3억 이하 지방주택, 종부세·양도세 주택수 제외…지역균형발전 초석 기대감

[한국금융신문 장호성 기자] 정부가 공시가 3억원 이하의 지방주택은 양도소득세와 종합부동산세 산정 시 주택 수에 반영하지 않겠다는 세제개편안을 발표하면서, 소멸 직전에 처했던 지방 도시 부활의 초석이 놓였다는 반응이 나오고 있다.

반면 일각에서는 해당 개편안이 부유층의 무분별한 지방 부동산 ‘쇼핑’을 부추길 수 있어, 역으로 지금도 심각한 수준인 부동산 양극화를 부추길 것이라는 비판도 제기되고 있다.

◇ 농어촌·고향주택 등 지방 저가주택은 양도세·종부세 특례…수도권·광역시 미포함
25일 기획재정부는 이 같은 내용이 담긴 지방 저가주택 과세 개편 방안을 이번 2022년 세제개편안에 담은 것으로 전해졌다.

정부는 내년을 기해 농어촌주택·고향주택에 대한 양도소득세 과세특례를 적용하는 주택의 기준가격을 공시가 2억원(한옥 4억원) 이하에서 공시가 3억원(한옥 4억원) 이하로 상향 조정했다. 농어촌·고향주택에 대한 양도세 주택 수 제외 특례 요건을 완화해주는 것이다.

이번 세제안에 포함된 ‘농어촌주택·고향주택 양도세 과세특례’는 수도권이나 조정대상지역을 제외한 지방주택을 3년 이상 보유할 경우 이 주택을 취득하기 전부터 보유해왔던 일반주택을 양도할 때 농어촌주택·고향주택을 주택 수에서 빼주는 제도다. 대부분의 광역시와 특별자치시 등 인프라가 충분히 갖춰져 있는 것으로 판단된 지역은 제외된 점이 특징이다.

1세대 1주택자가 농어촌주택을 취득해 2주택자가 됐을 경우 기존주택을 처분할 때 1세대 1주택자로서 양도세 비과세(기준금액 12억원) 혜택을 적용받을 수 있다. 도시에 1주택을 가진 사람이 농가주택이나 상속주택을 지방에 한 채 더 사도 다주택자로서 양도세상 불이익을 주지 않겠다는 의미다.

아울러 정부는 이번 세제 개편에서 1세대 1주택자가 공시가 3억원 이하 지방주택을 추가로 보유한 경우 종부세 산정 때 이 주택을 주택 수로 치지 않는 법 개정안도 제시했다. 1세대 1주택자가 지방주택을 한 채 더 샀더라도 1세대 1주택자가 누리는 종부세상 혜택을 그대로 주겠다는 것이다.


◇ 소멸 위기 가중되고 있는 지방 부동산 활성화에 기여 기대감

이번 개편안은 소멸 직전에 놓였던 지방 도시의 활성화와 더불어, 다소 천편일률적으로 부과되는 면이 있던 종부세 주택 수에 대한 합리화 초석을 놓았다는 점에서 의의를 지니는 것으로 풀이되고 있다.

지방 인구의 감소는 일찍부터 반복되는 의제 중 하나였다. 국토연구원이 발표한 ‘인구감소지역의 인구변화 실태와 유출인구 특성 분석’ 보고서에 따르면, 2020년 들어 출생인구보다 사망인구가 더 많은 ‘인구 데드크로스’와 수도권 인구가 지방 인구를 추월하는 현상이 동시에 발생한 것으로 나타났다.
지난해 정부는 89개 인구감소지역을 지정·고시했으며, 이들 지역에 대한 ‘지방소멸대응기금’을 신설해 지원하는 등의 행정·재정적 지원을 추진할 계획을 발표했다. 그럼에도 불구하고 2019년 말을 기점으로 수도권 인구(50.1%)가 비수도권 인구를 역전했고, 비수도권 20~30대 청년층의 유출 심화로 인해 수도권-비수도권 간의 인구 격차와 지역 불평등 이슈가 대두되고 있는 실정이다.

주택보급률은 주택의 수를 주택 수요자인 가구 수로 나눈 비율로, 쉽게 말해 주택재고가 그곳에 거주하고 있는 가구들의 수에 비해 얼마나 부족한지 또는 여유가 있는지를 총괄적으로 보여주는 지표다.

국가통계포털(KOSIS)에 따르면 서울 지역의 주택보급률은 2020년 기준 기준 94.9%였다. 반면 경북 지역의 주택보급률은 115.4%, 충북 112.8%, 전남 112.6% 등, 지방의 주택보급률은 수도권보다 훨씬 높았다.

전국의 빈집비율 역시 서울과 지방의 차이가 두드러졌다. 서울은 2020년 기준 빈집비율이 3.2%에 그쳤으나, 광주와 울산은 7.7%, 충북은 12%, 강원도는 13.1%, 전라남도는 15.2%로 전국에서 가장 높은 빈집비율을 기록했다. 서울의 빈집비율은 5년 전인 2015년과 비교해 0.4% 오르는데 그친 반면, 대다수 지방 지역은 2~3% 가량의 증가세를 나타내며 격차가 벌어졌다.

