분양가 상승∙대출 규제∙공급 절벽 등 아파트 3중고에 오피스텔 ‘반사이익’

[한국금융신문 조범형 기자] 아파트 시장이 분양가 상승, 고강도 대출 규제, 공급 절벽이라는 '3중고(三重苦)'에 직면하며 새로운 국면을 맞고 있다. 이에 따라 상대적으로 규제 장벽이 낮고 수익률과 인식이 개선된 오피스텔 시장이 반사이익을 얻으며 투자자와 실수요자의 주목을 받고 있다.

지난달 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 민간아파트 분양가격 동향조사에 따르면, 2025년 12월 기준 최근 1년간 전국에서 신규 분양된 민간아파트의 ㎡당 평균 분양가는 611만9000원을 기록했다. 이는 5년 전인 2020년(387만5000원)과 비교했을 때 약 58% 급등한 수치다. 원자재 가격 상승과 인건비 증가 등 분양가 상승 요인이 유지되면서 서민들의 내 집 마련 부담이 가중된 결과로 해석된다.

◇ 고강도 대출 규제 겹쳐 진입장벽 심화

여기에 금융 장벽까지 높아지며 아파트 진입은 더욱 어려워졌다. 정부의 '10.15 부동산 대책' 이후 규제지역 내 주택담보대출비율(LTV)은 40%까지 축소되었으며, 차주별 소득 기준 대출 규제인 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 적용되는 등 유동성이 크게 제약된 상황이다. 수년간 지속된 아파트 공급 절벽 현상 또한 시장의 피로도를 높이는 주요 원인으로 작용하고 있다.
이러한 아파트 시장의 구조적 어려움은 오피스텔 시장으로 수요가 이동하는 '풍선 효과'를 낳고 있다. 오피스텔은 아파트 대비 대출 및 세금 규제에서 상대적으로 자유로울 뿐만 아니라, 최근 임대 수익성까지 크게 개선되었기 때문이다.

실제로 2025년 12월 기준 전국 오피스텔 임대수익률은 5.66%를 기록했다. 이는 관련 통계가 집계되기 시작한 2018년 이후 가장 높은 수치다. 고금리 기조 속에서도 월세 전환 가속화 등으로 인해 오피스텔이 매력적인 투자처로 재평가받고 있음을 시사한다.

◇ 주거형 오피스텔로 실수요·투자 수요 이동

시장의 질적 변화도 감지된다. 과거 임대 수익 목적의 소형·비브랜드 위주였던 오피스텔 공급 트렌드가 아파트를 대체할 수 있는 '주거형 오피스텔'로 재편되고 있다. 특히 최근 대형 건설사들이 브랜드 파워를 앞세운 주거형 상품 공급을 늘리면서, 아파트의 높은 진입장벽에 막힌 실수요와 안정적 수익을 쫓는 투자 수요가 동시에 유입되고 있는 것으로 분석된다.

이에 따라 분양을 앞두고 있는 주거형 브랜드 오피스텔은 수요자들의 관심이 높을 전망이다. 단, 분양가나 입지가 미치는 영향도 적지 않으므로 수요자 입장에서는 이를 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다.

DL이앤씨는 이달 경기 화성시 오산동 동탄2신도시 C14블록에서 ‘e편한세상 동탄역 어반원’을 분양할 예정이다. 단지는 지하 4층~지상 46층, 3개동, 아파트 총 610가구와 지하 3층~지상 26층, 1개동, 주거형 오피스텔 총 240실로 조성되며, 지난해 8월 아파트 공급에 이어 전용면적 34~59㎡로 구성된 오피스텔 240실 공급을 앞두고 있다. GTX∙SRT 동탄역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 단지다. 오는 2028년에는 GTX-A 삼성역 연장으로 강남 접근성이 개선될 예정이다. 동탄역 상권부터 롯데백화점(동탄점), 트레이더스 홀세일 클럽(동탄점), 동탄역 그란비아스타 등 동탄역 생활 인프라를 도보로 이용 가능하다. 전체 공급량의 70%에 달하는 전용면적 59㎡는 소형 아파트 대체가 가능한 1~2인 가구 맞춤 평면으로 선보일 예정이다.

코오롱글로벌은 이달 부산 금정구 장전동 일원에서 ‘금정산 하늘채 루미엘’의 전용면적 80㎡로 구성된 오피스텔 총 74실을 분양할 예정이다. 아파트 669가구(일반분양 213가구)와 함께 지어지며 온천장역을 도보로 이용할 수 있다. 홈플러스(동래점)를 도보로 이용할 수 있고, 롯데백화점(동래점), 롯데마트(동래점) 등 대형 쇼핑·문화시설 접근성도 양호하다.

포스코이앤씨는 대구 수성구 범어동 일원에서 오는 3월 ‘어나드 범어’ 주거형 오피스텔을 공급할 예정이다. 단지는 지하 6층~지상 최고 26층, 1개동, 전용면적 84㎡, 총 146실로 구성된다. 단지 외관은 대규모 커튼월 입면 디자인을 도입했으며 실내에도 높은 천장고를 적용해 개방감이 좋다.

조범형 한국금융신문 기자 chobh06@fntimes.com