금리 정점론 타고 상장리츠 관심↑…배당 매력 ‘꿈틀’

[한국금융신문 정선은 기자] “금리가 최대 변수다.”

상장 리츠(REITs, Real Estate Investment Trust, 부동산투자회사)가 금리인상 사이클 종료 기대감을 타고 우호적 투자 환경을 맞이하고 있다.

그동안 금리인상기 이자 부담 직격탄을 맞았던 리츠가 새 투자 국면에 진입하는 셈이다.
특히 배당수익을 기대할 수 있는 인컴형(income) 자산에 대한 투자 수요가 확대되면서 리츠가 관심 투자처 중 하나로 꼽히고 있다. 미국, 유럽 대비 상대적으로 ‘K-REITs(K-리츠)’에 대한 관심도도 커지고 있다.

다만 부동산 시장 침체와 금리 불확실성이 여전히 변수가 될 수 있어서 투자 결정 때 유의할 필요가 있다.

다가오는 ‘리츠의 시간’

23일 한국리츠협회에 따르면, 한국 증시에 상장된 리츠는 2023년 7월 현재 총 23개로 집계됐다.

국내 상장 리츠에서 자산총계(7월 20일 기준)가 1조원을 넘는 대형 리츠는 SK리츠(3조1274억원), 롯데리츠(2조3639억원), ESR켄달스퀘어리츠(2조2539억원), 제이알글로벌리츠(2조271억원), 신한알파리츠(1조9193억원), 코람코라이프인프라리츠(1조2796억원), KB스타리츠(1조58억원) 등 순으로 나타났다.

2023년 5월 말 기준 상장리츠의 시가총액은 7조8277억원 규모다.
상장리츠 배당수익률은 2022년 기준 7.8%로 집계됐다. 시가기준(배당부종가) 2023년 상장리츠 배당수익률은 6.4%로 나타났다.

리츠는 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자해 발생하는 임대수입과 매각수익을 배당하는 부동산 간접투자 상품이다.

이 중 상장리츠의 경우 주식처럼 손쉽게 사고 팔 수 있다.

이경자 삼성증권 연구원은 ‘이제 리츠의 시간’ 리포트에서 “금리 정점 인식이 높아지고 리츠들의 자금조달 능력도 제고되며 디레이팅(주가수익비율 하락)됐던 K-리츠 투자 매력도가 높아졌다”고 평가했다.

투자 관점에서 보면 배당이 핵심이다. 배당을 유지하기 위해 리츠들이 자산 매각과 자금조달의 다변화를 꾀하기도 했다.

상장리츠의 결산시기를 조합해보면 월배당 포트폴리오를 구성해 현금 흐름을 만들 수 있다.

예컨대 삼성FN리츠의 배당기준월은 1월, 4월, 7월, 10월이고, 코람코더원리츠는 2월, 5월, 8월, 11월, SK리츠는 3월, 6월, 9월, 12월이므로, 세 리츠를 모두 보유하게 되면 매월 배당이 지급되는 구조를 만들 수 있다.

또는 SK리츠 대신, NH올원리츠(6월, 12월), 신한알파리츠(3월, 9월)로 한 리츠 몫을 두 리츠로 나누는 경우에도, 총 4개 리츠를 통해 월 단위 인컴형 투자처를 만들 수 있다.

세제 혜택도 있다. 3년 이상 장기 투자할 경우 공모리츠는 배당소득 분리과세 혜택(9.9% 저율과세)을 적용받을 수 있다.

K-리츠 ‘러브콜’

대신증권의 ‘K-REITs 가이드북 국내 리츠 대표종목 10’ 리포트에 따르면, 배상영 대신증권 수석연구위원은 “K-리츠 시장 단기 방향성은 금리에 흔들리는 국면이나 장기적인 관점에서 저평가 국면으로 판단한다”고 제시했다.

미국 상업용부동산 공실률 직격탄 대비해서 국내 오피스 시장은 우호적 여건이 부각되고 있다.

대신증권이 뽑은 K-리츠 대표 10개 종목으로는 롯데리츠, SK리츠, 제이알글로벌리츠, 코람코라이프인프라리츠, 신한알파리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 이리츠코크렙, KB스타리츠, 신한서부티엔디리츠, 디앤디플랫폼리츠가 있다.

개별 종목 별로 보면, 롯데리츠는 롯데그룹 보유자산인 리테일 마트 백화점 자산을 기초자산으로 한다. 롯데그룹이 스폰서 역할을 하고 있다.

SK리츠도, SK 스폰서 리츠다. 서울 중구 소재 SK 서린빌딩, 성남 분당구 소재 SK U 타워, 종로타워, SK에너지의 116개 주유소를 기초자산으로 하고 있다.

2023년 7월 사명이 변경된 코람코라이프인프라리츠는 아시아 최초 주유소 기반 리츠(코람코에너지리츠)로 출발해 이번에 오피스, 레지던스 등 코어(core)섹터로 투자대상을 확대하기로 했다.

신한알파리츠는 그레이츠판교(옛 판교크래프톤타워)를 기초자산으로 한 오피스 리츠로, 국내 오피스 강세 수혜 기대가 있다.

ESR켄달스퀘어리츠는 국내 최초 물류리츠다. 주요 임차인은 물류센터 내 자동화 설비에 대해 직접 시설투자를 진행한다.

이리츠코크렙은 이랜드리테일 아울렛을 기초자산으로 하는 리테일 리츠다. 스폰서 겸 책임 임차인은 이랜드리테일이 참여하고 있다.

KB스타리츠는 글로벌 오피스 리츠로, 벨기에 갤럭시 타워, 영국 삼성 유럽 HQ를 기초자산으로 하는 영속형 상장 리츠다.

신한서부티엔디리츠는 복합몰과 호텔을 기초자산으로 하는 복합 리츠다.

디앤디플랫폼리츠는 오피스와 물류센터를 기초자산으로 하는 복합 리츠다.

“꾸준한 배당 받으며 장기 관점 투자해야”

리츠는 개인이 매입하기 어려운 부동산을 소액으로 투자할 수 있다는 점에서 장점이 있다.

상장리츠는 손쉽게 매매 할 수 있고, 보유하는 동안 배당을 확보할 수 있다.

증시가 불안정한 상황에서 투자 대안이 될 수 있다. 금리 정점을 가정할 경우 저평가된 리츠를 선점할 수 있는 측면도 있다고 할 수 있다.

그러나 실물에 대한 투자라는 점에서 리스크는 존재한다. 부동산 시장 침체가 발생하면 자산 가격 하방 압력이 부담 요인이 될 수 있다.

한국리츠협회는 “소액으로 간편하게 부동산 투자를 할 수 있는 리츠는 인플레이션 헷지 상품”이라며 “리츠는 일반 주식에 비해 변동폭이 안정적인 것이 장점으로, 꾸준한 배당금을 받으며 장기적인 관점에서 투자하는 것을 권장한다”고 제시했다.

정선은 기자 bravebambi@fntimes.com