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[한국자산신탁 김규철 사장] “IPO 계기로 개발형 신탁사업 확대”

전하경 기자

ceciplus7@

기사입력 : 2016-06-20 01:23 최종수정 : 2016-06-20 04:16

내달 부동산 신탁사 중 처음으로 코스피 상장
수직 계열화 바탕 도시정비 등 개발신탁 강화

[한국금융신문 전하경 기자] “한국자산신탁이 타 경쟁사와 차별화되는 점은 ‘수직 계열화’를 이뤘다는 점입니다. 코스피 상장 이후에 수직 계열화라는 강점으로 개발형 신탁 사업까지 사업 영역을 확장하고자 합니다.”

코스피 상장을 앞두고 있는 김규철 한국자산신탁 사장은 향후 한국자산신탁 위상을 이같이 밝혔다. 수직 계열화란 사업 계획, 자금 조달, 완수까지 원스톱으로 진행되는 구조를 말한다. MDM그룹에 속한 한국자산신탁은 한국자산캐피탈, 한국자산에셋운용과 연계돼있어 자금 조달부터 개발까지 가능하다.

부동산 시장에서는 현재 도시재정비사업, 재개발, 재건축이 큰 시장이 될 것으로 분석하고 있다. 저성장 장기화 등의 현재 경기 상황으로 재개발 수요가 높아지고 있기 때문이다. 그는 이러한 시장 흐름이 계속된다면 부동산 신탁 회사의 역할은 점점 중요해질 것으로 전망한다. 재개발 과정에서 생기는 갈등을 부동산 신탁 회사가 효과적으로 조정할 수 있어서다.

이 믿음 근간에는 사모펀드 인수 2년 만에 업계 1위로 올라선 저력, 부동산 신탁사 중 유일하게 수직 계열화를 구축한 신탁사라는 점에 있다.

◇ 부동산 신탁사 최초 코스피 상장

한국자산신탁은 지난 5월 31일에 증권신고서를 제출, 7월 13일 코스피 상장을 앞두고 있다. 부동산 신탁 업계 가운데 코스피시장에 상장된 회사는 한국자산신탁이 유일하다.

한국자산신탁은 기업공개를 계기로 직접 개발 시행을 담당하는 개발형 신탁으로 사업을 확대할 계획이다. 한국자산신탁은 이번 공모로 총 2729만7345주를 모집한다. 주당 공모가 밴드는 9100~1만300원이다. 시장에서 한국자산신탁이 차지하는 위치는 최상위다. 올해 1분기 신탁 수주 기준 시장점유율은 21%다. 수주액으로도 509억원으로 1위다. 시장점유율 2위 기업 수주액이 377억이라는 점에서 한국자산신탁 위치는 공고하다. 영업이익률과 당기순이익도 각각 69.3%, 53.6% 기록하는 호실적을 보이고 있다. 2013~2015년 매출액 CAGR은 53.6%로 업계평균 23.9%보다 약30% 높은 수준이다.

이처럼 한국자산신탁이 빠르고 안정적으로 성장할 수 있던 이유는 업계 유일 부동산 ‘수직계열화’를 이룬 덕분이다. 한국자산신탁은 본래 한국자산관리공사 산하 자회사였다. 공공기관 민영화 일환으로 2010년 3월 디벨로퍼(시행사)인 MDM이 투자해 대신엠에스비 사모펀드에 매각됐다.

이후 2011년 7월 문주현 회장이 사모펀드로부터 경영권을 인수하면서 민간 부동산 신탁 회사로의 길을 걸었다. 문주현 회장은 공기업이던 한국자산신탁을 경쟁력 높은 회사로 체질개선했다. 김규철 사장은 “문주현 회장은 인수 후 신상필벌을 철저히 했으며, 특진과 성과급을 실시했다”며 “직원 복지 향상에도 신경을 써 회사 전반에 개혁을 추구했다”고 설명했다.

그 결과 한국자산신탁은 인수 다음해부터 업계 순위가 3위에서 1위로 향상됐다. 작년 한국자산신탁 부동산신탁 신규 수주액은 8600억원으로 인수 당시보다 2배 늘었다.

MDM그룹에 편입된 뒤, 한국자산신탁은 국내 유일 수직계열화를 이룰 수 있었다. 한국자산신탁은 수주 뿐 아니라 부동산 개발, 컨설팅, 마케팅, 자금조달까지 종합적으로 서비스를 제공한다. MDM그룹 안에 한국자산캐피탈과 한국자산에셋운용이 그 역할을 하고 있다.

토지 차입형 신탁 수주 요청이 들어오면 신탁회사는 사업을 기획한다. 한국자산신탁은 사업 기획 후 MDM그룹의 유관 계열사와 함께 사업성을 검토한다. 신탁 후에 이익이 발생하려면 최소 3년이 걸린다. 시행사는 투자처를 지속적으로 늘려야하기때문에 좋은 토지가 나왔을 때 신속하게 토지를 구입해야 한다.

하지만 기존 구조에서는 타 금융권에서 자금을 조달할 때 토지 신탁 사업 현 상황으로 미래 성장 가능성을 가늠하기 어렵고 담보 가치 판단도 힘들어 자금을 조달하기 쉽지 않다. 김규철 사장은 “시행사들이 사업을 진행하면 3년 정도 돈이 묶이는데 이 기간 동안에는 좋은 땅을 발견하더라도 신탁사의 담보 제공 동의 없이는 돈을 마련할 수 없다”고 현 상황을 진단했다.

