[부동산 뉴스와 해설] 공시가격, ‘시세 90%까지’ 상향…세금폭탄 우려도↑

정부가 부동산 관련 세금 및 건강보험료 등의 기준이 되는 부동산 공시가격을 연평균 최대 3%p씩 올려 2030년 90%로 현실화한다.

특히, 9억원 이하 아파트는 현실화율 추진 초기 3년간은 연 1%p씩 인상해 세 부담을 최소화한 뒤 7년간 연 3%p 수준으로 공시가가 오른다.

국토교통부와 행정안전부는 지난 11월 3일 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’ 개정에 따라 부동산 공시가격이 적정 수준의 시세를 반영할 수 있도록 ‘공시가격 현실화 계획’을 수립해 합동 발표했다.
1) 공시가격 현실화

- 부동산 공시가격 시세의 90% 수준까지 점진적 현실화: 매년 3%p씩 인상(연도별 상한 6%p)

- 2020년 현재 공시가격 현실화율: 공동주택 69.0% / 단독(표준) 주택 53.6% / 토지(표준지) 65.5%

<향후 현실화 로드맵>

•공동주택: 9억원 미만(10년 소요) / 9~15억원 미만(7년 소요) / 15억원 이상(5년 소요)
•단독주택: 9억원미만(15년 소요) / 9~15억원 미만(10년 소요) / 15억원 이상(5년 소요)

•토지: 8년 소요(금액 무관)

2) 주택 재산세 부담 완화

- 1세대 1주택자 공시가격 6억원 이하 주택, 세율 구간별로 0.05%p 낮춰

- 감면액: 공시가격 1억원 이하(최대 3만원) / 1억~1.25억원 이하(3~7.5만원) / 2.5억~5억원 이하(7.5~15만원) / 5~6억원 이하(15~18만원)

- 세율인하는 2021~2023년까지 3년간 적용하며, 추후 재검토 예정

- 인하대상을 공시가격 6억원 이하 1주택자로 한정하고, 인하폭을 0.05%p로 정한 것은 1주택 실수요자 보호 차원으로, 전체 주택(1,873만호) 중 공시가격 6억원 이하 주택은 95.5%(1,789만호) / 서울 주택(310만호) 중 6억원 이하 주택은 80%(247만호)에 해당. 세부담 완화 취지와 병행해 지방재정을 감안해 인하폭 결정

해설 : 부동산 가격이 급등하면 공시가격도 자연스럽게 그 비율에 연동 상승하는 것은 당연한 일이다. 예를 들면 잠실의 전용 85㎡ 아파트 시세는 2~3년 전 12억원 수준이었다. 그런데 지난해 12월에는 매도호가 기준으로 22억원 정도다. 호가를 시세라고 하긴 그렇지만 2~3년만에 10억원 상승했다.

종전처럼 시세대비 공시가격의 비율을 70%로 적용한다면, 8.4억원에서 15.4억원으로 상승하게 된다.

이렇게 시세와 연동해 상승분이 공시가격에 반영되는 것은 당연하다. 시세를 그대로 인정한다면 공시가격 상승분도 거부하면 형평성에 맞지 않는다.

공시가격 현실화는 오른 시세 22억에 적용하는 비율을 70%에서 90%로 올린다는 의미다. 결국 15.4억원을 19.8억원으로 적용한다. 종전 최대치를 80%로 하겠다고 발표한지 1년만에 90%로 올렸다. 기준을 인상한 논리는 의외로 간단하다.

원래 시세의 100%를 공시가격으로 해야 하는데, 오차 등을 고려해 90%로 정했다는 것이다. 주택뿐만 아니라 거의 모든 부동산이 해당된다.

상가건물 공시가격을 건물공시가격이나 시가표준액으로 정하는 것이 예외라면 예외다. 이 부분도 점차 현실화될 것으로 보여진다.

부동산 시세는 시장상황에 따라 변동성이 크다. 수도권의 경우 최근 몇 년간은 오르기만 하는 우상향 일변도의 가격형성이 주류를 이루었다. 물론 2019년 상반기에는 일시적이긴 하나 하향 조정기도 있었다.

이렇게 시세는 수시로 변하는 것이 일반적이고 상황에 따라 급매물은 10% 넘게 가격이 조정될 수도 있다.

결과적으로 90%는 너무 과도한 현실화율로 보인다. 종전 최고 기준인 80% 수준이 적합해 보인다. 자칫 공시가격이 시세를 초과할 수도 있으므로 산정을 정교하게 해야 한다.

