스 금리가 산정된다.
만기 5년 이상 고정금리로 운영되는 경우는 스트레스 금리를 적용하지 않고 만기 3년 이상 5년 미만인 고정금리 대출은 주담대 변동금리 스트레스 금리의 60%를 적용, 그 외 신용대출은 변동형 대출에 준해 스트레스 금리를 부과한다.

정부는 다음달 26일부터 은행권 주담대에 스트레스 DSR을 우선 시행하고 상반기 중에는 은행권 신용대출과 2금융권 주담대까지 확대할 예정이다. 추후 스트레스 DSR 제도의 안착 상황 등에 따라 내년 하반기 내 기타대출 등까지 순차적으로 적용 범위를 확대해 나갈 방침이다.

제도 도입에 따른 충격을 최소화하는 조치도 취해 나갈 계획이다. 스트레스 DSR 제도 시행 첫해인 올해 상반기 중에는 스트레스 금리의 25%, 하반기 중에는 50%만 적용하고 내년부터 스트레스 금리 100%를 적용한다. 기존대출의 증액없는 자행대환, 재약정의 경우에는 올해 스트레스 금리적용을 유예하고 내년부터 적용해 나갈 계획이다.

스트레스 DSR 도입에 따라 올해 상반기 대출한도는 스트레스 금리 0.375%를 적용해 2~4% 감소하고 하반기에는 0.75%를 적용해 3~9% 감소할 것으로 전망된다. 내년에는 스트레스 금리 1.5%를 적용해 대출한도가 6~16% 감소할 것으로 전망된다.
소득 5000만원 차주 기준 30년 만기, 분할상환 대출 시 변동금리 한도는 기존 3억3000만원에서 올해 상반기 3억1500만원, 하반기 3억원, 내년 2억8000만원으로 감소할 것으로 분석된다. 혼합형 대출 한도는 기존 3억3000만원에서 올해 상반기 3억2000만원, 하반기 3억1000만원, 내년 3억원으로, 주기형 대출 한도는 기존 3억3000만원에서 올해 상반기 3억2500만원, 하반기 3억2000만원, 내년 3억1000만원으로 감소할 것으로 분석됐다.

소득 1억원 차주 기준 30년 만기, 분할상환 대출 시에는 변동금리 한도가 기존 6억6000만원에서 올해 상반기 6억3000만원, 하반기 6억원, 내년 5억6000만원으로 감소할 것으로 분석된다. 혼합형 대출 한도는 기존 6억6000만원에서 올해 상반기 6억4000만원, 하반기 6억2000만원, 내년 5억9000만원으로, 주기형 대출 한도는 기존 6억6000만원에서 올해 상반기 6억5000만원, 하반기 6억4000만원, 내년 6억2000만원으로 감소할 것으로 분석됐다.

스트레스 DSR 제도가 도입되면 변동형 대출을 이용하는 금융이용자들은 미래 금리변동 위험을 감안한 한도범위 내에서 대출을 이용하게 돼 향후 금리가 상승하더라도 규제수준 등을 넘는 과도한 채무부담을 지는 것을 방지하는 효과가 기대된다. 미래 금리변동 위험이 상대적으로 낮은 혼합형·주기형 대출이나 순수 고정금리 대출에 대한 선호가 높아져 가계부채 질적개선도 상당부분 이뤄질 것으로 예상된다.

정부는 연내 금리인하 기대가 형성되는 과정에서 가계부채 증가속도가 확대될 위험이 있고 경기회복 지연 등으로 취약차주의 어려움이 가중될 수 있어 가계부채 증가세를 면밀히 관리하고 서민·실수요 계층의 어려움이 최소화 되도록 다양한 정책적 노력을 기울여나갈 계획이다.

가계대출 증가속도가 과도하게 확대되지 않도록 전 금융권의 모든 가계대출을 대상으로 긴밀히 소통하고 면밀한 관리를 이어나갈 방침이다. 전 금융권의 정기적인 간담회 등 가계대출 증가세를 밀착 관리하고 기재부·국토부 등 관계부처와 함께 유기적인 협력체계를 구축해 가계부채를 면밀히 관리할 계획이다.

특례보금자리론 종료 이후에도 서민·실수요층을 대상으로 정책모기지가 지속 공급될 수 있도록 지원하고 과도한 중도상환수수료가 부과되지 않도록 가이드라인을 마련하는 등 차주 부담을 완화하기 위한 다양한 정책적 노력을 추진해나갈 계획이다.

정부는 보금자리론을 연내 10조원에서 5조원을 가감한 범위에서 탄력적으로 운영할 예정이다. 연간 10조원 공급을 기본으로 시장 자금수요·여타 정책자금 집행상황 등을 모니터링하며 공급액을 탄력적으로 조정해 전체적인 정책모기지가 과거 10년간 평균 수준인 40조원 내외로 공급되도록 관리할 계획이다.

기본적으로 연소득(부부합산) 7000만원 이하면서 주택가격 6억원 이하 대상을 지원한다. 신혼부부는 연소득이 8500만원 이하로 완화되며 다자녀 가구는 자녀 수에 따라 8000만원에서 1억원까지 소득요건이 완화된다. 전세사기 피해자에 대해서는 소득제한 없이 9억원 이하 주택까지 지원할 예정이다.

대출한도는 일반과 신혼부부, 다자녀 가구 중 2자녀까지 3억6000만원이며 다자녀 가구 중 3자녀와 전세사기 피해자에 대해서는 4억원까지 가능하다. 담보인정비율(LTV) 한도는 일반, 신혼부부, 다자녀 가구 모두 70%를 적용하고 규제지역은 60%며 총부채상환비율(DTI)은 60%, 규제지역은 50%다. 전세사기 피해자의 경우 LTV 100%가 적용된다.

금리는 현 특례보금자리론(우대형)보다 30bp 인하한 4.2~4.5%를 적용하면서 취약부문에 대해서는 3%대 중반의 금리를 제공할 수 있도록 우대금리 혜택을 확대할 계획이다. 우대금리 최대 인하폭은 총 100bp까지로 앞서 80bp보다 확대된다.

전세사기 피해자의 경우 최대치인 100bp가 적용되며 장애인·다자녀(3자녀 이상)·다문화·한부모 가구의 경우 각 70bp씩 우대금리가 적용된다. 저소득청년·신혼부부·신생아가구 등에도 10~20bp의 우대금리 혜택이 적용된다.

김경찬 한국금융신문 기자 kkch@fntimes.com