미분양주택현황 또한 마찬가지였다. 서울은 2022년 3월 기준 미분양주택이 180호에 그친 반면, 지난해까지 대규모 공급이 이뤄지며 올해 ‘미분양 무덤’이라는 불명예를 안고 있는 대구는 6572호로 서울의 36배가 넘는 미분양주택을 기록했다. 경북 역시 포항과 경북을 중심으로 미분양이 늘어 6519호, 경남 2702호, 전남 2410호, 충남 1532호 등 미분양이 많았다.

한국고용정보원이 통계청의 주민등록연앙인구 자료와 월별주민등록인구통계 자료를 이용해 분석한 결과 2022년 3월 기준 소멸위험지역은 113곳으로 전국 228개 시군구의 약 절반(49.6%) 수준으로 나타났다. 2020년 대비 2022년 3월 신규소멸위험에 진입한 기초지자체는 11곳으로 나타났으며, 제조업 쇠퇴 지역(통영시, 군산시 등) 및 수도권 외곽(포천시, 동두천시)으로 확산되고 있었다.

부동산 한 전문가는 “지방 부동산은 수도권이나 인기 지역에 비하면 수요가 거의 무너져있다고 봐도 과언이 아니다”라며, “이번 개편안은 주말마다 여가를 즐기러 지방에 내려간다던가, 은퇴 후 귀농 등을 준비하는 수요 등의 진입장벽을 낮출 수 있어 긍정적 효과가 기대된다”고 말했다.



◇ 2020년 버스대절 지방 원정 부동산투자 재현 우려? 금리인상 이슈에 가능성 낮아

반대로 이번 세제개편이 부유층의 ‘지방 부동산 쇼핑’을 부추길 수 있다는 지적도 나온다.

지난 2020년의 경우, 전국 곳곳에서 공시가격 1억원 미만 아파트의 이상과열이 나타났던 사례가 있다. 정부가 지방 부동산은 조정대상지역에서 제외해 취득세 적용을 1%로 경감함에 따라, 일부 투기세력이 버스를 대절해 지방 부동산을 돌며 수십 채씩 아파트를 사들이는 등의 폐단이 나타났다. 이로 인해 정작 지방에 사는 서민과 실수요층들이 피해를 봤다는 사례도 심심찮게 발생했다.

특히 정부는 지난달 주거정책심의위원회를 통해 기존 투기과열지구 49곳 중 대구 수성구·대전 유성구·경남 창원 의창구 등 6곳에 대한 지정을 해제했다. 조정대상지역에서도 대구 7곳과 전남 여수·순천·광양 등 미분양 비중이 컸던 곳의 지정이 해제됐다.

심의위원들은 앞서 언급된 금리 인상 등 주택시장 안정요인, 지방의 미분양 증가 등을 고려하였을 때 지방권 투기과열지구 6개 시군구는 투기과열지구 지정을 해제할 필요가 있다고 판단했다. 이에 따라 대구 수성수, 대전 동구‧중구‧서구‧유성구, 경남 창원 의창구 등 6곳이 투기과열지구 지정에서 해제됐다.

아울러 장‧단기 주택가격이 지속적으로 안정세를 보인 지방 11개 시군구에 대해서는 조정대상지역을 해제키로 의견을 모았다. 이번 해제지역에는 대구 동구‧서구‧남구‧북구‧중구‧달서구‧달성군, 경북 경산시, 전남 여수시‧순천시‧광양시 등이 이름을 올렸다.

다만 미 연준과 한국은행의 지속적인 금리인상 이슈로 부동산 시장이 침체기에 접어들었다는 점을 들어 2020년만큼 투기수요가 발생할 가능성이 낮다는 시각도 있다.

대구와 대전을 포함한 대부분의 지방광역시가 규제지역에서 해제된지 한 달 여가 지났지만 여전히 지방 분양시장을 둘러싼 수요자들의 반응은 차가웠다. 지난 7월 셋째주 분양에 나선 지방 단지들은 대전과 부산 등 일부 지역을 제외한 나머지 모든 곳에서 미달이 발생했다. 전남과 경남, 울산, 대구, 충남까지, 지역이나 건설사 크기를 가리지 않고 발생한 미달이었다.

주택산업연구원은 7월 전국 아파트분양전망지수가 70.4를 기록, 전월 대비 0.5포인트(p) 하락했다고 밝혔다. 아파트분양전망지수는 공급자 입장에서 분양을 앞두고 있거나 분양 중인 단지의 분양 여건을 종합적으로 판단하는 지표다.

지수가 100을 넘으면 분양 전망이 긍정적이라는 의미고, 100 미만은 그 반대를 의미한다. 전국 아파트분양전망지수는 지난 4월 92.9를 기록한 이후 5월 87.9, 6월 70.9 등 석 달 연속 하락했다.

주산연은 전망지수가 60 수준으로, 여전히 분양 시장에 대한 부정적 전망이 큰 상황이라고 설명했다. 연구원은 “대전, 대구 등 규제지역 해제로 분양 시장이 분위기 반전을 기대했으나 기준금리 상승과 경기 침체에 따른 우려로 매수심리 위축이 이어지고 있다”고 설명했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com