[최민성의 미래 읽기] AI가 만들 10년 후 도시

글로벌 컨설팅사들이 제시하는 AI 사용률은 놀랍다. 맥킨지 최근 보고서는 상당수의 조직에서 이미 88%가 AI를 일부라도 써먹고 있고, 생성형 AI 정기 사용률은 65%나 된다고 진단했다. PwC는 2035년까지 AI가 글로벌 GDP에 매년 1%씩 뻥튀기 보너스를 제공한다고 전한다. AI는 스마트 시티를 훨씬 넘어, 거버넌스, 모빌리티, 환경, 건강까지 모든 걸 다 뒤집어 버린다. 사우디 네옴(NEOM)과 두바이는 벌써 AI를 도시의 두뇌로 삼고 있다. 그러면 지금부터 10년 후에는 AI가 열게 될 도시가 어떤 모습일까. 상상력의 나래를 펴보자.

일자리

WEF는 AI로 인해 향후 5년간 9200만 개 일자리가 사라지지만, 1억 7000만 개가 새로 생길 것으로 내다본다. 서울에서도 행정·제조·운송의 35~45%가 AI 에이전트가 알아서 척척 하고, 선진국에서 생산성은 40% 넘게 뛴다. AI 활용 못 해 “AI가 내 일자리 뺏었어” 하면서 커피숍에서 울고 있을 사람들을 위해 서울시는 AI 훈련 아카데미를 돌리고 있다. 새 직업으로는 AI 윤리 전문가, 데이터 큐레이터, 인간-AI 협업 매니저, 심지어 “AI가 너무 잘나서 속상한 인간 심리 상담사”까지 등장할 거다. 실업률은 4~6%로 안정되지만, “AI가 일 다 해 먹으니, 나머진 기본소득으로 게임이나 하자”는 논의가 국회에서 매일 터질 것이다.

주택·부동산

AI가 부동산 시장을 예언자 + 중개인 + 건축가로 만들어 버린다. 디지털 트윈과 예측 모델 덕에 주택 공급-수요 불균형이 30% 이상 줄어든다. 스마트 홈 AI는 에너지 25~35% 아껴주고, “오늘 비 오니까 창문 자동 차단”, “이 집 사면 5년 후 집값 2배 뛸 확률 87%” 등을 알려준다. 도시 계획 단계부터 AI가 “여기 공원 넣고, 저기 편의점 빼” 하며 자동 설계하니 속도는 2배 빨라진다. 서울에선 AI가 빈집·노후 주택 냄새 맡아 재개발 순위 매기고, 가격 버블도 “야, 이건 좀 터질 것 같아” 미리 경고해준다. 다만 AI가 “이 동네는 좀 별로”라고 편향 걸리면 “AI 차별 철폐!” 항의 시위가 일어날지도 모른다.

문화

AI는 도시 문화를 더 재미있고 포용적으로 업그레이드한다. 박물관에선 AI 큐레이터가 “오늘 기분 우울하시죠? 조선 시대 한양 VR 투어 어때요?” 하며 맞춤 추천하고, 사라진 문화유산을 가상으로 완벽 재현한다. AI로 다양성 콘텐츠들이 폭발하지만 AI가 대량으로 뱉어 내는 ‘저품질’ 콘텐츠는 피해야 한다. 서울 한강공원에선 AI가 르네상스 이벤트를 기획하면 시민 참여율이 높아지겠지만, 전통 예술가들은 “AI가 내 그림 따라 그리네? 나 이제 뭐 먹고 살아?” 하며 AI 협업 클래스 다니게 될지도 모른다.

건강

AI가 “너 오늘 혈압 좀 높아, 커피 대신 물 마셔”부터 시작해서 도시 전체 건강을 챙긴다. AI 헬스케어 시장은 수백억 달러 규모로, 웨어러블+도시 센서 데이터로 심혈관·정신건강 위험을 80% 정확도로 예측한다. 사회·환경 요인까지 합쳐 만성질환 20~30% 줄이고, AI 드론이 “심장마비 환자다!” 하며 5분 만에 약 배달할 수도 있다. 뉴욕·서울에선 원격 진단으로 의사 부족이 해결되지만, “AI가 내 건강 데이터 다 봤어? 프라이버시 소송이 매주 터질 가능성도 있다.

