첫 단추 낀 ‘재건축 대어’ 은마아파트, 서울시 심의통과 의의와 다음 과제는

[한국금융신문 장호성 기자] 지난 19일, 20년 만에 서울시 재건축심의를 통과한 은마아파트를 둘러싸고 도시정비업계의 관심이 쏠리고 있다.

강남권 재건축의 상징이자, 둔촌주공재건축을 잇는 재건축 최대어 중 하나로도 손꼽히는 은마아파트답게 심의통과 그 자체에 의미가 크다는 시각이 있는 반면, 이제 스타트 라인에 섰을 뿐 조합설립 인가를 비롯한 수많은 장애물이 있어 실제 파급력은 크지 않을 것이라는 의견도 제기되고 있다.

은마아파트는 1979년 준공된 28개동, 4424세대 규모의 대단지 아파트다. 이 단지는 90년대 중후반부터 재건축 필요성이 제기돼온 가운데, 지난 2003년 추진위 승인을 받고 사업을 추진해왔지만 진척이 좀처럼 이뤄지지 못했다.
은마 재건축추진위는 2017년 8월 최고 49층 정비계획안을 서울시에 제출했으나 ‘35층 룰’에 걸려 미심의 결정을 받았다. 이후 오세훈닫기오세훈기사 모아보기 서울시장이 재당선된 이후 ‘35층 룰’ 등 재건축 규제가 대폭 완화됐고, 추진위는 35층 규모의 재건축 계획안을 서울시에 다시 제출해 이번 심의를 통과했다.

추진 20여년 만에 비로소 ‘스타트 라인’에 선 은마를 두고 주변 부동산도 들썩이고 있다. 지난해 말 기준 최고 26억원이 넘는 가격에 실거래됐던 은마는 올해 부동산시장의 침체 영향으로 시세와 실거래가 모두가 억 단위로 빠졌다. 올해 9월에는 21억4000만원에 실거래된 사례도 발생했던 바 있다.

그러나 서울시의 재건축심의 통과 소식이 전해진 이후, 은마 급매물을 내놨던 집주인들이 일부 매물을 거두고 있는 것으로 전해졌다. 부동산 한 관계자는 “그간 심의통과도 제대로 되지 않고 오랜 기간 숙원사업으로만 남았던 은마이기에 첫 단추를 끼웠다는 것 자체만으로도 주변 시장에 영향을 주고 있는 것으로 보인다”고 말했다.

문제는 은마아파트의 재건축이 문자 그대로 이제야 ‘첫 단추’를 끼웠다는 점이다. 향후 은마아파트는 조합설립인가 및 법인등기부터 사업 시행계획수립 및 총회인가, 시공사 선정, 주민이주 등 복잡하고 이해관계가 수없이 얽힌 단계를 밟아나가야 한다. 특히 은마아파트는 상가 규모도 크기 때문에, 상가지분 보유 조합원과의 이해관계도 풀어야 해 갈 길이 더욱 험난할 것이라는 관측이 지배적이다.

여전히 남아있는 정부의 도시정비 규제도 중요한 대목이다. 윤석열정부가 도시정비 규제 완화 방침을 가져가고는 있지만, 재건축 초과이익환수제나 분양가상한제 등의 이슈는 아직까지 장애물로 남아있다. 여기에 건설경기 침체와 금리인상기가 겹친 상태이므로 사업성 확보에도 다소의 어려움이 있을 것으로 관측되고 있다.
도시정비업계 사정에 밝은 한 전문가는 “강남권이라는 의미가 있어 사업에 관심을 갖는 건설사들은 많겠지만, 조합설립이나 공사자금 조달 계획 마련 등 넘어야할 산이 아직도 너무 많다”며, “서울권의 다른 도시정비 사업장에 미치는 파급력은 크지 않을 것 같고, 정부 규제나 은마의 조합설립 과정이 제대로 이뤄지는 것이 첫 번째 과제”라고 짚었다.

그는 이어 “둔촌주공재건축이 오랜 기간 진통을 겪은 이유도 상가 지분 영향이 컸다. 은마 역시 상가가 상당히 크게 형성돼 있는데 이런 부분들도 조합 설립 과정에서 어떻게 조율을 하느냐가 중요한 포인트가 될 것”이라고 부연했다.

한편 은마아파트는 이번 결정으로 최고 35층 33개동 5778세대(공공주택 678세대)로 재건축될 계획이다. 건폐율 50% 이하, 상한 용적률은 250% 이하가 적용된다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com