강남3구·용산 제외 전국 규제지역 해제 유력…미분양 등 추가 규제완화도 가시권

[한국금융신문 장호성 기자] 주택시장 경착륙(급격한 하락)을 막고 연착륙(완만한 하락)을 유도하기 위해 정부가 서울 강남3구·용산 등 극히 일부 지역을 제외한 전국의 규제지역의 해제를 검토한다.

2일 업계에 따르면 국토교통부는 조만간 주거정책심의위원회를 열고 추가 규제지역을 해제할 것으로 전해졌다. 이 날 오전 중앙일보 단독 보도로 강남3구와 용산을 제외한 전국 규제지역 해제가 유력하다는 소식이 전해졌지만 국토부는 오후 해명자료를 통해 ‘확정된 바 없다’고 일축했다.

그러나 그로부터 몇 시간 뒤 다수 매체를 통해 재차 규제지역 해제와 관련한 보도가 나오며 전망이 바뀌었다. 이미 앞선 재건축부담금 완화 등 다른 부동산규제의 해제 당시에도 단독 보도가 나온 뒤 국토부가 ‘확정된 바가 없다’는 해명자료를 내놓았지만 이후 해당 내용이 사실로 확인되는 등의 사례가 발생했던 사례들이 있다. 아직 주정심이 열리지는 않았지만 해당 안의 실현 가능성이 높게 점쳐지는 이유다.
조정대상지역에서 해제될 경우 종합부동산세와 양도소득세 중과가 배제되는 등 세제가 큰 폭으로 줄어들고, 주택담보대출비율(LTV) 등 대출이 확대되며 재당첨 제한 등 청약 규제도 풀린다.

현재는 서울 전역과 과천, 성남(분당·수정구), 하남, 광명시 등 경기 4개 지역이 조정대상지역과 투기과열지구로 남아 있다. 또 서울 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 강서, 영등포, 서초, 강남, 송파, 강동, 종로, 중구, 동대문, 동작구 등 15곳은 투기지역으로 묶여 있다.

만약 올해 첫 주정심을 통해 서울이 규제에서 해제될 경우, 집값 상승 우려가 있는 강남 3구와 대통령실 이전과 용산국제업무지구 등 개발호재가 있는 용산구를 제외하고는 모두 규제지역에서 풀릴 전망이다.

앞서 부동산 전문가들은 집값 하락폭이 가장 컸고, 중저가 아파트가 많은 노원·도봉·강북 등 서울에서도 일부 지역만 순차적으로 규제에서 풀려날 것으로 봤다. 그러나 예상과는 반대로 정부가 훨씬 빠른 속도의 규제지역 해제를 천명하고 나서면서 부동산시장에 반등이 있을지 귀추가 주목된다.

이 밖에도 국토부는 분양가 상한제 대상 지역도 축소 발표할 것으로 전해졌다. 분양가 상한제 지역은 투기과열지구내에서 집값 과열 우려가 있거나 재건축·재개발 등 정비사업 호재로 고분양가 우려가 있는 곳에 지정한다.
앞서 2019년 문재인정부 시절 발표된 '12.16 부동산대책'에서 집값 상승 선도지역과 정비사업 이슈 지역으로 꼽은 서울 강남 등 13개 구와 경기 3개 시(하남·광명·과천) 322개 동을 분양가 상한제 대상지역으로 지정해 운영하고 있다.

그러나 최근 집값이 크게 하락한데다 정부가 분양가 상한제 대상 기본형 건축비를 상향하고 가산비용을 대폭 높여주면서 일부 지역에서는 상한제 분양가가 시세보다 높은 역전현상이 발생하고 있다.

이번에 투기과열지구에서 해제되는 곳은 분양가 상한제 대상지에서도 함께 해제될 전망이다. 마찬가지로 규제지역 존치가 유력한 강남3구와 용산구를 제외하고는 모두 분양가 상한제 지역에서도 풀려날 것으로 관측되고 있다. 분상제 대상에서 풀리면 공공택지는 3∼5년, 민간택지는 2∼3년 거주의무 등의 규제도 사라진다.

다만 부동산시장 및 거래절벽의 근본적인 원인인 금리가 여전히 상승 기조를 이어가고 있어 규제 해제가 직접적인 영향력을 발휘하는 것은 제한적일 것이라는 시각도 있다. 제롬 파월 미 연준 의장이 올해도 추가적인 금리인상을 시사한 가운데, 우리나라 역시 이에 발맞춘 금리인상이 불가피한 상태다. 저금리 기조에서는 주담대 금리가 2~3%대였다면 금리인상 기조에서는 5%대 이상이 되면서 금융비용 부담이 2배 이상 커질 수밖에 없다는 게 전문가들의 분석이다.

부동산 한 전문가는 “풀 수 있는 것은 전부 푼다는 것은 그만큼 시장의 침체와 하락 신호가 뚜렷하다는 증거기도 하다”며, “대대적인 규제 해제로 일시적인 반등이 있을 수는 있겠지만 금리라는 거대한 장애물이 아직 남아있고, 생산가능인구 감소세도 갈수록 뚜렷해지면서 주택 수요 문제도 감안해야 하므로 규제 해제로 집값이 작년처럼 반등할 가능성은 크지 않다”고 짚었다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com