400조원 가계부채·금리 인상 예고 부동산 시장 겨울 오나

[한국금융신문 김민정 기자] 저금리 시대 종말, 대출이자 인상은 불가피

지난해 말 서울 아파트 평균 매매가격은 가구 연평균 소득의 11배를 넘어섰다. 대출 없이 집을 산다는 건 대다수 국민에게 요원한 일. 금리 인상에 따른 이자 부담 여파가 적잖을 것으로 예상되는 이유다.

16개월째 동결돼 있는 국내 기준금리(1.25%) 인상 움직임이 가속화되고 있다.
내년 상반기, 빠르면 올해 안에 열릴 금융통화위원회에서 인상이 결정될 가능성이 크다. 이주열닫기이주열기사 모아보기 한국은행 총재가 금리 인상 전제조건으로 제시한 ‘뚜렷한 성장세’를 뒷받침하는 근거가 강화됐다.

지난 10월 26일 발표된 한국 3분기 경제 성장률은 1.4%라는 높은 수치를 기록했다.

미국 연방준비위원회가 12월 금리 인상을 공언하고 있는 데다 1,400조원에 달하는 사상 최대 가계부채 규모도 기준금리 인상론에 힘을 더하고 있다. 기준금리가 오르면 대출금리도 일제히 따라 오른다.

실제로 금융권에 따르면, KEB하나은행은 5년 혼합형(5년간 고정금리였다가 변동금리로 전환) 주택담보대출 금리를 지난 10월 20일 기준 3.74~4.96%에서 23일부터 3.827~5.047%로 올렸다.

그 이후 다시 내리긴 했지만, 주요 시중은행 중 처음으로 주택담보대출 금리가 5%대에 진입한 것이다. 개별 고객에게 적용되는 금리는 조금씩 다르지만, 다른 주요 은행의 금리도 조만간 5%를 돌파할 것으로 보인다.
2015년 하반기만 해도 2%대 고정금리 대출이 흔했지만, 지금은 3%대 상품을 찾기가 쉽지 않다. 한국은행이 연내 기준금리를 올리면, 신용 등급에 따라 6%대 주택담보대출 상품이 등장할 것이라는 얘기도 나온다.

투자 매력 반감으로 주택 수요 급감 예고

특히 임대사업 위주의 다주택자 원리금 상환 부담은 상대적으로 더 커질 것으로 보인다.

일반주택보다 상가·오피스텔 등 수익형 부동산의 상황도 우려된다. 이자 부담에 더해 예금금리와 수익률 간 차이가 줄어 투자 매력이 상대적으로 반감될 수 있기 때문이다.

이렇다 보니 업계에서는 신규 아파트 청약은 물론 기존 주택 보유자의 ‘갈아타기’ 수요도 줄어들 것으로 예상하고 있는 것.

8·2 대책 이후 집값 상승 폭이 둔화한 상황에서 추가 대출 이자를 부담하면서까지 집을 살 이유가 없어지는 셈이다.

‘거래 절벽’ 현상은 더 심해질 것으로 보인다. 실제로 10월 들어 서울 아파트 매매 거래는 1년 전 같은 기간의 20% 수준으로 급감했다.

서울부동산정보광장에 따르면, 10월 22일까지 서울 지역 아파트 매매 거래는 총 1,976건에 그쳤다. 1일 평균 89건으로 작년 10월 거래 건수(1만 2,878건·평균 415건)의 5분의 1 수준이다.

부동산 실물 경기도 위축

부동산 경기와 직결되는 실물 경기가 좋지 않다는 점도 악재다. 한국은행은 지난해 10.7%에 달했던 전년(前年) 대비 건설 투자 증가율이 올해는 6.9%로 내리고, 내년에는 0.2%에 그칠 것으로 예측했다.

신규 수주 부족과 사회간접자본(SOC) 예산 감축 등 악재로 둘러 쌓인 국내 건설 경기도 진통이 예상된다. 경기 침체와 내수 소비 부진에 따른 투자심리 위축도 무시 못한다.

