[스페셜 리포트] 서울 아파트값 평균 11억 시대에서 5억짜리 아파트 찾기

[한국금융신문 권혁기 기자] 서울 아파트 평균 매매가격이 사상 최초로 11억원 선을 뚫었다. GTX(수도권광역급행철도) 노선 개통 호재에 경기 아파트 매매가격도 5억원을 넘어서는 등 수도권 집값 상승세가 그칠 줄 모른다.

KB국민은행 KB리브부동산에 따르면 지난 4월 기준 서울의 평균 아파트 매매가격은 11억 1,123만원으로 집계됐다. 국민은행이 해당 통계를 발표하기 시작한 지난 2008년 12월 이후 최고 가격이다. 집값은 천정부지로 치솟고 있는데, ‘내 집 마련’에 성공한 사람들은 얼마나 될까?

강화되는 규제·치솟는 집값으로 ‘내 집 마련’ 꿈 점점 멀어져

하나은행 100년 행복연구센터가 서울 등 대도시에 사는 40대 1,000명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과 56%는 유주택자였고, 남은 44%가 무주택자였다. 무주택자들에게 주택 구입 의향을 물었더니 92%가 있다고 답했는데, 이들이 집을 사지 않은 이유로는 74%가 주택 자금 부족을, 57%는 높은 주택 가격을 꼽았다.

11억원이 넘는 아파트를 구매하는 것이 부담이 되는 건 사실이다. 리브부동산은 작년 12월 기준 서울의 ‘소득 대비 집값 비율(집값을 소득으로 나눈 값·PIR)’을 조사한 결과 3분위 소득 계층이 3분위 주택가격의 아파트를 구입하려면 16.8년이 걸린다고 밝혔다.

정부의 정책도 내 집 마련에 걸림돌이 되고 있다. 정부는 7월부터 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 강화한다.

현재는 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택을 담보로 은행에서 신규 주택담보대출을 받는 경우와 연 소득 8,000만원을 넘는 고소득자가 받는 신용대출 총액이 1억원을 넘는 경우 차주별 DSR 40%가 적용된다. 이외에는 은행별로 평균치(DSR 40%)만 맞추면 되기 때문에 차주별로는 DSR 40% 넘게 대출을 받는 경우도 있다.

그러나 올해 7월부터 모든 규제지역 6억원 초과 주택을 담보로 한 주택담보대출과 1억원을 초과하는 신용대출에 차주 단위 DSR을 적용한다.
올해 2월 기준 서울 아파트 약 83.5%, 경기도 아파트 중 약 33.4%에 해당하는 담보에 기반한 주택담보대출(주담대) 차주 등이 대상이다.

또 내년 7월부터는 1단계 적용 대상과 함께 총 대출액이 2억원을 초과하는 차주에 규제를 확대 적용한다. 총 대출액은 원칙적으로 모든 가계대출을 합산해 계산한다.

현재 총 대출액 2억원이 넘는 차주는 전체 차주 중 12.3%(약 243만명)에 해당한다. 이후 2023년 7월부터는 총 대출액 1억원을 초과하는 차주들에 규제를 전면 적용한다. 1억원 이상 가계대출 차주는 전체 차주의 28.8%(약 568만명) 수준이나 금액 기준으로는 전체 가계대출의 76.5%에 해당한다. 아파트값이 계속 오르고 있는 가운데 대출 규제까지 더해지면 서민들의 ‘내 집 마련’은 더욱 어려워질 전망이다.

서울 곳곳에 숨은 5억원대 아파트… 숨은 진주 찾기 가능

그렇지만 서울 아파트가 다 10억원을 넘는 것은 아니다. 눈을 살짝 돌리면 신축과 국민평형이라는 전용면적 84㎡를 제외하고, 5억원 전후의 ‘인(in) 서울’ 아파트를 구할 수 있다.

부동산114 랩스에 따르면 4월 말일 현재 같은 면적 10가구 이상, 단지별 500가구 이상 아파트를 기준으로, 서울에서 이 기준에 맞는 5억원 전후의 아파트는 27곳에 달했다.

먼저 지난 1991년 10월 준공된 도봉구 방학동 ‘청구아파트’의 평균 매매가는 4억 4,500만원이다. 청구아파트의 총 가구수는 978가구로, 전용면적은 70.69㎡다. 같은 동(洞) ‘신동아 1단지 아파트’도 4억 4,750만원으로 리스트에 올랐다.

이 아파트의 전용면적은 70.62㎡로 ‘청구아파트’와 비슷했다. 다만 3,169가구가 살고 있어 대단지에 속했다. 같은 구(區) 창동 ‘주공1단지’는 808가구가 살고 있다. 전용면적 49.94㎡에 매매가 평균은 5억 2,275만원이다.

도봉구 창동에 위치한 ‘상계주공17단지’는 4억 5,500만원에 시세가 형성돼 있다. 전용면적 36.16㎡에 1,980가구 수준이다. 1989년 9월 완공으로 다소 오래된 구축 아파트다. 같은 동 ‘대우아파트’ 전용면적 59.86㎡는 5억 2,500만원이었다. 952가구가 살고 있으며 1995년 11월 입주를 시작했다.

서대문구 천연동 ‘천연뜨란채’의 총 가구수는 1,008로, 2006년 3월 완공됐다. 전용면적은 30.17㎡에 4억 9,500만원이다.