공시가격 상승은 곧바로 세금과 직결된다. 또한 공시가격을 기준으로 산정되는 건강보험료 등 60여가지의 부담금이 연쇄적으로 상승한다. 물론 순차적으로 연 3~6%p씩 상승한다고 하나 부담이 커질 수밖에 없다. 세금인상은 통상 두 가지 부작용이 있다.

우선, 담세자가 자기부담으로 세금을 내면 좋으나, 임차인 등에게 전가하는 경향을 보인다. 또한 하향 전가와 더불어 원가에 반영하고 싶어 한다. 즉, 부동산 가격상승으로 연결된다. 결국 세금과 가격의 악순환 구조가 우려된다.

문제는 각종 세금체계의 구간은 그대로라는 것이다. 이를테면 종합부동산세의 경우 1주택자는 9억원, 2주택자는 6억원을 기본공제 한다. 종합합산과세대상은 5억원, 별도합산과세대상은 80억원이 공제된다. 주택(조정대상지역 2주택자, 전국 3주택자 이상)의 과세표준 12억~50억원의 세율은 3.6%이다.

이런 구간이 연동해 상향조정되는 것이 아닌 만큼 납부대상자가 급증하게 된다. 1주택자도 이제 시세 10억원만 넘어도 적용(90%)된다. 물론 정부의 입장처럼 과표구간을 조정하지 않아 늘어나는 납세자 증가는 자연스럽다(?)고 할 수도 있다.

하지만, 단기간 내 조세부담이 가중되는 것만큼은 확실하다. 주택 종합부동산세율 과세표준 12억~50억원 구간의 경우 2020년 1.8%에서 1년만인 2021년에 3.6%로 2배 뛴데다, 공시가격 현실화로 부담이 지나치게 급증하게 된다.

조세는 인상을 하더라도 점진적으로 저항을 최소화하며 진행해야 한다. 반드시 납세자의 소득을 감안해야 한다. 납세능력은 소득과 비례하는 게 일반적인데 경기침체기인 현 상황에서 소득은 감소하고 있다.

이럴 경우 체납 우려도 커지게 된다. 문제는 다주택자 뿐만 아니라, 모든 부동산 소유자에 해당되는 내용이다 보니 소득이 거의 없는 은퇴 고령자인 1주택자도 예외가 없다.

1주택자의 종합부동산세 공제한도 80%(고령자, 장기보유자)가 있지만, 부담이 되긴 마찬가지다. 증세를 하더라도 속도 조절이 필요해 보이는 이유다. 물론 정부는 증세가 아니라 정상화 수순이라고 한다.

다주택자의 경우 종합부동산세 등 보유세를 감당하기는 쉽지 않아 보인다. 1년 만에 2배 이상을 부담해야 할 수도 있다.

현 시점에서는 집을 팔아야 하는 것이 수순이다. 다만, 조정대상지역에서는 양도소득세 중과를 감내해야 한다. 가급적이면 2020년 안에 매도하는 게 세율 면에서는 유리하다. 법인의 경우 2021년에는 10%p 세율이 추가된다. 개인의 경우 소득세율 최고 구간인 45%가 신설된다.

개인 다주택자의 양도소득세율은 2021년 6월 1일 이후에는 구간에 따라 20%p(2주택자)를 추가해 26~65%의 소득세에 지방소득세(소득세의 10%)를 추가로 내야 한다. 3주택자는 30%p를 추가해 구간별로 36~75%로 상승하고, 지방소득세까지 더하면 단순세율만 최고 82.5%가 된다.

다주택자가 실제 매각에 이르기까지는 쉽지 않다. 그래도 남지 않느냐고 반문할 수 있지만, 양도세 계산 시 그동안 납부한 보유세는 공제되지 않기 때문에 차익은 훨씬 더 줄게 된다. 다주택자는 늘어나는 보유세를 감당하며 보유할지, 아니면 팔아야 할 기로에 서 있다.

연말까지 1차 매물이 나올 것으로 예상된다. 늦어도 2021년 2~3월 안에는 결정을 할 것으로 보인다. 5월 말까지는 소유권을 넘겨야 하기 때문이다.

주택가격 안정을 위해서는 2020년 상반기처럼 일시적으로라도 양도소득세 중과 유예를 하는 것도 방법이다. 주택 매도물량이 많이 나오면 가격은 하락하기 마련이다.

주택 재산세 부담 완화 기준을 6억원 이하로 정했다. 지금은 감면대상이 서울 기준 80%에 이르지만, 이 비율은 1~2년 안에 공시가격 현실화로 급감할 것으로 예상된다. 공시가격 현실화에 따른 인상분에 비해 절대적인 감면액이 크지 않아 의미를 두긴 어려운 상황이다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 12월호>'에 게재된 기사입니다.

[박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원 박사]