주담대 50년 만기 상환능력 입증시 ‘DSR 50년’ 가능 [Q&A]

[한국금융신문 김경찬 기자] 금융위원회는 13일 이세훈 사무처장 주재로 유관기관과 함께 가계부채 현황 점검회의를 개최했다. 참석자들은 7월에 이어 8월에도 주택거래 회복세 등이 이어지고 있어 향후 가계부채 증가세가 보다 확대되지 않도록 면밀한 관리가 필요한 시점이라는 데에 의견을 같이했다.

금융위에 따르면 지난달 전 금융권 가계대출이 6조2000억원 증가하는 등 5개월 연속 증가세가 지속되고 있다. 은행권 가계대출은 6조9000억원 증가했으며 은행권 주택담보대출은 일반 개별 주담대가 4조1000억원 증가하는 등 정책모기지, 집단대출 중심으로 총 7조원 증가했다.

은행권 주담대 등을 중심으로 5~6조원 수준의 증가세가 지속되는 상황으로 50년 만기 주담대의 경우 올해 8조3000억원 공급된 가운데 7~8월에 6조7000억원 공급됐다. 이에 금융당국은 시중은행의 가계대출 관리강화를 위해 50년 만기 주담대가 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 우회수단으로 악용되지 않도록 DSR 산정만기를 최대 40년으로 제한하기로 했으며 1년간 한시적으로 공급하기로 했던 일반형 특례보금자리론의 공급을 오는 27일부터 중단하기로 했다.
다음은 금융당국의 가계부채 관리 방안을 일문일답 형태로 정리했다.

- 7월보다 8월 가계부채 증가폭이 더 커졌는데 이유는? 가계부채 관리강화 조치가 시급한 것이 아닌지?

▲ 7월에 이어 8월에도 주택거래 회복세 등의 영향에 따라 은행권 주담대 등을 중심으로 5~6조원 수준의 증가세가 지속되고 있다. 이러한 가운데 7~8월 중 주요 은행에서 경쟁적으로 취급한 50년 만기 대출이 가계부채 증가세 확대에 상당 부분 영향을 미쳤다.

50년 만기 대출은 지난 6월 8000억원에서 7월에 1조8000억원, 8월에 5조1000억원으로 증가했다. 6대 은행과 카카오뱅크의 주담대 신규 취급액 중 50년 만기 주담대 비중은 지난 1분기 0.1%에서 2분기 1.6%로 확대됐으며 지난 7월에는 16.2%, 8월에는 48.3%로 급증했다.

향후 가계부채 증가세가 보다 확대되지 않도록 시중은행 등 금융권의 대출관행 개선 및 DSR 등 제도정비 등을 추진해 나가는 한편, 특례보금자리론 등 정책모기지 공급을 서민·실수요층 위주로 개편하는 등 보다 면밀한 관리에 나설 방침이다.
- 최근 가계대출 증가는 부동산 거래 정상화 등이 주요 원인인데 50년 만기 대출 규제에 집중하는 것 아닌지?

▲ 주택거래 정상화 등에 따라 일정 부분 주담대 취급이 증가하는 것은 어느 정도 불가피한 측면이 있으나 최근과 같은 50년 만기 대출 급증을 방치해 DSR 규제 우회 및 다주택자 등의 투기수요 악용 등으로 이어질 경우 불필요한 대출 확대, 주택시장 불안요인 등으로 작용 가능하며 변동금리 위주의 우리나라 가계부채의 구조적 한계 등과 맞물려 가계부채 부실위험이 확대될 우려도 존재한다.

아울러 50년 만기 대출 취급과정에서 드러난 은행권의 느슨한 대출심사행태를 바로잡는 제도개선 등을 통해 상환능력 범위 내에서 빌리고 처음부터 나눠갚는 기본 원칙이 보다 뿌리 깊게 정착하도록 관리하기 위한 취지이다.

- 50년만기 대출은 통상적으로 주택매각 등으로 만기 전에 상환하는데 대출 전기간 상환능력 감안하는 것이 필요한지?