한국자산신탁은 여기서 타 신탁사와 차별성을 갖는다. 공사 현황, 예상 이익, 실현가능성 등을 판단할 수 있기 때문이다. 캐피탈사에서 이를 담보로 잡아주고 부족한 자금을 조달하는 역할을 할 수 있다. 그는 “한국자산캐피탈은 대주주이자 그룹 관계사인 한국자산신탁이 사업성 판단을 하기 때문에 다른 금융사가 하기 어려운 사업에 확신을 갖고 금융 주선을 할 수 있다”고 설명했다. 이어 그는 “한국자산신탁 노하우를 바탕으로 예상 이익을 판단, 캐피탈사를 통해 자금을 조달해줄 수 있다”고 말했다. 이익금이 유동화 되는 것.

이익금 유동화가 이뤄진 고객은 한국자산신탁의 장기 고객이 된다. 그는 “고객을 정확히 파악하고, 이에 맞는 컨설팅, 자금조달까지 이뤄지기때문에 한국자산신탁을 또 찾을 수 밖에 없게 된다”며 “한국자산신탁이 지속적으로 고객과 거래할 수 있는 요인”이라고 말했다.

한국자산에셋운용에서 고객을 위한 다양한 펀드 상품도 마련돼있다. 한국자산에셋운용은 국내외 부동산 전문 투자 기업으로 부동산 펀드·부동산개발사업투자펀드, 해외 부동산 투자 펀드 등을 제공한다. 현재 고객이 토지 신탁을 용이하게 할 수 있는 새로운 펀드 상품도 개발 중에 있다. 김규철 사장은 “고객의 자금 조달 문제까지 해결해주는건 수직계열화를 이룬 한국자산신탁이 유일하다”며 “상장 후에도 다른 경쟁사와 차별화를 이룰 수 있는 비결”이라고 강조했다.

◇ 재개발·재건축 핵심은 이해관계조정

지난 9일 한국은행이 기준금리를 1.25%로 인하하면서 강남권 재건축시장을 중심으로 부동산 시장이 달아오를 것이란 전망이 쏟아지고 있다. 최근에는 뉴스테이(기업형 임대주택)가 새 투자처로 부상하고 있다. 김규철 사장이 전망한 재개발, 재건축 시장의 발전가능성과 시대흐름이 맞아 떨어지고 있는 셈이다.

김 사장은 재개발, 재건축 시장의 핵심으로 ‘이해관계조정’을 꼽는다. 그는 조합원에서 모든 재개발 사안을 결정하는 기존 방식에서 부동산자산신탁 회사가 전담하는 형태로 가야 효과적인 재개발 및 재건축이 이뤄진다고 생각한다. 이해관계조정 역할을 부동산자산신탁 회사가 일임하면 기존 구조의 문제점을 해결하면서 주민-회사 모두 ‘윈-윈’해서다.

김규철 사장은 “기존에 조합원이 일방적으로 개발을 진행하다가 조합원 행보가 마음에 들지 않으면 비상대책위원회가 결성돼 조합원과 갈등을 빚기 마련”이라며 “갈등 과정에서 공사가 지연되고, 발전이 무기한으로 연기된다”고 말했다. 이어 “기존 구조에서는 갈등 과정이 당연한 수순이어서 공사 비용에 지연 비용이 추가됐다”고 설명했다. 부동산 신탁회사는 가치중립적으로 사안을 진행한다. 객관적으로 상황을 판단하고, 가장 좋은 방향을 찾는다.

그는 “부동산 신탁회사는 이해관계를 효과적으로 조정한다”며 “부동산신탁회사는 어느 한 쪽에 치우치지 않고 재개발, 재건축이 잘 이뤄질 수 있는 방향성을 최우선으로 두고 사업을 진행해 갈등 조정 과정이 단축되고 공사 비용도 줄어든다”고 말했다.

그동안 조합원과 주민들의 갈등 과정으로 지연되는 공사 기간에 대한 비용이 더해져 주민 비용 부담이 컸던 것이 사실이다. 부동산신탁회사는 이해관계에 얽매이지 않아 공사를 차질없이 진행할 수 있다. 그는 “이해관계조정능력을 갖춘, 공정하고 신뢰성있는 금융기관이 부동산신탁회사”라고 자부했다. 한국자산신탁이 속한 MDM그룹은 중국의 완다그룹이나 일본의 미쓰이 같은 종합부동산그룹으로 성장을 목표로 하고 있다.



〈 학 력 〉



- 1982년 2월 전남대학교 경영학과 졸업

- 1985년 8월 서울대학교대학원 경영학 석사



〈 경 력 〉



- 1988~1991년 한신경제연구소

- 1991~1999년 광은창업투자(주) 부장

- 1999~2000년 한국주택저당채권유동화(주)

- 2000~2007년 NH투자증권 상무이사

- 2007~2010년 (주)엠디엠 부사장

- 2010~2012년 한국자산신탁(주) 부사장

- 2012~현재 한국자산신탁(주) 대표이사



전하경 기자 ceciplus7@fntimes.com

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