부동산리스 활성화 위한 규제 완화 필요

“부동산리스 상품을 활성화시키기 위해선 기계·설비리스 잔액이 총자산의 30%를 넘는 리스 회사만 취급할 수 있도록 한 규제 조항부터 풀어줘야 한다.” 정세종 효성캐피탈 상무

“과거 자금난을 겪고 있는 중소기업들이 이를 해소하고자 부동산리스를 건의해 금융위원회가 탑다운 방식으로 허용해줬다. 하지만 세금부담 문제 등으로 인해 실적이 전무하다.” 김성준 세종 법무법인의 회계사

침체된 부동산리스를 활성화시키기 위해선 자격 요건을 완화해주는 한편, 취득세 감면 등과 같은 정부의 적절한 조세 지원 정책도 뒷따라야 한다는 주장이 제기되고 있다.
정부가 중소기업이나 소상공인들의 자금난을 덜어주기 위해 여신전문금융업법 시행령을 개정해 부동산리스를 허용해줬지만, 리츠(REITs) 등 유사 부동산투자 상품에 비해 경쟁력이 떨어 진데다, 각종 세금 발행 문제 등으로 외면 받고 있기 때문이다. 여기에 기계·설비리스 잔액이 총자산의 30% 이상 되어야만 취급할 수 있도록 자격 기준을 까다롭게 제한한 것도 걸림돌로 작용하고 있다는 분석이다.

실제 부동산리스 업무를 취급할 수 있도록 허용한지가 벌써 6년이 지났지만, 아직까지 관련 상품조차 구비되어 있지 않다.

◇ 중소기업 자금난 해소 위해 부동산리스 허용해 줬지만…,

지난 2009년 금융위원회는 여신전문금융업법 시행령을 개정해 중소제조업체들이 보유한 부동산에 한해 ‘세일 앤 리스백(Sales and Lease Back)방식’의 부동산리스 업무를 허용했다.

이 방식의 부동산리스는 중소제조업체가 공장이나 사무실, 토지 등 부동산 자산을 리스회사에 매각한 뒤 이를 다시 임대해 사용하도록 하는 방식이다. 은행의 부동산 담보대출과 유사하지만 여신이 만기되면 재리스, 반환, 구매의 선택권이 리스이용자에 있다는 차이점이 있다.
예를 들어 일반적인 대출로 공장 임대를 할 경우 임대 기간이 만료되면 기간 연장에 관한 권한이 물건 소유주에 있는 반면에 리스는 기간 연장에 관한 옵션이 임차인에게 있어 장기적인 임차가 가능하다. 만약 중소기업에 채무불이행(디폴트)이 발생할 경우에는 경매가 아닌 시가로 판매 할 수 있다.

그러나 법 개정 이후 지금까지 부동산리스 거래는 단 한 건도 이루어지지 않았다. 캐피탈업계에선 이 같은 상황은 과도한 규제 때문으로 보고 있다. 이와 관련 여신금융협회 한 관계자는 “부동산리스 거래가 전무한 것은 허용 요건이 까다로워 그에 해당하는 리스용 부동산 물건을 구하기가 ‘가뭄에 콩 나듯’하기 때문”이라고 말했다.

예컨대 중소제조사가 보유하고 있는 부동산을 업무용으로 인정받으려면 취득 후 2년이 경과해야 하고 불가피한 경영상의 이유가 아니면 면적의 전체를 사용해야 하는 등 엄격한 조건을 통과해야 하기 때문이다. 그나마 이 조건을 통과한 물건이라도 보유 기업이 급전을 위해 은행 등에 이미 담보로 잡힌 경우가 다반사여서 리스사들이 취급하기가 어려웠다.

◇ 리스시장 현 상황 고려해 취급자격 요건 조항 완화해야
이에 따라 2015년 3월 금융당국은 부동산리스 범위를 ‘중소제조업체’에서 ‘중소기업 전체’로 확대하는 한편, 리스대상 또한 이용자 보유 부동산에서 비보유 부동산으로 늘리고 최초 리스 기간은 8년에서 3년으로 축소했다. 그간 부동산 투기 등 부작용에 대한 우려로 제한한 허용 장벽을 허물어 준 셈이다.