▲ 향후 주택매각 등을 통해 중도상환하는 것을 전제로 대출을 취급하는 것은 적절한 여신심사 관행으로 보기 어렵다. 차주 입장에서도 주택매각 등을 전제로 스스로 상환하기 어려운 과도한 대출을 장기간에 걸쳐 이용할 경우 원금상환이 더디게 이뤄지는 가운데 장기간 과도한 원리금 상환부담을 지게 되는 측면이 있다. 특히 금리 상승·주택가격 하락이 이뤄질 경우 소득이나 주택매각 어느 방법으로도 대출상환이 곤란한 위험한 상황에 처할 수 있다.

- 정부가 50년 만기 주담대를 장려했던 것 아닌지?

▲ 정책모기지의 50년 만기 대출상품은 소득이 낮은 청년층 등의 주거 실수요 등 관련 애로해소를 위해 설계된 정책상품으로 만 34세 이하의 무주택 청년층이나 신혼부부 등을 대상으로 50년 전 기간에 걸쳐 고정금리로 취급될 수 있도록 해 DSR규제 우회, 변동금리 노출, 투기수요 악용 등 가능성을 사전에 방지하도록 설계했다.

최근 급증한 시중은행의 50년 만기 주택담보대출은 정책모기지와 무관하게 개별은행 자율적으로 출시한 상품으로 다주택자 등도 이용 가능하고 주로 혼합형 금리로 취급되는 등 정책금융상품과 상이하게 운영돼 정책상품의 취지와 달리 DSR 우회수단으로 사용된 측면이 있다.

- 산정만기를 40년으로 제한하면 50년 상환이 충분히 가능한 경우도 대출한도가 축소되게 되는 것인지

▲ 대출기간 내 충분한 상환능력 확인이라는 원칙 하에서 상환능력이 인정되는 경우에는 제도를 유연하게 적용할 계획이다. 40년을 넘는 만기의 대출이라도 차주가 대출 전 기간 중 해당대출을 상환할 수 있는 충분한 능력이 있다고 인정될 경우 실제 만기적용을 허용할 것이다. 예시로 20~30대 청년층이나 퇴직연금 등 은퇴 후 소득이 충분히 입증되는 경우 등 상환능력이 인정되는 경우 50년 만기 주담대도 50년 만기 그대로 적용할 수 있다.

- 2단계 조치로 제시된 만기설정 원칙 도입의 취지는? 언제부터 시행될 예정인지?

▲ 만기설정 원칙은 모든 종류의 대출에 있어 차주의 미래소득흐름을 감안해 차주가 실제 상환할 수 있는 범위 내에서 대출만기와 상환금액을 설정해야한다는 취지다. 다만 현실적으로 모든 종류의 대출에서 만기설정 원칙을 당장 적용하는 것이 쉽지 않은 만큼 은행권의 준비상황 등을 보아가며 점진적으로 관련 기준을 구체화해 나갈 예정이다.

- 금번 대책은 전 금융권에 동일하게 적용되는지

▲ 원칙적으로 은행·보험·상호금융·여전사·저축은행 등 전 금융권에 적용된다. 대출만기 설정 등과 관련한 전 금융권 행정지도를 실시할 예정이다.

- 일반형 공급을 중단하는 것은 특례보금자리론을 1년간 공급하겠다는 당초 발표와 상반되는 것은 아닌지?

▲ 특례보금자리론 공급요건 개편은 한정된 재원을 서민·실수요층 등 꼭 필요한 분들께 집중하기 위한 부득이한 조치로 당초 공급목표를 다소간 초과하더라도 지원이 꼭 필요하신 분들께 계획된 1년의 기간 동안 공급을 최대한 지속해 나갈 것이다.

- 금리인상·요건강화 등 가계부채 관리강화를 위한 조치로 인해 서민·실수요층 지원이 미흡해 지는 것은 아닌지?

▲ 주금공의 한정된 지원여력과 가계부채 증가상황 등을 감안할 때 꼭 필요한 계층에 지원을 집중하는 것은 불가피한 측면이 있다. 서민·실수요층에 대한 혜택이 공급속도 조절과정에서도 최대한 유지될 수 있도록 신경 써 나갈 계획이다. 기존 보금자리론·안심전환대출 등을 이용할 수 있던 수요층은 대부분 포괄하고 있으며 금리인상시에도 시중은행권 주담대 금리보다 낮은 금리수준 유지하고 있다.

김경찬 기자 kkch@fntimes.com