국토연구원에 따르면 지난 8월 말 기준 전국 주택 매매 시장 소비자심리지수는 120.4를 기록, 전월 대비 11.6% 하락했다. 서울은 156.2에서 123.3까지 32.9포인트 급락했다.

소비자심리지수 하락 국면이 계속되면 집값도 하락 압력을 받을 수밖에 없다.

게다가 국내 조선·해운업이 활력을 회복하지 못하고 있다는 점은 지방 부동산시장에 큰 영향을 줄 수밖에 없는 상황.

현대중공업이 위치한 울산광역시, 또 조선소와 해운사가 집중된 ‘동남권 산업벨트’ 거점도시 창원, 포항, 통영 등이 대표적인 지역이다.

구조조정에 따른 대규모 감원으로 인구 유출과 미분양이 늘었고 아파트 가격은 전반적으로 하락했다.

전국 아파트 가격 평균 상승률이 3.31%를 기록한 데 반해 울산(-0.27%)과 경남(-1.29%) 지역은 오히려 마이너스를 기록했다. 2018년에도 지방 부동산은 침체 양상을 이어갈 것으로 보인다.

중과세 중과·입주홍수 등 곳곳에 폭탄

여기에 내년부터 새롭게 부과되는 부동산 관련 세금들과 올 하반기부터 쏟아지고 있는 입주물량도 부동산 시장의 앞날을 더욱 깜깜하게 하고 있다.

특히 내년 4월 시행이 예고된 다주택자 양도세 중과는 문재인 정부의 부동산 세제개편의 상징이다. 언제든 수면 위로 떠오를 수 있는 보유세 문제도 감안해야 한다.

세금과 금리, 대출 요인이 주택수요에 영향을 미쳤다면 입주물량은 공급 측면에서 지금까지와 다른 부동산 시장 환경을 만들 것으로 보인다.

부동산114에 따르면 올해 약 38만 가구에 달한 전국의 입주물량은 내년 44만 가구를 넘을 것으로 예상된다. 2000~2017년 평균(29만 4,000가구)을 크게 웃도는 수준이다.

이 가운데 절반 가량(22만가구)이 수도권 입주 물량이다.

이처럼 한꺼번에 많은 물량이 쏟아져 나오면 중도금 대출과 이후 중도금 대출 해지 및 잔금 납입 과정에서 축소된 유동성으로 인해 미분양, 잔금 미납 같은 위험이 발생할 수 있다.

새 아파트가 침체되면 기존 주택 역시 타격이 불가피하다.

정부 가계부채 종합대책으로 양극화도 우려

지난 10월 24일 정부가 발표한 가계부채 종합대책의 주요 내용은 중도금 대출 한도와 보증한도를 낮추면서 가계부채를 잡고, 신총부채상환비율(DTI)과 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입함으로써 다주택자들의 무분별한 추가 대출을 막는다는 의도다.

하지만 대부분의 전문가들은 정부의 이러한 의도와 달리, 대출 규제를 강화하면서 주택 시장이 크게 위축되고 수요자 차별화와 지역별 양극화가 더욱 심화될 가능성이 높아졌다고 우려하고 있다.

특히 이번 대책이 소득에 기반을 둔 대출 규제책이다 보니 소득이 높고 낮음에 따라 대출 가능 수요자와 그렇지 않은 수요자 계층의 격차가 더욱 크게 벌어지는 여건을 만들었다는 지적이다.

기준금리 인상이 확실시 되고 있는 상황에서 이자 부담이 더욱 커질 수밖에 없어 서민들의 내 집에 대한 구매력을 더욱 떨어뜨리는 악순환이 반복될 것으로 예상되기 때문이다.

더욱이 현재 주택시장을 그나마 끌고 가고 있는 것은 집이 필요한 실수요자들인데 대출을 받기도 힘든 상황에다 시중은행의 주택담보대출 금리는 5%를 넘나드는 상황이다.

또 신DTI와 DSR 도입으로 가계부채를 줄이는데 효과는 줄 수 있으나, 다른 리스크들과 맞물려 거래절벽은 물론 부동산 시장 침체까지 야기할 수 있다고 전문가들은 우려하고 있다. `

김민정 기자 minj@fntimes.com