[부동산 뉴스와 해설] 수상한 집거래 ‘딱 걸렸어!’

정부가 지난해 8~10월 서울에서 신고된 아파트 등 공동주택 실거래 신고 내용을 집중적으로 분석한 결과 자금출처 불분명·편법증여, 실거래가격 허위신고 의심사례 1,300여건을 확인하고 이 중 670건을 탈세 의심사례로 국세청에 통보했다.

특히 2월 21일부터는 국세청, 금융위 등 관계기관과 함께 자금조달 세부내용에 대한 폭 넓은 집중 조사를 보다 강도 높게 실시해 실수요자 보호와 부동산 투기 근절을 위한 노력을 펼쳐나가기로 했다.

▶ 1차조사: ‘19.8~9월 공동주택 거래 2만 8,140건 중 2,228건(약 7.9%) 이상거래 추출 후 1,536건 조사
▶ 2차조사 : ‘19.10월 공동주택 거래 1만 6,711건 중 1,247건(약 7.5%) 이상거래 추출, 1차조사 미마무리 등 총 1,333건 조사

▶ 2차조사 내용 분류

<지역별> 강남4구 508건(38%), 마포·용산·성동·서대문 158건(12%), 17개구 667건(50%)

<금액대별> 9억원 이상 475건(36%), 6억원~9억원 353건(26%), 6억원 미만 505건(38%)

<유형별> 자금출처불분명, 편법증여 의심 1,203건 / 실거래가 허위신고 의심 등 130건
▶ 2차조사 결과 요약

국세청 통보 670건 / 금융위·행안부 등 점검 94건 / 거래신고법 위반 3건(과태료 3,000만원) / 명의신탁 의심 경찰청 통보 1건 등

해설 : 공동주택 거래 중 1차 7.9%, 2차 7.5%의 이상거래가 추출됐다. 이 상황을 뒤집어 보면 총 거래건수 중 약 92%는 조사 없이 통과됐다는 의미다. 결국 대략 10명 중 9명은 정당한 거래로 조사에 대한 지나친 우려는 하지 않아도 된다.

한편 자금출처 조사 등으로 거래가 위축된 상황을 고려할 때, 실수요자는 냉철하게 시장을 바라보고 급매물 등을 매입하는 전략도 유효하다. 조사대상은 9억원을 초과하는 고가주택 위주일 것이라는 막연한 추측은 여지없이 무너졌다.

오히려 6억원 미만의 비율이 38%를 차지하며, 9억원 이상은 36%에 머물렀다. 금액이 중저가 주택이라고 해서 조사대상에서 제외되는 것이 아니므로 자금출처 소명 등을 게을리하면 안 된다.

▶ 임대보증금 형식으로 편법증여 의심(부모가 자녀에게 매도하고 세입자로 거주)

▶ 가족 간 편법증여 의심(시세 17억 아파트를 20대 자녀에게 약 12억원에 매도, 저가양도 탈세 의심)

▶ 가족 간 금전거래로 편법증여 의심: 자기자금 5,000만원, 신용대출 1.5억원, 전세보증금 9.5억원, 부모로부터 차용증 작성 없이 5.5억원 차용해 17억원 상당의 강남아파트 매입

해설 : 부모가 자녀의 집에 세입자로 사는 경우는 현실에서 종종 있는 사례이며, 형제자매가 거주하는 사례도 더러 있다. 부모가 세입자로 있는 경우는 당연히 편법증여에 대한 의심을 살 수 있어 주의해야 한다.

종전에는 대부분 용인되기도 했지만, 조사 강화로 쉽지 않은 상황이 된 만큼 대처방안 마련이 필요하다. 결국은 성실신고가 답이다.

시세 17억원의 아파트를 12억원에 저가로 매도하는 경우, 차액은 증여로 과세될 개연성이 높다. 일반적으로 고가·저가 매매에서 용인되는 범위는 ±5% 수준이다.

특히 직계존비속 간의 매매에 있어서는 금액 책정을 주의해야 한다.

부모로부터 차용증 없이 차용을 하는 것은 과거에는 간혹 있어 왔으나, 최근에는 용납되기 어려운 기초적인 실수다. 반드시 차용증을 쓰고 공증까지도 받아 놓는 적극성을 보여야 한다.

