상대원2구역 사례로 본 '임시총회' 요건…정비업계 갈등 줄어들까?

[한국금융신문 조범형 기자] 경기도 성남 상대원2구역 재개발사업의 시공사 교체를 둘러싼 법적 분쟁이 정비사업 현장 전반에 영향을 미칠 것으로 보인다. 법원이 임시총회의 정족수와 절차상 하자를 이유로 교체 결의의 효력을 정지하면서, 향후 조합의 총회 운영과 시공사 변경 절차가 한층 엄격해질 것이라는 관측이 나온다.

3일 정비업계에 따르면 수원지방법원 성남지원은 지난달 31일 상대원2구역 재개발 조합이 5월 30일 임시총회에서 의결한 시공사 교체 안건의 효력을 정지하는 가처분 결정을 내렸다.

재판부는 본안 판결이 확정될 때까지 기존 시공사의 지위를 인정하고, 조합이 통보한 공사도급계약 해제·해지의 효력도 함께 정지했다.
법원은 당시 총회가 조합 정관에서 정한 직접 출석 요건과 의사정족수를 충족하지 못했을 가능성이 크다고 판단했다. 해당 결의를 토대로 후속 절차가 진행될 경우 시공사의 법적 지위가 침해되고 조합 내부 분쟁이 확대될 우려가 있다는 점도 고려했다.

다만 이번 결정은 본안 판결 전까지 현 상태를 유지하기 위한 가처분으로, 시공사 지위와 총회 결의의 적법성은 본안 소송에서 최종 판단된다.

상대원2구역은 총 공사비 1조9217억원, 4885가구 규모의 재개발사업이다. 2022년 7월 이주와 철거를 마쳤지만 시공사 교체를 둘러싼 갈등이 이어지면서 3년 넘게 착공하지 못하고 있다.

◇ 사업 지연 장기화…늘어나는 조합원 부담

이번 결정은 개별 사업장을 넘어 정비사업 현장 전반에 적지 않은 영향을 미칠 것이라는 평가다. 시공사 교체 자체는 가능하지만 총회 절차와 정족수 등 법적 요건을 충실히 갖추지 못하면 법원의 제동이 걸릴 수 있다는 점을 다시 확인했다는 것이다.

업계에서는 시공사 교체를 둘러싼 분쟁이 장기화될수록 사업 일정이 늦어지고 공사비와 금융비용이 늘어나 결국 조합원 부담으로 이어질 수 있다고 입을 모았다.
한 건설업계 관계자는 "이미 이주와 철거가 끝난 사업장에서 시공사를 무리하게 교체하면 불필요한 법적 분쟁과 사업 지연을 초래할 수 있다"며 "갈등을 조속히 정리하고 착공에 속도를 내는 것이 조합원 부담을 줄이는 현실적인 방안"이라고 말했다.

또 다른 건설업계 관계자는 "정비사업은 결국 속도가 가장 중요하다"며 "과거 신반포15차도 시공사 교체 이후 사업이 지연되면서 분양가 규제 영향을 받아 조합원 부담이 커진 사례가 있었다"고 말했다. 이어 "사업이 장기화될수록 그 피해는 결국 조합원에게 돌아갈 수밖에 없다"고 덧붙였다.

수도권의 한 정비사업 조합 관계자는 "어느 건설사가 시공하느냐보다 사업을 얼마나 빨리 정상화하느냐가 중요하다"며 "시공사 교체를 둘러싼 갈등이 길어질수록 총회 비용과 금융비용이 늘어나 결국 조합원 부담이 커질 수 있다"고 말했다.

◇ 시공사 교체, 절차적 정당성 더 중요해져

전문가들은 이번 결정이 앞으로 정비사업장에서 시공사 교체를 추진하는 과정에도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 전망했다.

안형준 건국대 교수는 "시공사는 조합이 선정하지만 조합이 일방적인 판단만으로 언제든 교체할 수 있는 대상은 아니라는 점을 이번 법원 결정이 보여줬다"며 "임시총회 등 시공사 교체 절차에서 하자가 인정되면 특별한 사유 없이 시공사를 교체하기는 더욱 어려워질 것"이라고 말했다.

이어 "이번 판결을 계기로 조합과 시공사 모두 계약 단계에서 권리와 의무를 보다 명확히 하고, 총회 운영과 의결 절차도 이전보다 더 엄격하게 관리할 가능성이 크다"고 전망했다.

안 교수는 "분쟁이 장기화될수록 조합과 시공사 모두 부담이 커지는 만큼 법적 다툼을 이어가기보다 합리적인 절충안을 마련해 사업을 정상화하는 것이 바람직하다"고 강조했다.

업계에서는 이번 판결이 정비사업 현장의 임시총회 운영과 시공사 교체 절차를 더욱 엄격하게 만드는 계기가 될 것으로 보고 있다. 조합과 시공사 모두 절차적 정당성을 보다 중시하게 되면서 사업 초기 협의와 조율의 중요성도 커질 것이라는 분석이다.

조범형 한국금융신문 기자 chobh06@fntimes.com