하지만 캐피탈업계에서는 여전히 규제가 크다고 지적한다.

특히 이 업무를 할 수 있는 자격 요건이 여전히 까다롭다는 것. 정부는 기계·설비리스 업무를 활성화시키기 위해 자격 요건을 지난해 말 기준으로 자동차리스를 제외한 기계· 설비 등의 리스잔액이 총자산의 30%를 넘어야만 부동산리스를 취급할 수 있도록 제한했다.

현재 이 기준에 부합한 회사는 중소형사의 몇 곳에 불과하다. 본지가 조사한 결과에 따르면 정부의 가이드라인에 충족한 캐피탈회사는 SPC캐피탈, 데라게란덴 등 대략 4~6개사 정도였다. 이는 전체 캐피탈사의 10% 수준에도 못 미친다.

이에 따라 시장 일각에선 이 자격 제한 조항을 대폭 완화해야 한다고 주장한다.

모(某) 캐피탈사 고위 관계자는 “정부가 중소기업 자금난을 해소하자고 만들어진 만큼 리스잔액 30%이상의 제한 규제 요건을 풀어줘야 한다”고 제기했다.

만약 이 규제 조항이 완화될 경우 효성캐피탈과 현대커머셜 등이 시장 진입 가능 회사로 거론된다.

가령 현대·기아차 계열 현대커머셜은 그룹 협력사를 대상으로 이 상품을 취급할 경우 어느 정도의 매출액을 기록할 수 있다는 게 시장 관계자의 전언이다.

◇ 장기적 관점에서 취득세 감면 등 조세지원 정책도 뒷받침돼야

그러나 시장 일각에서는 부동산리스를 근본적으로 활성화하기 위해서는 취득세 감면 등 조세 지원 정책이 뒷받침되어야 한다고 제기한다. 현재 세일즈 앤 리스백(Sales and Lease Back) 방식으로 부동산리스 상품을 이용할 경우 리스회사(캐피탈회사)는 구입할 때 4.2%, 또 매각하는 중소기업은 나중에 다시 구매할 때 4.2%를 내야 된다.

여기에 부동산 매각할 때 발생하는 양도차익에 대한 양도세, 그리고 종합부동산세까지 각종 세금까지 부담해야 한다. 이런 세제 문제가 해결되지 않으면 부동산리스 거래는 제대로 이뤄지지 않을 것이라고 시장 관계자들은 입을 모은다.

금융당국 역시 이런 상황을 충분히 인지하고 있는 것으로 전해지고 있다.

금융위원회 한 관계자는 “부동산리스를 취급할 수 있게 허용해준 지가 6년의 시간이 흘렀지만 취득세 부담 등으로 시장이 형성되지 않아 가슴이 너무 아팠다”고 말하면서 안타까워했다.

그는 다만 “조세정책과 관련된 부분은 해당 부처(기획재정부와 행정안전부)가 있다”면서 “만약 리스회사가 중소기업이나 소상공인들의 만성적인 자금난을 해소하기 위해서 세제 문제를 개선하가 위한 노력을 할 경우 이를 적극적으로 지원해주겠다”고 덧붙였다.

금융당국의 이 같은 분위기를 감지한 여신금융협회와 캐피탈업계는 지난달 27일 관련 포럼을 개최해, 부동산 리스거래가 활성화 되면 중소기업의 재무구조가 개선되고 부동산 시장의 투명성이 향상될 것이라고 강조했다. 더불어 조세 수입의 증가효과도 기대할 수 있다고 제기했다.

