부동산신탁사, 책임준공신탁 수주경쟁 심화

[한국금융신문 홍지인 기자] 부동산 신탁사들의 책임준공의무부담부 관리형 토지신탁(이하 책임준공신탁) 수주경쟁이 점점 과열되고 있다. 사업 초기 2%였던 책임준공신탁 보수율은 최근 경쟁 심화로 절반에 가까운 1%대 초반까지 하락했다.

기존 책임준공신탁을 주력으로 하던 신탁사 외에도 사업에 적극적으로 진입하는 신탁사들이 늘어나며 향후 보수율 하락 경쟁이 심화될 것으로 전망된다.

책임준공신탁 시장이 빠르게 커지고 있다. 지난 2017년 수주 937억원 규모에서 2018년 1771억원, 2019년 2397억원 규모로 증가했다. 연평균 60% 이상 증가하고 있다. 책임준공신탁을 주력사업으로 하던 KB부동산신탁과 하나자산신탁의 경우 수주 시장 확대에 힘입어 꾸준히 수익성이 성장했다.
올해 1분기 KB부동산신탁은 전년 동기 대비 29.3% 증가한 381억원 규모의 매출을 기록했으며, 하나자산신탁은 전년 동기 대비 5.14% 증가한 343억원의 매출을 나타냈다.

두 신탁사 모두 책임준공신탁 규모 성장이 바탕이 됐다.

하나자산신탁보다 책임준공신탁에 초점을 맞춘 KB부동산신탁이 신탁사 중 가장 높은 성장률을 보이며 호실적을 냈다. 부동산신탁사 중 책임준공신탁 시장에서 가장 큰 활약을 보이는 KB부동산신탁은 시장 성장에 힘입어 부동산신탁사 점유율 전체 3위로 올라섰다.

책임준공신탁 전체 수주 규모가 매년 증가하고, 해당 신탁 사업에 집중하는 신탁사들이 무서운 속도로 성장하자 경쟁에 참여하려는 신탁사들이 늘어나는 것은 예측 가능한 일이었다.

작년 금융지주로 편입된 아시아신탁과 우리자산신탁도 금융지주의 자본력을 바탕으로 책임준공신탁 수주 경쟁에 뛰어들었고 괄목할만한 성과를 내고 있다. 신탁업 신규 인가를 받은 신영부동산신탁과 한국투자부동산신탁, 대신자산신탁도 난항을 겪고는 있지만 책임준공신탁 수주를 위해 고군분투하고 있다.
책임준공신탁에 집중하는 신탁사가 늘어나자 경쟁은 심화됐고 이는 보수율 인하로 이어지고 있다. 지난 10월 우리자산신탁은 책임준공신탁 보수율을 1.1%로 제시했다.

우리자산신탁은 금융지주에 편입하며 높은 신용도를 바탕으로 책임준공신탁 점유율 1위 구축을 목표로 삼았다. 목표 달성을 위한 공격적 행보는 업계의 우려를 불러 일으키고 있다.

한 부동산신탁업 관계자는 “책임준공신탁 수주를 위한 수수료율 인하는 이미 전부터 예측하던 내용이다”며 “하지만 리스크 대비 수수료율 하락 속도가 가파른 것 같다”고 말했다. 보수율 인하는 예견된 일이었지만 경쟁 과열로 인한 빠른 보수율 인하는 신탁업 전반의 위험이 될 수 있다. 낮은 수수료는 책임준공형신탁이 갖고 있는 위험요소를 감내하기에 충분치 않을 수 있다.

책임준공형 신탁은 시공사가 건축물의 책임준공 의무를 준공기한 내에 이행하지 못했을 경우, 신탁사가 원래의 준공기한에 상당 기간을 더한 기한 내에 대출금융기관에 대해 책임준공 의무를 부담하는 관리형 토지신탁을 말한다. 차입형 토지신탁과 비교했을 때 신탁사의 리스크가 적은 대신, 관리형 신탁에 비해 보수가 더 많은 편이다. 흔히 중위험 중수익 상품으로 이야기 한다.
책임준공신탁은 신탁사가 사업주체가 됨으로서 사업안정성을 높이는 차입형 토지신탁의 장점과 다소 저렴한 신탁보수 등의 관리형 퇴신탁 장점이 갖춰져 있다.

그러나 위탁사 주도의 사업 진행으로 인해 혹시 모를 사업리스크가 존재하고 시공사가 책임준공 의무를 이행하지 못해 신탁사가 책임준공 의무를 맡게 될 경우 사업비 증폭으로 인한 사업성 악화 가능성이 농후하다. 따라서 리스크 대비를 위한 적절한 보수율이 바탕이 돼야 한다.

경쟁과열의 상황에도 불구하고 책임준공신탁을 주력으로 하는 부동산신탁사의 수주 노력은 계속될 것으로 예상된다. 지난 9월 24일 진행된 한국기업평가의 ‘제 6차 KR Web Seminar’에서 정효섭 책임연구원은 책임준공신탁을 주력으로 하는 부동산신탁사의 실적방향이 긍정적일것이라고 밝혔다.

최근 부동산시장은 세계경기 불안의 여파로 많은 리스크가 있지만 시중의 자금이 다수 부동산으로 유입되는 흐름을 보이며 사업이 지속되고 있다. 새 부동산 사업에 대한 수요는 있지만 대형 시공사를 제외하고는 준공에 많은 불안이 따르는 상황이기 때문에 책임준공신탁의 규모 성장은 계속될 것으로 보여진다.

정효섭 책임연구원의 연구 결과에 따르면 차입형 토지신탁을 주력으로 하는 신탁사는 수익성이 저하되고 있는 반면, 책임준공신탁을 주력으로 하는 신탁사의 경우 수익성이 개선되는 추세를 보이고 있다.

이를 바탕으로 정효섭 책임연구원은 책임준공신탁 주력 신탁사들은 수주잔고를 기반으로 한 시장지위 상승 및 수익성 개선 추세를 이어나갈 것으로 분석했다. 다만 수주 경쟁심화에 따른 시장지위 및 개선세 둔화 여부를 모니터링해야할 요인으로 지목했다.

한국토지신탁의 경우 책임준공신탁에 한도설정을 통해 사업자금을 지원해주는 신탁상품을 선보였다. 치열해진 책임준공신탁 수주 경쟁에서 살아남기 위한 상품개발이었다. 이 상품은 새로운 시도에도 불구하고 높은 리스크로 인해 업계에서 우려를 받고 있다.

부동산신탁업 관계자는 “다수의 신탁사들이 책임준공신탁 수주를 위해 노력하고 있지만 경쟁이 심화되고 있어 걱정도 많다”며 “신탁업 자체가 새로운 상품 개발이 쉽지는 않지만 다방면에서 사업 확장을 위해 고심하고 있다”고 말했다.

홍지인 기자 helena@fntimes.com