'제발 집 사세요' 윤석열정부 부동산정책에 드리운 박근혜 그림자, 공통점과 차이점은

[한국금융신문 장호성 기자] 고금리와 경기침체 우려, 집값 고점인식 등으로 유례없는 빙하기를 맞은 올해 부동산시장을 활성화시키기 위해, 윤석열정부가 ‘2023년 경제정책방향’을 통해 다주택자에 대한 파격적인 세제·대출규제 완화 카드까지 꺼내 들었다.

침체된 부동산시장을 살리기 위해 대대적인 규제완화 카드를 꺼내 들었다는 점은 지난 보수 정권이었던 박근혜정부와도 일맥상통하는 면이 있다. 2015년 당시에도 최경환 당시 경제부총리는 ‘빚내서 집 사시라’는 발언으로 도마에 오르기도 했다.

본 기사에서는 2015년 박근혜정부 시절과 2022년 윤석열정부의 부동산규제 완화 정책 상황을 비교해보고 어떤 차이점이 있는지에 대해 분석해봤다.


◇ 부동산 부흥시키려던 박근혜표 대출규제 완화, 역대급 가계채무 증가 불렀다

박근혜정부는 2008년 리먼사태 이후 길게 이어진 부동산침체 상황에서 출범했다. 2012년 당시 서울 아파트값과 수도권 아파트값(한국부동산원 자료)은 각각 6.55%, 5.77% 하락한 것으로 기록돼있다.

이에 박근혜정부는 출범 직후인 2013년 ‘4.1 부동산대책’을 통해 양도세 한시 면제를, 이듬해인 2014년 ‘7.24 경제정책방향’을 통해 LTV와 DTI 규제 완화 카드를 제시했다.

2014년 당시 박근혜정부의 경제부총리 겸 기획재정부 장관이었던 최경환은 이른바 ‘초이노믹스’를 통해 부동산시장 활성화를 꾀하고자 했다. 당시 최경환 장관은 “전세가격이 매매가격의 70% 수준인 현 상태에서 30%만 더 있으면 집을 살 수 있다. 신용보강이 이뤄지면 전세를 살고 있는 사람 상당수가 매매로 전환할 수 있다”고 발언했다. 사실상 ‘30%의 빚을 내서 집을 사라’는 메시지를 전달한 것으로도 풀이될 수 있다.
당시 한국은행 기준금리도 살펴볼 필요가 있다. 2014년 8월 기준 한국은행 기준금리는 2.25%였으나, 같은 해 10월 2.00%로, 2015년 3월에는 1.75%, 2015년 말에는 1.50%, 2016년 말에는 1.25%까지 내려왔다. 당시 미국은 경기부양을 위한 양적완화를 진행하며 0%대의 초저금리 기조를 이어가고 있었기에 우리나라도 이 같은 금리를 유지할 수 있었다는 분석이 나온다.

그런가 하면 이 당시는 최근 10여년 사이 주택 공급량이 가장 많았던 시기기도 했다. 2015년 주택공급 규모는 76만5328호로 기초주택 수요인 40만7241호를 크게 웃돌았으며, 2016년 32만여호, 2017년 29만여호, 2018년 20만여호 등 ‘공급 폭탄’ 수준의 주택이 쏟아졌다. 이처럼 공급이 쏟아지자, 고분양가 논란이 빚어졌던 ‘경희궁자이’ 등의 서울 대단지 아파트들에서 미분양이 발생하는 믿기 힘든 상황이 발생하기도 했다.

그 결과 과연 부동산시장은 유례없는 호황을 보이며 들끓었다. 2012년 연간 100만여 건에 그쳤던 전국 주택 거래량은 ▲2013년 118만 건 ▲2014년 144만 건 ▲2015년 170만 건 ▲2016년 162만 건 ▲2017년 175만여 건으로 크게 상승했다.

그러나 이 같은 거래량 증가는 당시 시장의 우려대로 급격한 가계빚의 증가를 불렀다. 초이노믹스 시행 1년 반만에 가계부채가 기존 1035조원에서 170조원 이상 증가하며 1200조원을 돌파한 것이다. 같은 기간 국가채무 역시 기존 490조원 규모에서 595조원 규모로 늘어나며 GDP 대비 국가채무 비율이 40%대로 치솟았다.



◇ 박근혜 시절보다 2배 넘게 뛰어오른 금리, 역대급 ‘고점’ 인식 빠진 부동산에 거래절벽도

2022년 부동산시장은 급격한 금리인상과 경기침체, 집값 고점인식 등으로 9년 만의 집값 하락세가 찾아오는 등 최근 2년과는 판이하게 다른 양상을 나타냈다. 특히 서울 아파트 거래는 올해 들어 한 번도 2천건을 넘기지 못하는 등, IMF발 외환위기가 촉발됐던 1997년이나 리먼 브라더스발 글로벌 경제위기가 불거졌던 2008년~2012년 수준보다도 위축된 모습이 나타났다.

