부동산PF 연체 급증에 확대되는 ‘NPL시장’ [금융권 부동산 PF 비상등]

[한국금융신문 김경찬 기자] 최근 지방지역을 중심으로 미분양 주택 수가 늘어나고 본 PF(프로젝트파이낸싱)로 전환되지 못하는 토지가 늘어나는 등 부동산금융의 리스크가 높아지고 있다. 금융권에서는 효자 노릇을 했던 부동산PF(프로젝트파이낸싱) 연체가 급증하고 있으며 특히 증권과 캐피탈 중심으로 연체율이 상승하는 등 부동산PF 부실화 우려가 커지고 있다.

올해 하반기 이후 고물가·고환율·고금리에 경기둔화로 복합경제위기 장기화 가능성이 커지면서 부실채권(NPL) 시장이 다시 떠오르고 있으며 부동산PF 만기가 다가오면서 NPL 투자 전문업체에 대한 투자 제의도 늘어나고 있다.

14일 금융권에 따르면 국민의힘 윤창현닫기윤창현기사 모아보기 의원이 금융감독원으로부터 제출받은 국정감사 자료에 따르면 최근 금리인상 등으로 증권사의 부동산 익스포져(위험노출액)는 소폭 감소했으나 PF대출 연체율 상승 등이 발생할 경우 증권사의 건전성, 유동성에 리스크요인으로 작용할 것으로 내다봤다.
지난 3월말 기준 증권사 부동산PF 연체 잔액은 1968억원으로 전년 대비 16.4% 증가했으며 연체율은 4.7%로 1%p 상승했다. 고정이하여신(NPL)잔액은 3459억원으로 전년 대비 29.8% 증가했으며 고정이하여신(NPL)비율은 8.3%로 2.4%p 상승했다.

또한 카드사, 캐피탈사 등 여신전문금융회사의 경우 지난 6월말 기준 부동산PF 연체 잔액이 2289억원으로 전년 대비 무려 150% 증가했으며 연체율은 0.9%로 0.4%p 상승했다. 고정이하여신(NPL)잔액은 2540억원으로 전년 대비 212.8% 증가했으며 고정이하여신(NPL)비율은 1.0%로 0.6%p 상승했다.

기준금리 인상과 시공비 상승, 수요자 심리 위축 등으로 부동산금융에 대한 부실 우려가 제기되면서 대구지역을 중심으로 지방지역의 주택 미분양 물량이 늘어나고 있으며 최근 세종, 대전을 넘어 수도권 지역에서도 미분양이 늘어나고 있다.

특히 ‘브릿지론’에 대한 부실 가능성도 커지고 있으며 대구의 경우 다른 지역보다 분양경기가 빠르게 침체되고 있어 최근 브릿지론 부실 사례가 발생했다. 브릿지론은 특정 목적을 위해 단기간으로 자금을 조달하는 것으로 부동산의 경우 시행사가 개발사업을 시행 전에 토지매입이나 시공사 보증 등에 필요한 자금을 브릿지론으로 조달한다.

한국신용평가는 본 PF의 경우 LTV가 낮아 최종적인 손실 위험은 제한적일 것으로 내다봤으나 브릿지론은 PF 전환을 전제로 대출이 실행돼 분양경기 침체로 기존 사업장의 분양률이 저조하게 되면 브릿지 사업장의 사업진행도 어려워질 것으로 분석했다.
이처럼 부동산 시장의 불안정세로 부동산PF의 부실채권 잔액이 늘어나고 연체율도 급증하면서 부실채권(NPL) 시장이 다시 주목을 받고 있다. 특히 NPL투자전문회사를 대상으로 투자 제의가 늘어나는 추세다.

금융사의 대출채권 등은 건전성이 높은 순서대로 △정상 △요주의 △고정 △회수의문 △추정손실 등으로 분류되며 부실채권(NPL)은 고정과 회수의문, 추정손실에 해당한다. 부실채권(NPL)은 원금이나 이자를 3개월 이상 회수하지 못한 부실 대출채권으로 금융기관의 ‘부실 대출금’과 ‘부실 지급 보증액’을 합친 것을 가리킨다.

NPL투자사는 유암코와 대신에프앤아이, 하나에프앤아이, 우리금융에프앤아이 등이 대표 기업으로 부실채권(NPL)을 공개경쟁입찰 등을 통해 매수해 부동산 처분 등으로 채권을 회수해 수익을 창출하는 구조다.

부동산PF 부실화 우려와 함께 코로나19 대출 만기연장과 상환유예 조치가 이달말 종료되면서 부실채권시장이 더욱 확대될 것으로 전망되고 있다. NPL투자시장이 확대된 만큼 경쟁 플레이어도 늘어 NPL 매입을 위한 가격 경쟁도 치열할 것으로 보인다.

김경찬 기자 kkch@fntimes.com