[부동산 뉴스와 해설] 임대비율 최고 30% 의무화…재개발사업 ‘날벼락’

서울과 수도권 지역에서 재개발을 추진할 때 의무적으로 지어야 하는 임대주택 상한 비율이 최고 30%까지 높아진다. 올 하반기 관련 시행령 개정 전까지 사업계획승인을 받지 못한 모든 재개발구역이 대상이다.

이에 따라 재개발 사업장마다 비상이 걸렸다. 적용 단지는 물론 30% 규정을 피해 간 단지도 긴장의 끈을 놓지 않고 있다.

해설 : 법이 개정되면 수도권의 임대주택 의무비율은 최대 30%까지 높아진다. 사업주체인 조합 입장에서는 의무비율을 최대치로 적용할 경우, 1,000가구 단지는 300가구의 임대아파트를 지어야 한다. 참고로 재건축 아파트도 임대아파트를 공급하는데, 그 비율은 단지마다 다르지만 대략 10% 이하이다.
임대아파트 비율이 이렇게 높아지면 재건축 아파트에 있는 초과이익환수제와 유사한 개념의 개발이익환수제라고 볼 수도 있다.

예를 들어 잠실의 전용면적 59㎡ 일반분양가가 3.3㎡에 4,000만원이라고 가정하면 총 분양가는 10억원이다. 그런데 서울시(SH공사)의 임대아파트 매입가격은 분양가의 60%(?) 수준으로 알려져 있다. 그렇게 되면 조합은 임대아파트 1가구를 약 4억원 정도 할인해 매각한 꼴이 된다.

서울시에서 임대아파트를 최대 30%까지 전부 요구하진 않을 것으로 기대하지만, 대략 현재 15% 수준에서 25%로 약 10%를 올린다고 하더라도 만만치 않다. 가령 1,000호를 기준으로 100가구가 증가해 위 사례 적용 시 400억원의 추가비용이 발생하는 셈이다. 이 금액은 결국 조합의 사업비용으로 계산되고, 조합원 각자의 추가 분담금으로 작용한다.

조합은 사업비용 증가분을 만회하기 위해 일반분양가를 높여야겠지만, 분양가상한제 적용 등으로 쉽지 않을 것으로 예상된다. 결국은 재건축 초과이익환수제와 마찬가지로 사업추진의 상당한 걸림돌로 작용할 것으로 보인다.

상업지역, 준주거지역 등에서 시행되는 재개발 사업에 대해서도 새롭게 적용할 방침이다. 서울시가 상업지역 등에 대해서는 임대의무비율 하한을 없애 달라는 의견을 제시했지만, 국토교통부는 아직 검토(2020년 4월 기준) 중이라는 답변이다.
서울시에서 최근 분양하고 있는 재건축 아파트는 초과이익환수제에서 제외된 단지가 대부분이다. 즉, 2017년 말까지 관리처분계획인가 신청을 한 단지이다.

현재 그 이전 단계의 단지들은 사업추진이 지지부진한 상황이다. 시장추이를 지켜보며 사업을 서두르지 않는 모습이 역력하다. 재개발 시장에서도 시행일인 8월 이후 새로운 법 적용을 받게 될 구역은 어떤 식으로든 영향권에 놓일 수밖에 없다.

서울시 주택공급 물량의 상당부분(대략 80%)은 정비사업인 재건축과 재개발 물량이 차지하고 있다. 재건축에 이어 재개발마저도 장벽이 생기는 만큼 주택공급 지체로 이어질까 우려가 크다.

서울의 새 아파트 입주물량은 2020년 4.3만호에서 2021년 2.3만호 정도로 감소하고 2022년에는 2020년 3월 기준으로 1.3만호에 불과하다. 이 시기에는 경기도의 입주물량도 급격하게 감소하는 구간이다. 수도권 2기 신도시가 마무리 단계이고 3기 신도시 입주는 아직도 먼 상황이라 대체 물량이 마땅치 않다.

▶ 종부세율: 종합부동산세율 인상 법안 처리 여야 갈등 가능성. 20대 국회 임기가 한 달 정도 밖에 남지 않은 만큼 법안심의 마지막 기회. 더불어민주당이 총선 공약한 1가구 1주택 실수요자 종부세 완화가 최대 쟁점 될 전망. 강남4구 등 여당 후보가 낸 종부세 부과 기준을 공시가격 9억원에서 12억원으로 상향도 논의

▶ 공시가격: 정부 공시가격 현실화율 로드맵 연내 마련, 공시가격 인상속도 조절 놓고 여야 갈등

▶ 재건축·재개발: 민간택지 분양가상한제(7월까지 유예)도입, HUG 분양가 규제완화 논의

▶ 청약제도 개편: 투기과열지구 전용85㎡ 이하 100% 청약가점제로 20~30대가 소외됐다는 목소리 커지며 100% 추첨제 필요성 제기

▶ 전월세상한제, 전월세신고제, 계약갱신청구권 등 재 논의에 나설 듯

해설 : 12·16일 대책 중 종부세 개정안은 20대 국회에 제출된 안건으로 남은 기간(~5월 29일) 내 국회에서 처리 가능할지는 지켜봐야 한다. 올해 적용하려면 보유세 납부 기준일인 6월 1일 이전에 통과돼야 한다.

종부세 1주택자 부과기준 금액을 9억원->12억원으로 상향하는 것은 고가주택 기준과 맞물려 있기도 하다. 고가주택 기준변경 등 종합적인 검토를 병행해야 하므로 물리적 시간이 필요하다.

공시가격 현실화는 이미 정부에서 진행하고 있다. 올해는 이미 확정되어 변화는 내년을 기약해야 한다. 코로나 사태 등으로 집값이 일정부분 조정되는 상황을 고려하면, 내년부터 속도조절에 나설 것으로 전망된다.

그렇더라도 공정시장가액비율 연 5% 인상, 2022년에 100%가 되는 로드맵은 유지될 확률이 높아 ‘공시가격 = 과세표준’은 그대로 실현될 것이다.

재건축·재개발 등 민간택지 분양가상한제를 되돌리기는 어려운 일이다. 분양가격은 분양가상한제가 적용되면 현행 HUG의 분양가심사기준보다 더 낮아질 것으로 예상된다.

그리고 분양가상한제 적용지역이 아닌 곳의 HUG(주택도시보증공사) 심사도 더 강화될 개연성 높다. 따라서 아파트 분양가가 낮게 유지되어 청약대기자의 집중현상은 여전할 것으로 판단된다.

청약제도를 개편해 투기과열지구 내 전용 85㎡ 이하를 추첨제로 변경하는 것은 쉽지 않아 보인다. 현재 청약가점제에 대한 변경 검토가 진행 중이지만, 거주기간 등의 반영 정도가 예상된다.

사실 청약가점이 높은 무주택자에게 당첨 우선권을 부여하는 제도는 합리적인 결정 수단이다. 당첨 경쟁력이 떨어지는 20~30대를 위해서는 신혼부부 등 특별청약으로 일정부분 해결할 필요성이 있다.

전월세상한제는 본격 추진할 것으로 예상된다. 다만, 제도 실시 전 전월세 가격상승 등의 부작용을 최소화 할 것인지가 관건이다. 주택임대사업과 맞물려 종합 개편이 필요한 부분이다.

계약갱신청구(요구)권은 법무부에서 추진하고 있는 ‘2년+2년’ 추진이 예상된다. 현재 2년에다 추가로 1회 2년을 더 요구할 수 있는 제도개선이 부작용을 최소화할 수 있는 방법으로 판단된다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원