이에 윤석열정부는 전임 문재인정부 시절 다주택자의 임대등록사업 제도를 전격 부활시키는 동시에 임대등록사업자에 대한 세제혜택(공시가격 기준 수도권 6억원, 지방 3억원), 양도소득세 중과 배제와 종부세 합산 배제, 임대주택 양도에 따른 법인세 추가 과세(양도차익의 20%포인트) 배제 등을 적용하기로 했다. 등록임대 사업자에 대해 규제지역 내 주택담보대출비율(LTV) 상한을 일반 다주택자보다 확대하는 방안도 추진키로 했다.

다주택자를 중심으로 침체된 부동산거래를 활성화시키는 꾀하는 동시에, 이들이 임대사업자로 나서서 주택보급에 기여하게 만들려는 의도가 깔려있다는 분석이 나왔다. 윤석열정부가 지향하고 있는 ‘낙수효과’ 이론을 부동산에도 적용하려는 의도도 엿보인다.

임병철 부동산R114 팀장은 “주택 거래를 저해했던 규제들이 완화되는 만큼 일부 급매물이 소화되고, 실거래를 유도하는 등 급격한 가격 하락을 막고 연착륙을 유도하는데 다소 도움이 될 것으로 보인다”며, “특히 2020년 7.10대책에서 축소됐던 민간 등록임대에 대한 혜택이 크게 개선되면서 집값 하락이 상대적으로 컸던 수도권 외곽지역을 중심으로 문의가 늘어날 수 있을 것으로 보인다”고 진단했다.

그러나 문제는 박근혜정부 시절보다 2배가량 늘어난 기준금리다. 2022년 현재 한국은행 기준금리는 3.25%로, 2016년 1.25%보다 2배 넘게 늘었다.

10년 전인 2012~2013년까지 1%대 이하의 초저금리를 이어갔던 미국 금리는 2022년 현재 4.25~4.5%로 상향조정돼 근 15년 사이 최고치를 경신하고 있다. 이에 한국은행도 내년 추가적인 금리인상이 불가피하다는 메시지를 전달하고 있다.

제롬 파월 미국 연방준비제도(Fed·연준) 의장은 올해 마지막 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의 뒤 기자회견에서 내년 중 금리 인하 가능성을 묻는 말에 “연준은 금리 인하에 대해 고려하고 있지 않고 분기별 경제전망(SEP)에도 내년 중 금리 인하 가능성을 반영하고 있지 않다”고 못박았다.

이창용닫기이창용기사 모아보기 한국은행 총재 역시 "연준의 이달 연방공개시장위원회(FOMC) 이후 아직 금융통화위원들과 논의하지 않아 1월에 보다 자세히 논할 기회가 있을 것"이라면서도 "다만 11월 금통위 때 확인했던 바는 아직 금리 인하를 논의하기엔 시기상조라는 것"이라며 금리 인하가 당분간 힘들 것이라는 입장을 시사한 바 있다.



전임 문재인정부 시절인 지난 2년간 급격하게 집값이 치솟으며 ‘집값 고점 인식’이 그 어느 때보다 커졌다는 점도 고려할 부분이다.

국제통화기금(IMF)은 '아시아태평양 지역의 주택시장 안정성과 구입능력' 보고서를 통해 "팬더믹 기간 아태 지역 선진국에서의 가격 급등은 국가별 수요·공급 요소와 더불어 중앙은행의 완화적 통화정책에 따른 낮은 모기지 금리로 촉진됐다"면서 "이로 인해 (역대 가격 추세와 비교해) 상당한 가격 불일치가 발생했으며 일부 국가에서 5~20% 수준의 상당한 주택가격 하방 위험을 초래했다"고 진단했다.

유례없는 하락장 속에서 집주인들은 매물을 내놓는 대신 어떻게든 전세로 돌려서 하락장을 버티고자 하고 있는 반면, 수요자들은 집값 추가하락을 기대하며 월세로 버티려 하는 양상이 길게 펼쳐지면서 전세매물은 쌓이는 악순환의 고리가 부동산시장에 형성되고 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 올해 서울의 아파트 거래량은 11월까지 단 한 차례도 2천 건을 넘지 못했으며, 심지어 하반기에는 단 한 번도 1천 건을 넘기는 일도 없었다. 특히 11월의 경우 금천구에서 기록된 146건의 거래 중 135건이 ‘아이유하임’ 아파트에서만 발생한 직거래라는 점에서 일반적인 거래량이 아니었다는 점을 감안하면 실질적인 거래량은 500건 이하로 내려간다.

전국 단위로 살펴봐도 거래량이 전년 대비 절반 이상 급감했다. 국토교통부 10월 주택통계에 따르면 이 기간 전국 누적 아파트 거래량은 26만2084건으로 전년동기 대비 56.1%나 감소했고, 아파트 외의 빌라 등 거래도 18만7883건으로 36.7% 감소했다.

부동산 한 전문가는 “금리 여파로 집값이 하락하고, 이로 인해 매물을 내놓는 것이 아니라 전세로 돌리는 집주인들이 늘어나면서 전세 매물이 늘어 전셋값이 하락하는 악순환이 나타나고 있다”고 진단하는 한편, “금리 인상으로 인한 집값 하락기에는 주거가 아닌 투자가치로서의 전세는 그 의미를 잃을 수밖에 없는데, 이런 상황에서 입주물량이 늘면 주거로서의 전세 가치도 줄어들 가능성이 커 내년에도 부동산의 약세가 예상된다”고 전망했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com