[수익형부동산 위기일까? 기회일까?] ③빨간불 켜진 투자, 알짜배기 해법은?

글｜서성권 부동산114 선임연구원 지난해는 주택시장 규제 강화가 지속된 한 해였다. 불확실성이 커지면서 상대적으로 규제가 덜하고 안정적인 수익형부동산이 특히 관심을 끈 해이기도 하다. 저금리 시대가 장기화되는 가운데 고령화와 조기은퇴로 임대수익 상품에 대한 투자수요가 꾸준할 수밖에 없기 때문이다. 올해는 기준금리 인상과 대출 요건 강화 등으로 수익형부동산에도 적신호가 켜지고 있지만, ‘그래도 부동산’이라는 인식을 깨기는 어려울 것으로 보인다. 2018년 수익형부동산, 어떻게 접근해야 할지 상품별로 짚어본다.

올해 신도시·택지지구 중심으로 물량 多…우량 상권 선택이 중요
기업입주 등으로 공실문제 해소되는 강서 마곡지구 주목

올해도 수도권에서는 신도시와 택지지구를 중심으로 상가 분양이 상당할 것으로 예상된다. 따라서 상권을 선택할 때는 우선적으로 항아리상권을 보는 것이 안정적이다.

항아리상권은 상권 주변으로 일정한 배후세대를 갖추면서 인근에 경쟁 상권이 없거나 이동이 제한적인 곳이다.
외부 유동인구보다는 주변 배후수요를 대상으로 상권이 형성되며 상가 이용객들의 충성도가 높아 안정적인 매출을 유지할 수 있다.

주의할 점은 도시가 성숙 단계에 들어가면 신도시나 택지지구 인근에 대형 복합쇼핑몰이 들어와 기존 상권에 타격을 준다.
실제로 판교신도시 내 현대백화점 입점으로 판교역 주변의 상권이 타격을 받고 있고, 하남스타필드 복합쇼핑몰은 하남 구시가지 상권에 영향을 주고 있다.
따라서 대형복합쇼핑몰 상권과 타격을 받지 않는 업종 위주로 접근해야 한다.


민간분양보다 분양가격이 저렴한 LH단지내상가 분양은 경쟁이 치열하다. 단지내상가는 편의점, 병원, 약국, 카페 등 입주민을 위한 생활밀착형 업종들로 구성돼 안정적인 매출 확보가 가능하다. 이러한 장점으로 낙찰자가 임대를 주는 것보다 직접 운영하는 경우가 많다.

LH단지내상가를 분양을 받을 때 아파트 배후세대의 규모와 거래가격 수준, 상가 공급물량 등의 철저한 상권분석이 필요하다. 지난해 3분기 기준 평균 낙찰가율은 160%로 2016년보다는 낮아졌지만 여전히 높다. 최고 낙찰가율은 269%다.

올해도 LH단지내상가 분양 물량이 감소할 것으로 예상돼 청약 과열 현상은 이어질 전망이다. 그동안 LH는 공공임대주택 단지내상가를 최고가 경쟁입찰 방식으로 일반분양했지만, 2017년부터 LH가 자체적으로 일부 상가를 운영하고 임차인을 모집하는 방식으로 전환했다.
LH단지내상가를 분양 받는 방법은 LH한국토지주택공사 홈페이지에서 상가 입주자모집공고를 확인한 후 인터넷을 통해 신청해야 한다.



상가분양을 받을 때 비싼 1층 상가만 고집할 것이 아니라 복합상가의 상층부 상가도 눈여겨 볼 만하다. 새롭게 조성되는 신규 택지지구 상가 건물의 1층 상가는 비싼 분양가 때문에 기대임대수익률을 맞추기 어려워 임차인이 빨리 채워지지 않는다. 대신 임대료가 저렴한 지하층이나 상층부에서 병원, 학원, 운동시설 위주로 채워서 내려가는 구조다.

실제로 높은 분양가와 매매가격이 형성된 2기 신도시 중에는 상권이 형성되지 않아 비어있는 1층 상가들을 곳곳에서 볼 수 있다. 특히 최근엔 과거에 비해 에스컬레이터 등의 설치로 접근성이 개선되고, 소셜네트워크서비스(SNS)의 생활화로 층별 업종의 영역이 사라지고 있어 더 이상 1층이 상가투자의 대세는 아니다.

