미국투자이민 EB-5 ‘뉴욕 맨해튼 프로젝트’ 부상

[한국금융신문 장종회 기자] 미국투자이민 수요자들의 관심사가 수익률에서 자금회수 안정성 쪽으로 돌아서면서 공공 프로젝트에 이어 프리미엄 럭셔리 콘도가 부상하고 있다. 특히 투자이민업계 선두주자인 국민이주가 뉴욕 맨해튼 노마드(NoMad) 지역에 들어서는 초고층 럭셔리 콘도인 '파이브 포인츠' 프로젝트를 들고 나오자 업계 내에서 이런 흐름이 한층 강해질 전망이다.

뉴욕 맨해튼 5번가에 꽂힌 EB-5 투자

국민이주는 이와 관련해 오는 25일 서울 강남 본사에서 세미나에서 ‘맨해튼 프로젝트’를 공개하고 본격적인 모집에 나선다. 이 프로젝트는 뉴욕 맨해튼 5번가와 웨스트 29번가가 만나는 교차점에 지어지는 콘도다. 사업지인 메디슨 스퀘어 공원 북측(North of Madison Square Park) 지역은 최근 수년 새 고급 주거와 상업 기능이 동시에 강화된 맨해튼 안에서도 주거 가치가 빠르게 재평가 받는 곳이다.

그래서인지 이 프로젝트에는 단순히 입지가 뉴욕이라는 수준을 넘어선다는 평가가 따라 붙는다. 26세대로 구성된 적은 공급 물량에 분양가는 750만 달러를 넘어서며 주요 세대는 1800만 달러 선까지 올라갈 정도로 높은 편이다. 최상층 자산가 대상의 초고가 시장을 겨냥한 이 프로젝트 건물 높이는 약 860피트(262m)에 달하며 완공은 내년 1월로 잡혀 있다.
프리미엄급 프로젝트가 부상하면서 투자이민 상담현장 분위기도 눈에 띄게 달라졌다. 불과 몇 년 전만 해도 투자자들이 가장 먼저 묻는 건 "승인 가능성"이었지만 지금은 완전히 다르다. 김지영 국민이주 대표는 “투자이민 상담 때 첫 질문이 승인 가능성에서 이후에 원금회수 구조가 어떻게 되느냐까지로 바뀌었다”면서 “영주권만큼이나 자금회수가 핵심 관심사로 올라섰다”고 전했다.

EB-5 자금 13% 불과…개발사가 40% 책임져

투자이민에서 자금 구조는 다른 어떤 요소보다 중요하다. 맨해튼 파이브 포인츠 262의 총사업비는 약 3억 달러인데, 이 가운데 EB-5 자금으로 조달하는 규모는 약 4000만 달러여서 13.18%에 불과하다. 개발사 자본이 40% 이상 들어가 가장 큰 비중을 차지한다. 개발사가 리스크를 외부투자자에게 떠넘기는 게 아니라, 가장 많은 책임을 지는 구조여서 EB-5 투자자 입장에서는 프로젝트가 흔들릴 때 가장 먼저 손실을 보는 위치가 아니라 자금 안정성이 높은 편이다.

국민이주에 따르면 개발사 측이 제시한 시뮬레이션으로 볼 때 평균 분양가로 30% 정도만 분양되면 선순위 대출과 EB-5 자금 상환이 가능하다는 계산이다. 시나리오 상이기는 하지만 회수 확률이 구체적인 수치로 설명돼 투자자들에게는 기준점으로 삼을 만하다.

미국투자이민(EB-5 비자)의 핵심적인 조건은 고용 창출이다. 투자자 1인당 최소 10명의 고용을 만들어야 조건해지 승인이 가능해진다. 그런 점에 분석하면 맨해튼 프로젝트는 약 1399명의 고용 창출이 예상돼 투자자 1인당으로는 약 28명 수준인 셈이다. 영구 영주권 필요 조건 기준의 2.8배에 달하는 만큼 조건이 좋다.
공사도 상당히 진행된 상태여서 투자와 승인 절차가 맞물려 미국이민 투자자가 조건부 영주권을 취득하는 시점에는 고용 창출이 이미 많이 실현됐을 가능성이 높다. 투자 안정성이 그만큼 높아진다는 것이다.

미국 리저널센터 한국서 사업 설명

국민이주(주)가 오는 25일 여는 미국투자이민 세미나는 단순한 프로젝트 소개에 그치지 않는다. 미국 현지 리저널센터 관계자가 직접 방한해서 자금운용 방식, 리스크 관리, 상환 계획까지 투자자의 질문에 직접 답할 예정이어서다. 서류나 자료로만 확인하기 어려운 부분을 현장에서 질의·응답을 통해 검증해보는 자리가 될 것으로 보인다.

국민이주는 이번 맨해튼 프로젝트 이전에 ‘보스턴 벙커힐 공공인프라 프로젝트’ 100여 세대를 조기에 마감지은 바 있다. 그 후속 작업으로 맨해튼 럭셔리 콘도 프로젝트를 꺼내든 만큼 미국투자이민을 고려하는 투자자들의 시선도 자연스럽게 새로운 기회를 찾아서 이동하기 시작했다.

김지영 국민이주 대표는 “미국투자이민은 영주권과 자금회수를 동시에 설계해야 하는 복합적인 결정”이라며 “어디에 투자하느냐 보다 어떤 구조를 선택하느냐가 결국 승패를 가를 것”이라고 말했다.


장종회 한국금융신문 기자 jhchang@fntimes.com