[부동산 Q&A] 올해 주택임대사업자 등록, 이득일까?

[한국금융신문 김성욱 기자] 다주택자들은 머리 한 켠에 주택임자사업자 등록에 대한 고민이 늘 자리한다. 임대사업자 등록을 하면 다양한 세제혜택을 받게 되지만, 주택 조건과 임대기간 및 임대료 상한선 등 의무사항이 있기 때문에 선뜻 결정하기 어렵다.

현행법상 주택임대는 반드시 사업자등록을 해야 할 의무는 없으나 세금을 고려하면 사업자등록을 하는 것이 유리한 게 사실. 임대소득세는 사업자등록 여부와 관계 없이 임대소득액에 따라 적용되기 때문이다.

하지만 올해부터 임대소득 2,000만원 이하도 과세 대상에 포함되면서 고민은 더욱 커졌다. 올해 주택임대사업자 등록하는 것은 이득일까 손해일까.


Q1 : 올해부터 연 2,000만원 이하 주택임대소득에 대해서도 과세가 된다고 하는데, 임대소득세를 어떻게 계산하나요?

개인은 1년 동안 발생한 이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타 소득을 모두 합산해 소득이 발생한 다음연도 5월달에 종합소득세 신고를 해야 합니다.

그런데 종합소득세를 신고하는 것이 여간 까다로운 것이 아니기 때문에 특정소득이 일정금액 이하로 발생한 경우에는 원천징수만 하고 종합소득세 신고를 면제해주고 있는데, 이를 ‘분리과세’라고 합니다.

이러한 분리과세 제도가 올해부터 주택임대소득에도 실시될 예정입니다. 소위 ‘주택임대소득분리과세’라고 할 수 있는데요. 연 2,000만원 이하의 주택임대소득자가 시·군·구청에 임대사업자 등록을 하면 다른 소득과 합산도 안하고 필요경비를 많이 인정해줘서 세금을 줄여주겠다는 의미입니다.

주택임대사업 등록을 하는 경우 임대소득의 60%, 등록을 하지 않는 경우 임대소득의 50%를 필요경비로 인정해주며, 주택임대소득 외의 종합소득금액이 2,000만원을 넘지 않는다면 추가로 주택임대사업 등록자는 400만원, 미등록자는 200만원을 기본공제 받을 수 있습니다.

Q2 : 현재 소형아파트로 주택임대사업을 계획 중이고 10년 이상 보유할 생각입니다. 그런데 법인으로 임대 사업을 하면 개인에 비해 유리하다고들 하는데, 사실인가요?

많은 이들이 법인 명의로 부동산을 구입해 임대하거나 매각하면 법인세가 저렴해진다고 믿습니다. 개인 명의 부동산을 법인으로 전환하는 것에도 관심이 많죠. 그러나 법인에 대한 절세효과가 개인에 비해 무조건 좋은 것은 아니니 신중해야 합니다.

우선 부동산 취득세는 원칙적으로 개인과 법인을 구분하지 않고 동일합니다. 하지만 지난해 ‘9·13 대책’에 따라 개인이 절대적으로 유리한 조건이 됐죠. 개인은 구입하는 주택가격에 따라 1.1%~3.5%의 세율로 취득세를 부담합니다.
그런데 설립한 지 5년이 경과하지 않은 법인이 과밀억제권역에서 주택을 구입하는 경우 5.3%~8.1%의 세율로 취득세가 중과세됩니다.

즉, 법인의 경우 구입하려는 부동산이 과밀억제권역에 소재하고 있다면 설립한 지 5년이 경과된 법인으로 구입해야만 취득세 중과세를 피할 수 있습니다. 설립한 지 5년이 경과된 법인을 인수해 부동산을 구입하는 것도 한 방법입니다.

임대소득에 대한 세금은 법인이 더 적습니다. 개인은 6~42% 구간의 소득세를 내지만 법인은 10~22% 구간의 법인세를 냅니다. 개인이 법인으로 전환하면 임대소득에 대한 세금 부담은 줄일 수 있는 셈입니다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 2019년 2월호>'에 게재된 기사입니다.

김성욱 기자 ksu@fntimes.com