서울 전역 규제 지역 지정에 비규제 지역 '반사이익' 얻을까?

[한국금융신문 왕호준 기자] 정부가 서울 전역과 경기 일부 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶고 강화된 금융 규제까지 더하면서 수도권 주택시장의 판도가 크게 재편될 전망이다. 이번 조치로 규제 지역 내에서는 대출과 거래가 한층 제한되면서 상대적으로 규제가 완화된 인천·경기 비규제 지역으로 실수요 중심의 주택 수요가 집중되는 ‘풍선효과’가 더욱 뚜렷해질 것으로 예상된다.

국토교통부와 기획재정부·금융위원회는 지난 15일 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’을 통해 서울 25개 전 자치구와 경기 12개 지역을 조정대상지역과 투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶었다. 신규 지정된 경기 지역은 ▲과천 ▲광명 ▲성남 분당·수정·중원 ▲수원 영통·장안·팔달 ▲안양 동안 ▲용인 수지 ▲의왕 ▲하남 등이다.

이에 따라 16일부터 해당 지역에서 매수자의 대출 한도가 주택담보비율(LTV) 70%에서 40%로 축소되고 전세·신용대출 차주의 규제 지역 주택구입도 제한된다. 또한 토지거래허가구역도 동일 지역 내 아파트·아파트가 1개 동 포함된 연립·다가구주택을 대상으로 지정해 10월 20일부터 시행됨에 따라 취득일로부터 2년간 실거주 의무가 발생한다.
금융 규제도 강화된다. 수도권·규제 지역 내 주택담보대출 한도는 시가 15억원 이하 주택은 6억원으로 현행을 유지하되 16일부터는 15억~25억원 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 고가 주택일수록 대출 한도가 더 줄어든다. 이와 함께 스트레스 DSR 금리 하한이 1.5%에서 3.0%로 상향 조정돼 금리 인하 시 발생 가능한 차주별 대출한도 확대 효과가 일정 부분 상쇄될 전망이다.

아울러 1주택자가 수도권·규제 지역에서 전세대출을 받을 경우 이자 상환분을 DSR에 반영하고, 은행권주담대 위험 가중치 하한 상향(15%→20%) 조치도 내년 1월부터 조기 시행된다.

더불어 다주택자의 양도소득세가 2주택은 기본세율(6∼45%)에서 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트 중과되고 장기보유특별공제가 전면 배제된다. 또한 수도권은 3년, 지방은 1년의 전매제한이 추가됐으며, 이미 분양권을 소유한 사람은 1회만 전매가 허용된다. 이 밖에도 청약 재당첨 제한은 최대 10년이 적용되며 2년 이상 지역 거주자에게만 우선 공급된다.

이러한 규제 강화로 수도권 규제 지역 내 주택 매입과 대출이 제한되면서, 상대적으로 규제가 느슨한 인천·경기 비규제 지역으로 실수요와 투자 수요가 몰릴 가능성이 높다는 게 전문가들의 평가다. 과거 정부 시절에도 규제 지역을 발표한 뒤 인근 지역의 집값 상승이 이어지는 사례가 빈번하게 발생했기 때문이다.

한 업계 관계자는 “서울과 경기 일부 규제 지역에서 대출과 거래가 제한되면서 실수요자들이 비규제 지역으로 눈을 돌릴 가능성이 크다”며 “인천과 경기 비규제 지역에서는 인기 단지 중심으로 청약 경쟁이 심화되고 단기간 내 매매가 상승과 공급 부족 현상이 동시에 나타날 수 있다”고 설명했다.

이러한 분위기 속 인천·경기 비규제 지역에서는 신규 아파트 단지의 분양이 잇따라 눈길을 끈다.

주요 단지로는 BS한양이 10월 인천 미추홀구 용현학익 2-2블록 인하대역 1구역 도시개발사업을 통해 ‘인하대역 수자인 로이센트’를 분양할 예정이다. ▲지하 2층~ 지상 최고 43층 ▲전용 84~101㎡ ▲6개 동 ▲총 1199 가구(일반분양 959 가구·민간임대 240 가구) 규모의 대단지다.

BS한양은 11월 경기 김포시에서도 분양을 준비 중이다. 김포시에서는 풍무역세권 도시개발사업 B2블록에 '풍무역세권 수자인 그라센트 1차'를분양할 예정으로 단지는 ▲지하 2층~지상 29층 ▲10개동 ▲총 1071 가구로 조성된다.

GS건설은 10월 경기 안양시 만안구에서 ‘안양자이헤리티온’을 분양할 예정이다. ▲지하 5층~지상 최고 29층 ▲17개 동 ▲총 1716 가구 규모의 대단지로 일반분양 물량은 전용 49~101㎡ 639 가구다.
이 밖에도 인천에서는 두산건설과 BS한양 컨소시엄이 부평구 부개4구역 재개발을 통해 ‘두산위브&수자인부평 더퍼스트’ 총 1299 가구(일반분양 514 가구)를 분양 중이다.

왕호준 한국금융신문 기자 hjwang@fntimes.com