환경

AI가 도시를 탄소 중립의 히어로로 만들어준다. 2030년까지 글로벌 탄소 배출 10% 줄이고, 도시별로 15~25% 감축 가능하다. AI가 신호등 실시간 조정해 배출 15% 줄이고, 폐기물 분리율 90%를 찍는다. 에너지 그리드 예측 관리로 재생에너지 70% 넘기고, 서울은 AI가 미세먼지 “오늘 중국발이야, 마스크 챙겨!” 자동 알림 띄울 거다. AI 덕에 지구가 “고마워, 인간들아… 아니 AI들아” 할 상황이 벌어진다.

교통

10년 이후에는 도로에 사람이 운전하는 차가 오히려 희귀해진다. 전기 자율 택시가 이동의 70~80% 차지하고, 자가용 90%와 교통 체증 25~40% 사라진다. 주차장 대부분은 다른 용도로 전환된다. AI가 버스·지하철 실시간 조정하고, 드론 택시가 “강남역 가주세요” 하면 10분 만에 오케이! 전기·수소 모빌리티가 80% 넘어서고, MaaS 앱 하나로 “집→회사→치맥→집” 다 해결된다. 사고율 50% 줄지만, 해커가 “오늘 차들 다 멈춰!” 하면 대혼란이 일어날 수 있다. 그러니 사이버 보안팀이 도시에서 제일 잘나가는 직업 될 가능성이 크다.

다양성과 포용성

AI가 기후·경제 이민을 미리 예측하고 “이 사람 서울에 딱 맞아!”하고 매칭해 준다. 기후위기 이동인구가 2~3억 명 예상되는데, AI로 개별 능력·수요를 연결해 정착률은 40%나 올라간다. 뉴욕·토론토처럼 언어·직업 교육을 개인화하고, 서울은 AI 다문화 플랫폼으로 “김치찌개 레시피 알려줄까?”라고 알려준다. 심지어 “AI가 왜 나보다 이민자 더 좋아해?” 불만도 나올 수도 있다.

라이프스타일

AI가 “오늘은 느리게 살아보자” 모드를 켜준다. 스마트 홈이 식사·운동·수면 다 최적화해서 여가 시간 20% 늘어나고, AI 시민 참여 플랫폼으로 “오늘 동네 놀이터 색깔 바꿀까?” 투표까지 진행한다. 하지만 AI에 과의존하면 외로워지니, 동네마다 “디지털 해방 공원”이 생겨서 “폰 내려놓고 사람 보세요” 간판이 붙을 가능성이 높다.

도시재생

AI 디지털 트윈으로 낡은 동네가 순식간에 독창적 힙스터 천국(인스타그램 핫플·카페 거리로 인기끄는 동네)이 된다. 옛날 정취는 살리고, 환경도 좋게 하고, 효과 제대로 검증된 방법만 골라 앞으로 모든 도시재생의 표준화까지 등장한다. AI가 세운상가·을지로 등지를 분석해서 “여기 카페 클러스터 어때?” 제안하고, 실제로 2년 만에 인스타 핫플로 부상할 수도 있다.

공공민간 협력

AI가 공공부문과 민간을 이어주는 최고의 중매인이 된다. 공공 보건 데이터와 AI를 결합해 심혈관 질환 위험을 예측하고, 사회·환경 요인을 분석 대처하는 프로젝트가 공동 추진된다. 카카오·네이버 같은 민간 빅테크와 서울시가 AI 플랫폼을 공유하며 서로 협력한다. 시민이 원하는 서비스를 AI로 분석해 “1등 서비스”를 뽑아내고, 실시간으로 반영한다.

AI 덕에 똑똑해지는 도시 ‘인간’이 핵심

결국 도시는 AI 덕(탓)에 더 똑똑하고, 지속 가능하고, 포용적이 될 것이다. 하지만 “인간 중심 AI”가 아니라면 오히려 AI가 도시의 주인이 되고 인간은 뒷전으로 밀려날 수도 있다. 윤리·평등·프라이버시를 잘 챙기면 도시생활 질이 인류 역사상 최고인 시대가 열릴 터이지만 그렇게 하지 못하면 인간에게는 대재앙이 될 것이란 걱정이 든다. 아직은 기대 반, 걱정 반이지만 그래도 낙관하는 마음으로 10년 뒤를 기다려야겠다.

최민성 델코리얼티그룹 회장은

경영학 박사 학위를 받은 부동산·경영컨설팅 전문가로 델코리얼티그룹을 이끌고 도시 기획·컨설팅 프로젝트 등에 다양하게 참여 중이다. ULI코리아 명예회장, 건설주택포럼 명예회장으로 활동하며 한양대 부동산융합대학원/도시대학원 겸임교수이자 칼럼니스트로서 도시·부동산 분야에 대한 다양한 글을 쓰고 있다.

최민성 칼럼니스트/델코리얼티그룹 회장