가계부채 4.4조 뛰어도 부동산만 살린다? 2단계 스트레스DSR 시행 2달 연기

[한국금융신문 장호성 기자] 6월에만 5대 은행의 가계대출이 4조4000억원 이상이 급증하고 있는 가운데, 정부가 가계대출 관리를 위한 2단계 스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 규제 시행을 돌연 두 달 연기했다. 시행을 일주일 남기고 있던 규제가 돌연 미뤄진 것은 다소 이례적이라는 평이 나온다.

정부는 지난해부터 신생아특례대출이나 특례보금자리론 등 각종 정책대출 상품을 선보이며 부동산경기 부양에 안간힘을 썼다. 그 결과 주택거래가 회복세를 나타냈고, 서울을 비롯한 수도권 인기지역의 거래량 및 매매·전세가격이 빠르게 올라 전고점의 90% 수준까지 회복돼 다시금 집값 상승 기류가 짙어진 상태다.

◇ 금융위, 2단계 스트레스 DSR 시행 9월로 연기…부동산PF 연착륙 고려
금융위원회는 25일 관계기관과 협의를 거쳐 2단계 스트레스 DSR 시행일을 7월 1일에서 9월 1일로 연기하는 내용의 '하반기 스트레스 DSR 운용방향'을 발표했다.

금융위는 범정부적 자영업자 지원대책이 논의되는 상황이고, 이달 말 시행되는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성 평가 등 전반적인 부동산 PF 시장의 연착륙 과정 등을 고려한 결정이라고 설명했다.

스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용 기간에 금리상승으로 원리금 상환 부담이 증가할 가능성에 대비해, DSR을 산정할 때 일정 수준의 가산금리(스트레스금리)를 부과해 대출한도를 산출하는 제도다.

정부는 올해 2월 은행권 주택담보대출을 대상으로 기본 스트레스 금리의 25%를 적용하는 1단계 조치를 도입한 바 있다.

하반기부터는 은행 주택담보대출과 신용대출, 2금융권 주택담보대출에 스트레스 금리의 50%를 적용하는 2단계 조치를 시행할 예정이었지만, 2개월 미뤄졌다. 전 금융권 가계대출을 대상으로 스트레스 금리를 100% 적용하는 3단계 시행일 역시 내년 초에서 내년 하반기로 연기됐다.
스트레스 금리는 과거 5년 중 가장 높았던 수준의 월별 가계대출 가중평균 금리와 현시점 금리를 비교해 결정하되, 금리변동기의 과다 또는 과소 추정을 보완하기 위해 하한을 1.5%, 상한을 3.0%로 뒀다.

이에 따라 올해 상반기 적용되는 스트레스 금리인 하한 1.5%의 25%인 0.38% 적용은 8월 말까지 이어지게 된다.

정부는 스트레스 DSR로 인해 실제 대출한도가 제약되는 '영끌'(고 DSR) 차주 비중은 약 7∼8% 수준인 만큼, 대부분의 차주는 기존과 같은 한도와 금리를 적용받을 수 있다고 설명했다.

2단계 스트레스 DSR이 시행되더라도 차주별 DSR 최대 대출한도는 ▲ 은행권·제2금융권 주담대의 경우 대출유형에 따라 약 3∼9% ▲ 은행권 신용대출은 금리 유형과 만기에 따라 약 1∼2% 감소할 것으로 전망했다.

정부는 9월 1일부터 기본 스트레스 금리인 하한금리 1.5%에 적용되는 가중치를 50%로 상향, 스트레스 금리를 0.75%로 적용한다고 밝혔다. 아울러 적용 대상을 은행권 신용대출과 제2금융권 주택담보대출로 확대하되, 신용대출은 잔액이 1억원을 초과하는 경우로 제한할 예정이다.

◇ 선진국 대비 크게 낮은 부동산PF 자기자본 비율, 눈덩이 가계대출도 첩첩산중

정부가 시행 일주일을 앞뒀던 규제를 돌연 연기한 것은 회복세에 들어간 부동산경기를 더욱 부양하려는 의도가 깔린 것으로 풀이된다.

먼저 정부가 언급한 부동산PF 문제의 경우, 우리나라는 선진국에 비해 건설사업에 들어가는 자기자본 비율이 현저하게 낮은 것으로 조사됐다.

한국개발연구원(KDI) 황순주 연구위원이 최근 3년(2021∼2023년)간 추진된 총 100조원 규모의 PF 사업장 300여개의 재무구조를 분석한 결과, 개별 사업장에 필요한 총사업비는 평균 3749억원이었지만 시행사는 자기자본을 118억원(3.2%)만 투입하고 96.8%인 3631억원은 빌린 돈으로 충당한 것으로 나타났다. 미국의 자기자본 비율이 33%, 일본이 30%, 호주가 40% 등인 것과는 엄청난 차이가 나는 셈이다.

우리나라에서는 적은 자기자본에도 시행사로부터 공사계약을 수주한 건설사가 PF대출의 상환을 보증하기 때문에 대출이 이뤄지고 있다. 이런 '저자본·고보증' 구조가 시행사의 영세화를 초래하고, 투입 자본 대비 높은 수익성으로 '묻지마 투자'를 일으키며 사업성 평가는 부실화하고 있다는 게 보고서의 주장이다.

또 주택담보대출 수요가 빠르게 늘면서 가계대출 규모는 이미 눈덩이처럼 늘어난 상태다. 지난달 은행권 가계대출 잔액은 1110조원에 육박하며 역대 최대를 기록하고 있다. 특히 주택담보대출이 5조7000억원이나 늘어나며 이 같은 규모 확대를 견인했다. 우리나라의 가계대출 규모는 이미 GDP 대비 100%를 넘어선지 오래다.

금융위가 시행 연기 이유로 든 서민·자영업자 대출이 축소될 수 있거나 부동산 PF 연착륙 과정이 진행 중이라는 이유도 인과 관계가 불명확하다는 시각도 있다.

김상봉 한성대 교수는 "최근 대출 증가 원인의 대부분은 담보대출이고 부동산 가격도 코로나19 이전과 거의 비슷한 상황"이라며 "이번 시행 연기는 가계에 두 달 동안 더 빚을 내라고 부추기는 것으로밖에 보이지 않는다"고 비판했다.

장호성 한국금융신문 기자 hs6776@fntimes.com