1년간 6.87% 급등한 수도권 전셋값, 스트레스DSR 여파에 전세 유입 증가

[한국금융신문 장호성 기자] 서울 아파트 전세가격이 67주 연속 상승세를 이어가며 고공행진하는 등 수도권 전세시장의 과열이 심해지면서, 전세가율이 높은 지역을 중심으로 매매전환 속도가 빨라질 것이라는 전망이 나오고 있다.

현재의 전세가격 상승은 대출규제에 부담을 느끼는 수요자들이 임대차 시장으로 유입, 가격을 끌어올리고 있는 것이 원인으로 풀이된다.

부동산R114 자료를 살펴본 결과 최근 1년(2023년 8월~2024년 7월) 간 수도권 아파트 3.3㎡당 평균 전세가격은 1179만7000원에서 1260만7000원으로 6.87% 급등했다. 같은 기간 매매가격 상승률이 1.83%(3.3㎡당 2224만1000원 → 2264만7000원)에 그친 것과 비교하면 상승폭이 두드러지는 셈이다.
이처럼 전세가격 상승세가 뚜렷한 이유로는 정부의 대출규제가 꼽힌다. 올 2월 스트레스 DSR 1단계가 시행되면서 주택담보대출 한도가 크게 줄어들자, 자금 부담을 느끼는 수요자들이 대거 전세시장으로 유입됐다는 분석이다. 여기에 이달(9월)부터 시행된 스트레스 DSR 2단계 역시 전세가 상승을 부추기는 요인으로 거론된다.

상황이 이렇다 보니 전세가율이 높은 지역을 중심으로 매매심리가 확산되고 있는 추세다. 치솟는 전세가격에 ‘차라리 집을 사자’는 인식이 확산되면서 매매 전환에 속도가 붙고 있는 것이다.

일례로, 인천 계양구의 경우 올 1~7월(잠정치 기준) 아파트 매매거래량은 총 1871건으로, 전년 동기 거래량(1223건) 대비 52.98% 급증했다. 계양구는 전세가율이 71.59%로, 수도권 평균 전세가율(55.67%)과 비교해 큰 차이를 보이고 있다. 이밖에, 경기 광주(874→1219건), 인천 미추홀구(1333→1594건), 인천 동구(349→396건), 경기 이천(715→803건) 등 전세가율이 70%를 웃도는 지역 모두 전년 대비 거래량이 눈에 띄게 늘었다.

한 부동산 전문가는 “정부의 대출 규제에 따라 전세시장으로 유입된 수요자들이 다시 전세가격을 끌어올리는 등 악순환이 반복되자, 전세가율이 높은 지역을 중심으로 ‘전세 살 바엔 집을 사자’는 심리도 확산되고 있는 모습”이라며 “전세가율이 높은 지역의 경우 상대적으로 매매가 부담이 적은 데다 환금성도 우수해 시장 회복기에 높은 가격 상승률을 기록해 왔던 만큼, 실수요 및 투자수요 모두에게 높은 관심을 받고 있다”고 덧붙였다.

실제 수도권 아파트 가격이 21,4%, 20.03% 급등했던 지난 2020년과 2021년에도 전세가율이 높은 지역이 시장 흐름을 주도한 바 있다. 2020년 당시 전세가율이 64.61%로 수도권 평균(56.36%)을 웃돈 용인시는 이 기간 35.57% 급등했고 2021년에도 인천 미추홀구가 33.45% 오르며 시장을 앞에서 이끌었다. 미추홀구의 당시 전세가율은 67.28%로, 수도권 평균 전세가율(49.58%)과 17%p 이상 차이를 보였다.
전세가율이 높은 지역에서 분양을 앞둔 단지에 대한 관심도 고조되고 있다.

전세가율이 70.33%에 달하는 인천 미추홀구에서는 HDC현대산업개발, 현대건설, 포스코이앤씨가 9월 ‘시티오씨엘 6단지’를 분양할 예정이다. 학익동 시티오씨엘 공동 5블록에 조성되는 이 단지는 지하 2층~지상 최고 47층 9개동, 전용 59~134㎡ 총 1734가구 규모의 대단지다.

GS건설 컨소시엄은 전세가율 66.84%에 달하는 경기도 부천시에서 ‘부천아테라자이’를 9월 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 최고 20층 2개동, 전용 50~59㎡ 총 200가구 규모로 조성된다.

한양은 전세가율이 64.86%인 경기도 김포시에서 '한강 수자인 오브센트'를 9월 분양할 예정이다. 지하 4층~지상 최고 35층 29개동, 총 3058가구 규모의 대단지로, 이 중 전용 50~103㎡ 2116가구가 일반분양 물량이다.

장호성 한국금융신문 기자 hs6776@fntimes.com