[재테크 톡톡] 6월이면 달라질 주택관련 세제들, 절세 전략은?

[안재영 최&정&안세무회계 세무사] 단기보유 주택·주택분양권·다주택자 양도세 인상 예정

먼저, 단기간 보유하고 양도하는 주택에 대한 과세를 강화하기 위해 단기 보유 주택(조합원입주권 포함)의 양도소득세율이 인상된다. 현행 주택(조합원입주권 포함)을 1년 미만 보유하고 양도하는 경우 40%, 1년 이상 보유하고 양도하는 경우 기본세율(6~42%)이 적용되고 있지만, 6월 1일 이후 양도하는 주택(조합원입주권)부터는 1년 미만 보유하고 양도시 70%, 1년 이상 2년 미만 보유하고 양도시에는 60%의 양도소득세율이 적용된다.

또한, 조합원입주권과의 과세형평을 위해 주택분양권의 단기 양도소득세율도 인상된다. 현행 주택 분양권의 경우 일반 부동산과 같이 1년 미만 보유시 50%, 1년 이상 2년 미만 보유시 40%, 2년 이상 보유시 기본세율이 적용되고, 조정대상지역 소재 분양권에 대해서만 보유기관 관계없이 50%의 세율이 적용되고 있다.

하지만, 6.1. 이후 양도하는 주택 분양권부터는 조정대상지역 소재 여부와 관계없이 1년 미만 보유하고 양도시 70%, 1년 이상 보유하고 양도시에는 60%의 양도소득세율이 적용된다.

예를 들어, 비조정대상지역에 소재하고 2년 이상 보유한 주택 분양권의 프리미엄이 1억원이고 올해에 양도한 부동산 및 부동산권리는 없다고 가정해보자.

만약 5월 31일 이전에 양도하는 경우에는 기본세율이 적용돼 대략 2,100만원의 양도소득세(지방소득세 포함)가 과세되지만, 6월 1일 이후 양도하는 경우에는 60% 세율이 적용, 대략 6,400만원의 세금이 과세된다.

따라서, 실거주 목적이 아닌 분양권으로서 올해 양도하려고 하는 경우에는 5월 31일 이전에 양도하는 것이 세 부담 측면에서 유리하다.

다주택자의 양도차익에 대한 과세를 강화하기 위해 조정대상지역 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율도 인상된다.

현행 1세대 2주택자의 경우 조정대상지역 소재 주택 양도시 기본세율에 10% 추가세율이 적용되고, 1세대 3주택 이상자의 경우 기본세율에 20% 추가세율이 적용되고 있지만, 6월부터는 1세대 2주택자의 경우 기본세율에 20%, 1세대 3주택 이상자의 경우 기본세율에 30% 추가세율이 적용된다.

따라서, 다주택자로서 조정대상지역에 소재한 주택을 양도하려고 하는 경우에는 5월 31일 이전에 양도해야 종전 세율을 적용 받을 수 있다.

다주택자 종부세율도 강화…6월 1일 이전에 반드시 양도해야

다주택자에 대한 종합부동산세율도 올해부터 대폭 강화된다. 이미 개정법령이 시행되고 있지만 개인이 과세기준일인 6월 1일 전에 주택을 양도하면 3주택 이상 보유하고 있거나, 조정대상지역에 2주택 이상을 보유하고 있는 경우 과세표준에 따라 최대 6%까지 적용되는 중과세율을 피할 수 있다.

또한, 법인이 종합부동산세는 2주택 이하의 경우 3%, 3주택 이상 또는 조정대상지역에 2주택 이상을 보유하고 있는 경우 6%의 단일세율이 적용된다.

그리고 지난해까지 종합부동산세 과세시 적용되던 기본공제 6억원과 세 부담의 급격한 증가를 방지하기 위한 세부담 상한도 적용되지 않아 종합부동산세 부담액이 크게 늘어날 수 있으므로, 과세기준일인 6월 1일 전에 법인 보유 주택을 양도해야 종합부동산세를 피할 수 있다.

다만, 종업원(법인의 과점주주 제외)에게 무상이나 저가로 제공하는 법인 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하이거나 과세기준일 현재 공시가격이 3억원 이하인 주택 등 합산배제 주택은 관할세무서에 합산배제 신고하면 종합부동산세가 과세되지 않는다.