한강맨션 68층, 대치미도 50층…높아지는 서울시 재개발 기상도, 문제는 없나

[한국금융신문 장호성 기자] 윤석열정부와 적극적인 재개발·재건축 규제완화와 이에 발맞춘 오세훈닫기오세훈기사 모아보기 서울시장의 ‘2040 서울플랜’ 등이 맞물리면서, 서울의 예비 재개발·재건축 단지들의 계산도 분주해지고 있다.

서울시의 ‘2040 서울플랜’을 통해 35층 높이 규제가 폐지됨에 따라 수많은 단지들이 50층 이상의 초고층 재개발을 희망하고 나서면서, 서울시의 스카이라인이 크게 변할 것이라는 전망이 나오고 있다.

그러나 고금리와 경기침체로 건설부동산 시장이 예년보다 부진한 흐름을 보이는 점은 위험요인으로 떠오르고 있다. 또 높이 규제가 해제됐다고는 하나 일조권이나 조망권 침해 등의 논란도 넘어야 하고, 고층 아파트의 경우 공사 난이도도 높아 자칫 공사기한을 맞추려다가 안전 문제나 부실시공 문제가 발생할 수 있다는 지적도 있다.
◇ 인근 시세까지 주도하는 ‘랜드마크’ 아파트, “우리도 고층으로”

그간 고층 아파트는 인근 아파트 시세까지 주도할 정도의 랜드마크로 자리 잡는 경우가 대다수였다. 서울숲 트리마제, 아크로 리버파크, 래미안 강동팰리스, 목동 하이페리온 등이 서울의 대표적인 랜드마크 마천루 아파트 중 하나다.

이에 오랜 기간 재건축·재개발에 나서지 못했던 단지들도 이번 정부의 규제완화 스탠스에 맞춰 앞을 다투며 계획짜기에 여념이 없는 모습이다.

지난달 21일 서울시는 대치미도아파트(한보미도맨션1~2차)의 신속통합기획안을 확정했다. 준공 40년이 되어가는 강남구 대치미도아파트는 기존 14층에서 최고 50층의 재건축을 허가받았다. 대치 미도아파트는 ‘35층 규제’ 폐지가 처음으로 적용되는 대상이 될 가능성이 높은 아파트로도 주목받고 있다.

이달 2일에는 용산구 ‘한강맨션’ 재건축에도 속도가 붙었다. 용산구는 지난 2일 ‘한강맨션 주택재건축정비사업 관리처분계획인가’를 구보에 고시했다. 지난해 9월 주택재건축정비사업 사업시행계획인가 후 1년2개월여 만이다.
이 사업은 기존의 노후된 23개동(지상 5층)을 허물고 공동주택과 부대복리시설 등 15개동(지하3층ㆍ지상35층)을 신축하는 재건축 사업이다. 시공사로 선정된 GS건설은 올해 초 조합 측에 층수제한 해제를 전제로 최고 68층의 설계안을 제시한 것으로 알려졌다. 이런 상황에서 서울시가 층수제한 해제를 실제로 실현시키면서, 한강맨션의 최고층이 68층이 될 수 있을지에 부동산시장의 시선이 집중되고 있는 상태다.

은마아파트는 1979년 준공된 28개동, 4424세대 규모의 대단지 아파트다. 이 단지는 90년대 중후반부터 재건축 필요성이 제기돼온 가운데, 지난 2003년 추진위 승인을 받고 사업을 추진해왔지만 진척이 좀처럼 이뤄지지 못했다.

은마 재건축추진위는 2017년 8월 최고 49층 정비계획안을 서울시에 제출했으나 ‘35층 룰’에 걸려 미심의 결정을 받았다. 오세훈 서울시장이 재당선된 이후 ‘35층 룰’ 등 재건축 규제가 대폭 완화됐고, 추진위는 35층 규모의 재건축 계획안을 서울시에 다시 제출해 이번 심의를 통과했다. 다만 은마가 이 계획안을 49층 높이까지 재추진할 수 있다는 관측이 시장 곳곳에서 제기되고 있다.



◇ 희망사항은 커지는데 시장은 침체…‘지나친 욕심 경계해야’ 과유불급 목소리도

이처럼 재건축·재개발 시장에 모처럼의 기대감이 감돌고 있지만, 일각에서는 무리한 확장은 지양해야 한다는 신중론이 나오고 있다. 작년은 코로나19 팬데믹으로 인한 경기침체를 막기 위해 미 연준이 초저금리 기조를 가져갔고, 국내 역시 0%대 ‘제로금리’가 이어지며 경제는 물론 부동산 시장도 유례없는 활황을 보였다.

건설사들의 국내 도시정비사업 경쟁이 점입가경에 이르며 사상 최대 도정 실적을 경신하는 건설사들도 어렵지 않게 찾아볼 수 있을 정도였다. 부동산PF 대출 금리도 낮았고 원자재 가격도 안정되어 있어 건설사들도 어느 정도 ‘출혈경쟁’을 감내하는 모습도 나타났다.

그러나 올해는 상황이 다르다. 지난해까지 과도하게 커졌던 시중 유동성을 회수하기 위해 미 연준과 한국은행은 기준금리를 거듭 올리고 있고, 러시아-우크라이나 전쟁이 끝날 기미를 보이지 않으며 원자재 가격이나 인건비 등도 불안정해졌다. 그 사이 지난해까지 치솟았던 집값에 대한 ‘고점 인식’이 만연해지며 집값은 물론 분양시장마저 뚜렷한 침체가 나타나고 있다.

그런가 하면 서울시가 높이규제를 해제하긴 했다지만, 인근 단지의 조망권이나 일조권 침해 문제를 감안할 때 모든 단지의 고층화를 무작정 허가하는 것도 어렵다는 분석도 있다. 부동산 한 전문가는 “현재도 마천루로 지어진 빌딩이나 아파트들은 인근 상가나 저층주택 등에 일조권 영향을 줄 수 밖에 없다”며, “인근 시세를 주도한다는 의미는 있지만 마천루 아파트들이 주변에 무조건 순기능만 주는 것이 아니므로 건축허가에 이런 부분들을 반영할 필요가 있을 것”이라는 생각을 밝혔다.

고층 아파트의 공사 난이도도 관건이다. 고층 아파트는 위로 갈수록 흔들림이 많아질 수밖에 없고, 이를 완화하기 위한 댐퍼나 X-브레이싱 등 특수한 시공과 장비가 필수불가결하다. 층고가 높은 만큼 초고속 엘리베이터도 설치해야 하며, 그 유지비도 생각해야 한다. 건설 후에도 마천루는 지속적 관리 없이는 수명이 짧을 수밖에 없다. 올해 처음 시행된 중대재해법에 맞물려 현장 안전까지 챙기려면 공사 비용도 커질 수밖에 없고, 이 같은 부분이 빠르고 원활한 공사 진행에 장애물이 될 것이라는 분석도 나온다.

부동산 한 전문가는 “35층 룰이라는 다소 천편일률적이던 제도를 완화해 주택공급을 활성화하겠다는 시의 의도 자체는 동의하지만, 안전성을 비롯해 좀 더 다양한 부분을 고민해야 하지 않았나 하는 아쉬움이 있다”며, “무엇보다 시장 상황이 작년과 판이하게 달라진 만큼 조합들도 무조건 고층으로만 올리려는 생각보다는 신중하고 이성적인 판단을 해야 할 시기”라고 조언했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com