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상가주택을 취득·보유·양도할 때 세제상 주의할 점은? [세무칼럼]

편집국

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기사입력 : 2022-08-12 11:22

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주택과 상가가 같이 있는 하나의 건물을 세법상 겸용주택이라고 한다(이후 상가주택). 상가와 주택이 같이 있는 상가택은 일반 주택과는 취득부터 보유, 양도까지 세법상 다른 부분이 많다. 상가주택을 취득·보유·양도할 때 세법상 주의해야 할 사항은 무엇인지 살펴보자.

상가주택 취득 시 상가와 주택 구분해 취득세 납부
상가주택을 취득할 때는 상가와 주택을 구분해 취득세를 내야 한다. 주택의 취득세는 매매 금액, 면적, 주택 수에 따라 1.1~13.4%인 반면, 상가는 4.6%다. 주택과 상가의 취득세가 다르므로 전체 취득가액을 시가표준액으로 상가와 주택을 안분한 다음 취득세를 구분해 납부해야 한다.

상가 임대료는 부가가치세 과세 대상이라서 부가가치세를 납부해야 하지만, 주택 임대료는 면세 항목이므로, 부가가치세 과세 대상이 아니다. 상가(부분)와 주택(부분)의 임대소득에 대해 종합소득세를 신고할 때 차이가 있다.

상가의 임대소득과 관련해서는 필요 경비를 제한 금액이 종합과세 대상이 된다. 주택의 임대소득과 관련해서는 해당 수입 금액이 2,000만원 이하라면 분리과세(15.4%) 또는 종합과세 적용을 선택할 수 있다. 2,000만원을 초과하면 종합과세 대상이 된다. 주택임대 수입 금액은 아래와 같이 계산한다.

▶연 임대소득=월세×12+(임대보증금-3억원)×60%×1.2%

또 주택을 전세로 임대할 때 전체 주택 수가 2채인 경우 종합소득세 과세 대상이 아니며, 월세로 임대할 때 1주택이고 공시가격이 9억원 이하면 종합소득세 비과세 대상이다. 즉 전세로 임대할 때 전체 주택 수가 3채 이상이면, 간주임대료를 계산해 주택임대소득을 신고해야 한다.

12억 이하 상가주택, 주택면적 상가보다 크면 양도세 비과세
1세대 1주택으로서 매매가 12억원 이하 상가주택을 양도할 때 주택 면적이 상가 면적보다 크면 전부를 주택으로 보고 양도세를 계산한다. 주택 면적이 상가 면적보다 작거나 같으면 상가 면적에 해당하는 부분은 상가의 양도로 보고 양도세를 계산해야 한다.

즉, 주택 면적이 상가 면적보다 크면, 1세대 1주택인 상황에서 양도할 때 매매가가 12억원 이하라면 1세대 1주택 비과세가 가능하다고 할 수 있다. 1세대 1주택을 판단할 때 주택의 부수토지 중 도시 지역 내 토지는 주택 정착 면적의 5배(도시 지역 외 토지 10배)까지 비과세가 적용된다. 수도권 내 토지 중 주거·상업·공업 지역 내 토지는 3배까지만 주택 부수토지로 보고 비과세가 적용된다.

다만, 2022년 1월 1일 이후 매매가 12억원(주택 부분) 초과 상가주택을 양도하면 주택 면적이 상가 면적보다 크더라도, 주택 부분만 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세(매매가 12억원 초과분 과세)를 적용받고, 상가 부분은 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없다.

1세대 1주택인 상황에서 12억원 초과하는 주택 부분은 다음과 같이 양도 차익을 계산한 후, 장기보유특별공제와 기본 공제를 차감해서 양도세가 과세된다.

▶고가 주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익=양도차익×(양도가액-12억원)÷양도가액

▶고가 주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제=

장기보유특별공제×(양도가액-12억원)÷양도가액

매매가가 12억원을 초과해도 1세대 1주택에 해당하면서 10년간 보유하고 거주했다면 주택 부분에 한해 장기보유특별공제를 80%로 적용받을 수 있으나, 상가 부분은 장기보유특별공제를 20% 적용받게 된다.



[정진형 KB WM스타자문단 세무수석전문위원]

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