2005년 11월 입주를 시작한 성북구 정릉동 ‘중앙하이츠빌 2차’ 전용면적 59.99㎡는 5억 1,500만원 수준이다. 총 745가구가 살고 있다. 정릉동에는 5억원 전후 아파트가 또 있다. 2001년 6월 완공된 ‘대우아파트’ 59.86㎡가 4억 5,500만원이다. 791가구가 살고 있다.

노원구 중계동 ‘중계그린아파트’ 전용면적 44.10㎡의 평균 매매가는 5억1,000만원. 이 아파트는 3,481가구로 대단지를 형성하고 있다. 1990년 8월 입주를 시작했다.

노원구 상계동 ‘상계주공4단지’는 1988년 3월 완공된 구축이지만 전용면적 38.00㎡가 평균 매매가 5억 2,000만원으로 리스트에 포함됐다. 이 아파트도 2,136가구로 많은 가구수를 자랑했다. 같은 동 ‘상계주공14단지’ 전용면적 45.55㎡의 평균 매매가는 4억 7,000만원이다. 2,265가구가 살고 있는 대단지이며 1989년 4월 준공으로 구축이다. 상계동 ‘보람아파트’ 44.33㎡도 4억 8,500만원으로 ‘인 서울’ 5억원 전후 아파트 중 하나다. 3,315가구인 점도 메리트다. 1988년 6월 입주를 시작했다.

구축·소형아파트 중심 저렴한 매물 가능… 신중한 선택 필요

구로구에도 5억원 전후 아파트가 있다. 구로동 ‘주공2차아파트’는 1987년 9월 완공돼 조사 대상 아파트 중 가장 오래됐다. 전용면적 32.39㎡, 평균 매매가 4억 7,500만원이다. 726가구가 살고 있다.

같은 구 고척동 ‘서울가든’ 전용면적 64.39㎡는 5억 2,500만원이 평균 매매가다. 1989년 10월 입주를 시작했으며 715가구 규모다. 구로구 구로동 ‘구로두산아파트’ 전용면적 44.64㎡는 5억 3,000만원이다. 1,285가구가 살고 있으며 1998년 12월 입주민을 받았다.

동대문구 휘경동 ‘주공2단지’ 전용면적 39.98㎡는 4억 5,500만원이었다. 2001년 11월 완공돼 800가구가 입주했다. 같은 구 전농동 ‘우성아파트’는 전용면적 44.24㎡가 딱 5억원이다. 1,234가구 규모며 1991년 7월 지어졌다.

강북구 번동 ‘주공1단지’는 1,430가구가 살고 있다. 1991년 5월 완공됐으며 전용면적 71.89㎡가 5억원이다.

양천구 신정동 ‘신정이펜하우스 3단지’ 전용면적 59.93㎡도 5억원이다. 2011년 6월 준공됐다. 1339가구 규모다.

관악구 신림동 ‘신림현대’ 전용면적 34.86㎡는 5억 500만원으로, 1,634가구가 살고 있다. 1993년 5월 입주했다.

2013년 12월 입주를 시작한 중랑구 신내동 ‘신내데시앙포레’는 1,896가구가 살고 있으며 전용면적 59.60㎡ 가격이 4억 7,000만원이다.

금천구에도 5억원 전후 아파트가 있다. 시흥동 ‘삼익아파트’ 114.48㎡가 5억 500만원이다. 전용면적 114.48㎡로 크기도 넉넉하다. 1999년 8월 786가구가 입주했다. 같은 동에 ‘벽산타운 5단지’ 전용면적 59.34㎡는 2002년 9월 완공돼 4월 기준 4억 7,750만원 수준이다. 2,810가구 규모다.

강서구에도 5억원 전후 아파트 단지가 3곳 있다. 먼저 방화동 ‘도시개발2단지’는 1993년 12월 준공됐으며 2,547가구로 대단지다. 전용면적 49.77㎡ 평균 매매가가 4억 8,500만원이다.

같은 동 ‘도시개발5단지’ 전용면적 39.60㎡는 5억 1,000만원이다. 1,372가구가 살고 있으며, 2단지보다 1년 뒤에 지어졌다. 가양동 ‘가양2단지성지’ 전용 34.44㎡는 평균 매매가가 5억 1,500만원이었다. 1992년 11월 입주를 시작했으며 1,642가구가 살고 있다.

위에서 언급한 가격들은 평균 매매가이기 때문에 층에 따라 더 저렴한 물건들도 많았다. 4인 이상 가구가 아니라면, 또 실거주 목적으로 서울에 꼭 집을 구해야하는 상황이라면 5억원 전후 아파트도 충분히 찾을 수 있다.

또 최근에는 소형인 전용 59㎡가 인기이기도 하다. 부동산114에 따르면 올해 1분기 재건축을 제외하고 수도권 전용 60㎡ 이하 소형 아파트값은 2.69% 상승, 60~85㎡ 이하인 중형과 85㎡ 초과 대형의 상승률 2.28%, 1.83%를 웃돌았다.

한국부동산원 기준으로 매매거래량도 60㎡ 이하 아파트가 3만 1,541건으로 2만 8,796건이었던 중형과 9,115건에 그친 대형보다 월등히 많았다. 소형 아파트들은 중대형보다 상대적으로 자금 부담이 덜하고 세금 등에서도 이점이 있는 게 사실이다.

한 부동산 전문가는 “서울 아파트 평균값이 워낙 높다 보니 서울 진입 자체를 부담스러워하는 게 사실”이라며 “그러나 눈높이를 조금 낮추면 현재 사정에 맞는 물건들도 있어 신중한 선택을 할 필요가 있다”고 조언했다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 6월호>'에 게재된 기사입니다.

권혁기 기자 khk0204@fntimes.com