무늬만 '강남3구' 송파 남부? 위례·거여·마천 등 규제 형평성 부족 지적

[한국금융신문 장호성 기자] 1.3 부동산대책 이후 전국이 규제지역에서 풀려난 가운데서도 여전히 송파구는 전국에서 4곳 뿐인 규제지역 중 하나로 남아있다.

나머지 강남·서초·용산 등은 대한민국의 대표적인 부촌으로 통하지만, 송파구는 서울 남동쪽의 넓은 부분을 포함하고 있다 보니 지역별 편차가 다른 세 곳보다 큰 편이다. 잠실·신천 등은 강남과 서초 못지않은 고가 아파트가 들어서며 대표적인 부촌으로 분류되지만, 송파 남부인 거여·마천·위례·장지 등은 상대적으로 개발 밀도가 작거나 이제야 진행이 이뤄지고 있는 경우가 대부분이다.

지난해 말 기준 송파구의 인구는 65.8만여 명으로, 서울은 물론 전국에서도 가장 많은 인구가 밀집해있는 것으로 조사됐다. 이는 용산구의 3배 수준인 것은 물론, 도봉구와 강북구를 합친 인구수와 비슷한 수치다.
이 중 가장 많은 인구가 몰린 곳이 송파 남부인 위례동의 4.4만여 명이다. 위례동은 다시 법정동인 장지동과 거여동 일부를 관할한다. 인근의 오금동 역시 3.7만여 명으로 수가 적지 않다. 전체 파이를 따지면 행정동이 7개로 나눠진 잠실동의 인구가 가장 많지만, 아파트가 밀집한 위례신도시에 특히 많은 인구가 몰려 있는 것으로 분석된다.

이런 이유로 송파구를 2개의 구로 나누려는 시도가 여러 차례 있었으나, 그때마다 정치권의 계산이나 주민들의 반대 등으로 번번이 무산돼왔다. 특히 가락시장역을 중심으로 북부와 남부로 분구를 해야 한다는 의견은 가뜩이나 심각한 상태인 지역 격차를 더욱 심화시킬 수 있다는 우려가 지배적이었다.

평균 20~21억 이상의 가격을 자랑하는 잠실·신천과 비교하면 거여동은 13.3억, 장지동은 13.1억, 마천동은 9억 가량으로 시세가 상대적으로 낮은 편이다. 송파구는 지난해 –8.00%로 강남3구 중 가장 가파른 낙폭을 보였는데, 이는 헬리오시티를 비롯한 고가단지의 가격 급락이 주된 영향을 미친 것으로 풀이됐다.

그러나 그 사이 송파구 외곽지역 집값도 빠르게 떨어졌다. 장지동 ‘송파꿈에그린’은 51㎡A형은 2021년 9월 12억5000만원에 거래되며 최고가를 썼지만, 1년 뒤인 2022년 12월에는 7억7000만원 선까지 떨어졌다.

거여동 소재 ‘e편한세상 송파파크센트럴’ 단지 역시 59㎡A형이 2021년 2월 13억5000만원에 거래됐던 것이 2022년 12월 기준 10억원에 거래됐다.
◇ 서울·경기 아우르는 위례신도시, 지역별로 다른 규제에 형평성 논란 제기도

위례신도시는 사상 최초로 서울 내부를 포함한 신도시사업이라는 점에서 추진 과정에서부터 큰 관심을 모았던 곳이다. 이곳은 장지동·거여동 일부 지역과 경기 성남시, 하남시 일부를 포함하는 2기신도시다. 강남과 경기 성남시가 인접해 위치적인 이점이 컸고, 서울 지하철 5호선, 8호선 등의 지하철과 위례신사선 등 교통호재도 많았다.

다만 서울과 경기를 모두 포함하고 있다보니 개발규제에 차이가 있다는 점이 고질적인 문제로 지목된다. 특히 위례신도시 중에서도 송파구에 해당하는 부분은 여전히 규제지역으로 묶여있는 반면, 성남시 수정구 일원은 규제에서 이미 풀려난 상태라 형평성 논란이 제기되고 있다.

일례로 위례신도시 장지동 소재 ‘위례24단지 송파꿈에그린’은 규제지역에 들어가지만, 위례중앙로를 기점으로 바로 남쪽인 위례 35단지 아파트는 경기도로 들어가며 규제지역에 포함되지 않는다. 길 하나로 나뉘었을 뿐인데 한 곳은 세금 중과나 LTV 규제에서 상대적으로 자유로운 반면 한 곳은 그렇지 못한 것이다.

거여동에서 만난 한 주민은 “우리(거여동)는 말이 강남3구지 송파구 중에서도 외곽 지역에 속하는데, 천편일률적인 규제를 하다 보니 개발이 필요한 곳조차 제대로 이뤄지지 않고 있다”며, “이 근처(위례) 집값 떨어지는걸 보면 뉴스 볼 때마다 밥도 넘어가지 않을 정도로 걱정이 크다”고 토로했다.

거여동 소재 공인중개업소 한 관계자는 “이 달 거래가 한 건도 없었다”고 털어놓으며 “잠실이나 신천 같은 동네는 규제가 있어도 수요가 있기 때문에 거래가 있지만, 이 부근은 지금처럼 규제가 묶여있는 상태라면 수요가 나오기 어려운 상황”이라고 전했다. 이 관계자는 “이 근처 신축 아파트도 기존 집을 처분하지 못한 사람들이 입주를 못하면서 공실 문제가 있는 것으로 안다”고 덧붙였다.



◇ 지지부진하던 거여마천뉴타운 계획, 서울시 신통기획 힘입어 속도 내나

거여동은 송파구 내에서 가장 개발이 늦게 진행된 지역 중 하나다. 거여동은 육군특수전사령부를 비롯한 군 관련 시설이 다수 포진돼있었기 때문에 개발이 불리했지만, 관련 군부대들이 지난 2016년 이주하면서 뒤늦게 마천동과 함께 개발에 불이 붙었다.

두 지역을 한데 묶어서 개발하는 ‘거여마천뉴타운’ 계획이 그 골자다. 2015년 이후 급물살을 탄 이 사업은 지역별로 차이는 있지만 일부 지역은 준공과 입주까지 끝날 정도로 진행된 상태다. 송파구는 최근 서울시 신속통합기획 후보지로 선정된 마천2구역을 포함해 거여마천 지역의 재개발 사업을 적극적으로 지원할 방침이라고 밝혔다.

마천2구역은 지난달 30일 신속통합기획 주택 재개발 후보지로 최종 선정됐다. 이에 따라 올해 정비계획 수립 용역 착수 등을 거쳐 내년 말까지 재정비 촉진계획을 수립하고, 구역지정을 마무리할 예정이다.

마천5구역은 2021년 12월 신속통합기획 재개발 후보지로 선정돼 정비계획을 수립 중이며, 거여새마을 구역은 작년 12월에 재정비촉진구역 지정을 위한 도시재정비위원회 정비계획 심의를 통과했다. 마천 1·3·4 구역도 재개발 사업이 진행 중이다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com