무엇보다 1층 상가분양가는 2층보다 두 배 이상 비싸다. 전국 1층 3.3㎡당 상가분양가는 2017년 기준 2,842만원이며, 2층은 1,335만원이다. 지역별 1층 상가분양가는 2016년 대비 인천, 경남, 울산, 광주를 제외하고 모두 올랐다. 전북(3,383만원), 세종(3,306만원), 경기(3,032만원), 대구(2,851만원)는 전국(2,842만원) 평균보다 비싸다. 1층 상가분양가 수준은 지역별 편차도 크지 않다. 지방이더라도 서울과 비슷하다.

일부 관광지역에서는 1층 상가분양가를 서울 수준과 비슷한 3.3㎡당 4,000만원에 공급하는 곳도 있다. 공급물량이 집중되는 신규 택지지구 상권은 자리잡기까지 상당한 시간이 필요해 공실 기간이 길어질 수 있으므로 고분양가 상가 구입은 경계해야 한다.



이와 함께 불황에도 견딜 수 있는 상권을 찾아야 한다. 저금리, 고령화, 조기은퇴 등의 이유로 수익형부동산 투자 수요는 증가하지만 반대로 저성장과 주택자금 부담으로 소비는 감소해 자영업시장 환경이 어렵다. 따라서 상가를 투자할 때에는 주의해야 한다.
먼저, 상권 변화를 예측해야 한다. 상권은 지하철, 아파트 공급, 업무시설 이전, 해외여행객 감소, 도로망 확대 등의 다양한 경제 여건에 따라 변화한다. 경기 변화와 새로운 상권이 들어오면 기존 유명 상권도 매출 감소와 폐업 증가로 어려움을 겪을 수 있다.



다음으로 탄탄한 소비층을 갖춘 입지 선택이 중요하다. 유동인구 동선에 따라 매출 차이가 크기 때문이다.
유동인구가 많더라도 소비는 하지 않고 지나치기만 하는 상권이 존재하므로 유동인구의 소비 특징을 파악 후 접근해야 한다.

시장 환경이 어려워지더라도 상가를 운영할 수 있는 자금여력을 갖춰야 한다. 상가 부대비용을 고려한 실질 임대수익률을 측정해야 한다.
자영업 시장이 어려워지면서 임차인들의 임대료 체불이 증가하므로 임대인은 대출이자, 세금 등의 부대비용을 지불할 수 있도록 여유자금을 갖고 운영해야 한다.

또한 상가 분양 시 시행사에서 제시하는 예상 수익률은 대출금을 제외하고, 임대료는 주변보다 높은 금액으로 산정하는 경우가 대부분이므로 실질 임대료는 더 낮을 수 있음을 고려해야 한다.


오피스텔은 1억~2억원 안팎의 적은 금액으로 투자해 임대수익을 얻을 수 있다는 장점 때문에 수요가 꾸준히 이어진다. 오피스텔은 임차 수요가 갖춰진 업무시설이 밀집된 지역을 중심으로 거래된다.
2017년 1월~10월까지 서울에서 오피스텔 매매 거래량이 가장 많은 곳은 마곡지구가 위치한 강서구로 9,960건이 거래됐다. 그 뒤로 송파구(6,487건), 강남구(2,397건), 마포구(1,646건), 금천구(1,611건), 은평구(1,424건) 순으로 많았다. 경기도에서는 오피스텔 재고물량이 많은 고양시가 1만2,146건 거래돼 1위를 기록했다. 그 뒤로 수원시(9,640건), 하남시(7,583건), 용인시(7,002건), 성남시(6,672건) 순으로 많았다.

2015년부터 본격적인 입주가 시작된 서울 강서구 마곡지구는 최근 3년 동안 오피스텔 공실 문제로 어려움을 겪었던 곳이다. 하지만 지난해부터 LG전자를 시작으로 45개사의 입주가 진행되면서 공실 문제가 해소되고 있다.

올해도 29개사, 2019년 43개사의 기업 입주가 예정되어 있다. 이에 인근 지역에서 원룸이나 오피스텔 거주자들도 신축 오피스텔을 찾아 마곡지구로 갈아타고 있다. 기업입주가 순차적으로 진행되는 가운데 2018년에는 마곡지구 내 입주물량이 없고 2019년에 마곡지구대방디엠시티2차 714가구가 예정되어 있다.

수익형부동산 투자의 경우 나무는 보고 숲은 보지 못하는 경우가 종종 생길 수 있다. 따라서 편견을 버려야 수익형 부동산에 대한 시각이 넓어짐은 물론 틈새 시장도 볼 수 있는 안목이 생긴다는 사실을 잊지 말아야 한다.

※ 본 기사는 한국금융신문 발행 재테크 매거진<웰스매니지먼트 2월호>에 게재된 기사입니다.