또한 정기적으로 이자를 지급하는 등 대차관계를 명확히 해야 증여로 오해 받지 않는다.

▶ 투기지역 내 주택구입목적 기업자금 대출금지 위반: 소매업 D법인 명의 25억원 아파트 매입 시에 상호금융회사에서 법인대출 주택담보대출 19억원을 받음

▶ 개인사업자대출 용도 외 유용 등 의심: 서초구에 21억원 아파트 매입 시 은행 주택담보대출 7억원, 상호금융회사 후순위 개인사업자대출 5억원 받아 매입

▶ 경찰청 통보사례(명의신탁약정 의심): A는 ‘19.8월 분양 받은 4.5억원 상당의 강동구 아파트 명의를 10월에 지인 B로 변경. 주택자금 전액은 A가 납부했으며, B와 임대차 계약 체결 후 A가 거주 중임

해설 : 소매업 법인 명의대출을 자금용도 외로 유용한 사례다. 대출에서 자금용도는 중요하고 용도 외 활용은 대출금 회수대상이다. 주의가 필요한 부분이다.

개인사업자대출을 개인 명의 아파트 매입자금으로 활용해 용도 외 유용에 해당된다. 역시 대출자금 회수대상이다. 자금출처조사가 강화됨에 따라 대출조달 명목도 맞춰야 한다.

부동산 명의신탁은 과거에 종종 있는 사례였으나, 실명의자 거래 제도가 정착되며 점차 사라지고 있다. 간혹 친인척 간에 있기도 한데 역시 주의가 필요하다.

최근 명의신탁자가 명의수탁자에게 부동산 반환을 요청하자 수탁자가 거부한 사건에 있었다. 신탁자의 고발로 검찰에서 횡령죄로 기소한 사건에 대해, 법원은 횡령죄를 무죄로 판결했다.

판결취지는 현행법이 명의신탁 약정을 금지함에 따라 수탁자가 재산을 처분하더라도 횡령죄가 성립하지 않는다고 판시했다. 향후 부동산 거래에서 명의신탁은 하지 않는 것이 바람직하다.

▶ 주택실거래가액 3억원 이상(조정대상지역), 6억원 이상(비규제 지역), 투기과열지구 9억원 초과 주택거래(자금조달계획서 제출 시 증빙자료 함께)

▶ 자금조달계획서 고강도 조사 대상지역 확대: 서울 25개구 ⇢ 2월 21일 이후 투기과열지구 ⇢ 3월 중 전국으로 확대

▶ 증빙자료 검증: 매매계약 완결 건 위주의 조사에서 완결 전이라도 이상거래 의심사례는 조사 착수(투기과열지구 9억원 초과)

해설 : 조정대상지역에서 3억원 이상은 자금조달계획서를 제출해야 한다는 것은 대부분의 거래가 해당된다는 의미다. 종전 투기과열지구에서 조정대상지역으로 범위를 확대했다.

특히 6억원 이상은 비규제지역까지 제출해야 한다. 즉 전국이 자금출처 소명시대로 진입했음을 의미한다. 투기과열지구의 9억원 초과는 소득금액증빙 등 서류까지 첨부해야 한다.

이런 일련의 조치는 실수요자 외에는 주택매입을 차단하겠다는 의미다. 위에서 언급한 자금출처 증빙에 문제가 없었던 92%의 수요자도 심리적으로 위축될 수밖에 없다.

정부는 지난해 12월 16일 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표하며, 오는 6월 말까지 다주택자가 매도(10년 보유)하면 중과세 대신 일반세율로 과세키로 했다. 다주택자의 보유세 부담이 커짐에 따라 매도를 유도하겠다는 의미다.

하지만, 주택가격 15억원 초과 시 주택담보대출을 전면 금지하고, 자금출처조사를 강화하는 등 수요자 관리도 나섰다.

실수요자 입장에서는 4~5월경에 급매물이 나올 경우, 자금출처조사에 대비하고 대출상환능력 등을 점검한 후 매입을 고려해야 한다.

7월 이후에는 다주택자 매물도 다시 감소할 수밖에 없고, 2021년 신규 아파트 입주물량 감소 등을 고려하면 매입에 비중을 두는 것이 바람직해 보인다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 3월호>'에 게재된 기사입니다.

[박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원]