윤석열정부 출범, 광범위 부동산규제 해제 러시 [2022 건설부동산 10대 이슈②]

[한국금융신문 장호성 기자] [미 연준의 지속적인 금리인상과 글로벌 경기침체, 지난 2년간 폭등한 집값에 대한 고점인식 등으로 불과 1년 사이 건설부동산시장은 작년과는 180도 달라진 모습을 나타내고 있다. 본 기획에서는 올해 건설부동산 시장에서 발생했던 10대 이슈들을 선정해 되짚어보며 한 해를 결산하는 시간을 가져본다. 편집자 주]



지난 3월 치러진 제 20대 대통령선거에서 윤석열 국민의힘 후보가 당선되면서, 전임 정부였던 문재인정부가 시행하던 강력한 부동산규제 중심 대책은 대부분 힘을 잃게 됐다.
서울과 과천, 성남, 하남, 광명 등 수도권 일부 지역을 제외한 전지역이 규제지역에서 해제됐고, 재건축 초과이익 환수제·재건축 안전진단 규제를 비롯한 도시정비 규제도 대폭 완화됐다. 다주택자에 대한 양도세 완화 방침 등 세제완화도 병행된 것은 물론, 15억원을 넘는 주택의 주택담보대출 규제도 완화됐다. 여기에 중도금 대출 한도를 분양가 9억원 이하에서 12억원 이하로 상향 조정하기도 했다.

아울러 당초 공약대로 14년 만의 공시지가 현실화율 하향조정이 이뤄지면서, 각종 부동산 세금도 전국적으로 낮아질 것으로 관측되고 있다.

규제완화와 함께 주택공급 대책도 제시됐다. 지난 8월 발표된 ‘국민 주거안정 실현방안’은 향후 5년간 전국에서 약 270만호의 주택을 공급하겠다는 청사진을 담았다. 도심 내 재개발·재건축, 도심복합사업 등은 지난 5년(41만호) 대비 약 11만호 늘어난 52만호가 공급되며, 3기 신도시 등 공공택지에서는 지난 5년(64만호) 대비 약 24만호가 많은 88만호를 공급하는 식이다.

이 과정에서 1기신도시에 대한 구체적인 내용이 방안에 포함되지 않았다는 이유로 ‘1기신도시를 총선 인질로 쓰려 한다’는 홀대론이 퍼졌지만, 원희룡닫기원희룡기사 모아보기 국토교통부 장관이 속도감 있는 추진을 약속하면서 논란이 일단락된 상태다. 1기신도시 정비 기본방침은 연구용역에 착수한 상태로, 내년 2월 특별법 발의를 목표로 진행 중이다.


아울러 공공분양 주택 50만호 중 34만호(68%)를 청년층에 할당한다는 계획도 나왔다. 공공분양 때는 '미혼청년 특별공급'을 신설하고, 민간분양 때는 추첨제 비율을 늘려 청년층의 내 집 마련 기회를 확대하는 내용이다.

건설사의 자금경색을 막기 위해 5조원 규모의 미분양 주택 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증도 신설키로 했다. 또 공공택지 사전청약 의무가 폐지되고, 재건축 안전진단 개선 방안과 주택 등록임대사업 정상화 방안도 추진하기로 했다.

정부 방침에 발맞춰 서울시의 재건축·재개발 규제도 대폭 완화됐다. 서울시는 지난해 ‘아파트지구 지구단위계획 전환지침’을 마련한 이후 변경된 정책 등을 반영, 최근 용적률, 높이, 용도 등을 유연하게 적용토록 지침을 개선했다.

여기에 서울시의 ‘2040 서울플랜’을 통해 35층 높이 규제가 폐지됨에 따라 수많은 단지들이 50층 이상의 초고층 재개발을 희망하고 나서면서, 서울시의 스카이라인이 크게 변할 것이라는 전망도 나오고 있다.

그러나 이처럼 무더기로 규제가 완화됐음에도 불구, 미 연준의 지속적인 금리인상과 경기침체, 집값 고점인식 등의 요인이 겹치며 부동산 매매심리는 좀처럼 회복되지 못하고 있다.

2021년 하반기부터 서서히 시작된 매수세 위축과 거래절벽 영향으로, 올해 전국 아파트 매매가격이 9년 만에 하락 전환한 상태다. . 2022년 전국의 아파트 매매 누적 거래량(1~10월)은 26만2084건으로 2021년 같은 기간(59만7557건)보다 56.1% 감소했다. 특히, 서울 아파트 월별 매매 거래량은 7월 이후 1000건 이하로 떨어져 관련 통계가 집계된 이후 최저 수준을 기록하고 있다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com