이날 포럼에서 주제발표를 맡은 세종 법무법인의 김성준 회계사는 “부동산리스를 활성화하기 위해서 부동산펀드(REF)와 리츠(REITs)에 준하는 조세지원 정책이 필요하다”며 “부동산의 취득, 보유, 처분과 관련된 이중과세나 비합리적인 조세 제도를 개선해야 한다”고 주장했다. 유사 용역에 비해 이점이 없는데다 금융 산업이라는 이유로 규제를 받기 때문에 경쟁력이 떨어져 시장에서 외면을 받는다는 의견이다.

이를 지원하기 위한 방안으로는 △매각후 리스거래 취득세 감면 △대도시내 중과규정 배제 △취득세 감면 △재산세 및 종부세 감면 △비사업용 토지, 부동산 배제 △매각 후 리스거래 양도차익에 대한 법인세 면제 등을 제시됐다.<표 참조>

김 회계사는 “리스기간의 리스거래에 대한 조세특례를 우선 검토하되, 감독규정상 요건 충족시 단기리스에 대한 조세특례를 검토하는 방향으로 정책지원이 이뤄져야 한다”고 말했다. 김 회계사는 “부동산리스가 활성화되면 부동산 매각대금 상당의 금융조달이 가능해지고 임대료 상승에 대비해 업무용 부동산을 미리 확보할 필요가 없어진다”며 “거래활성화를 통한 장기적인 조세수입 증가효과도 나타날 것”이라고 역설했다.

◇ 시장 전문가들, 시장 영향력과 기준 검토해야 ‘지적’

이와 더불어 이날 토론자로 참석한 시장 전문가들은 부동산리스에 대한 시장의 영향과 명분, 기준을 검토해야 한다고 조언하기도 했다.

김승열 법무법인 양현 대표변호사는 “부동산리스 활성화를 위해 세제지원 혜택을 주는 건 좋지만, 회사의 이득에만 치중된다면 문제가 될 수 있다”며 “해당 혜택이 실수요자에게 돌아가도록 제도적 장치가 담보된 상황에서만 의미를 가질 수 있다”고 당부했다.

유선종 건국대 부동산학과 교수도 “부동산 투자를 전문으로 하는 ‘리츠(REITs)’의 경우 정착되기까지 15년이 넘는 시간이 걸렸다”면서 “부동산리스는 일반 재화랑 다르고 신탁이란 형식도 아니기 때문에 관점이 첨예하게 갈릴 것”이라고 진단했다. 유 교수는 “비슷한 측면에서 리츠 도입과정을 검토해보고 적용해보는 것도 의미가 있을 것”이라며 “특히 중소기업 재원조달 효과와 비과세, 조세감면 기준 등을 구체적으로 제시해야 한다”고 지적했다.

명지대 부동산학과 이상영 교수는 “리츠(REITs), 신탁, ABS 등도 필요성에 의해 국내에 처음 도입됐던 것처럼, 부동산리스도 정부에서 필요성을 느끼지 못한다면 조세지원은 이뤄지지 않을 것”이라며 “부동산리스에 대한 가능성과 조세지원이 필요한 명분을 제시하고 나서 지원을 요청해야 한다”고 말했다. 별도의 또 다른 여신상품으로 봐야한다는 목소리도 나왔다.

효성캐피탈 정세종 상무는 “캐피탈업계에서 먼저 (부동산리스를) 허용해달라고 한 게 아니라 중소기업과 소상공인에 대한 자금난을 해소하자는 취지에서 나온 것”이라고 제기한 뒤 “리츠나 투자하고는 태동이 다르고 수요측면에서는 은행의 담보대출과 같은 여신의 하나로 볼 수 있다”고 덧붙였다. 정 상무는 “여신한도를 15% 정도 더 높게 운영할 수 있다”며 “이를 통해 중소기업의 자금난을 덜어줄 수 있고 규제 측면에서 접근해야 한다”고 강조했다.

여신금융연구소, 부동산리스 활성화 포럼 개최- ▲ 여신금융연구소는 지난달 27일 서울 중구 수하동 페럼타워에서 ‘부동산리스 관련 조세지원 방안’이란 주제로 ‘제4회 여신금융포럼’을 개최했다.



김의석 기자 eskim@fntimes.com