보증금 일부 공탁·집값 70% 이하 제한…전세사기 재발 방지 대안 실효성은

[한국금융신문 장호성 기자] 인천 미추홀구에서부터 비롯된 대규모 빌라 전세사기 사태가 전국까지 일파만파로 퍼지고 있는 가운데, 정부는 물론 공공·민간단체들 사이에서도 전세사기 재발방지를 위한 대안들을 속속 내놓고 있다.

특히 원희룡닫기원희룡기사 모아보기 국토교통부 장관은 지난달 "이 고비를 수습하고 나면 갭투자나, 보증금을 일단 다른 데 쓰고 다음 임차인에게 돌려받는 제도 자체에 손을 댈 생각"이라며 전세제도 자체에 대한 근본적인 수술이 필요하다는 의견을 밝혔다.

전세제도는 집을 담보로 집주인에게 돈을 빌려주는 일종의 담보대출인 셈인데, 이를 얻기 위해 세입자가 은행에서 대출을 받는 ‘이중 구조’가 형성된다는 지적이다. 다시 말해 세입자가 ‘빌린 돈’을 다시 임대인에게 ‘빌려주는’ 상황이 되면서 폭탄을 돌리는 형국이 만들어진 셈이다.
그나마 경제가 호황이고 부동산시장이 안정됐을 시기에는 이런 폭탄이 터질 우려가 적었지만, 본격적으로 부동산이 하강국면에 접어들면서 그간 보이지 않았던 구조적 문제들이 드러나고 있다. 설상가상으로 작년까지 이어진 역대급 저금리로 만들어진 부동산 호황기에 전세금으로 갭 투자에 나선 집주인들이 늘며 문제가 더욱 커진 것으로 풀이된다.

이를 두고 일각에서는 전세보증금 일부를 은행 등 금융기관에 공탁하게 하거나, 보증금을 집값 70% 이하로 제한해 역전세와 사기 악용을 막는 방안 등이 마련될 수 있다고 보고 있다. 이 같은 제도들이 시행되면 그간 ‘이중대출’ 구조라는 지적을 받아왔던 전세제도의 약점을 완화해 세입자를 보호할 수 있는 장치가 마련될 수 있을 것으로 기대된다.

그러나 반대로 임대인 입장에서는 공탁을 강제 받을 경우 발생할 수익성 악화 및 재산권 침해 논란이 불거질 수 있다. 이에 임대인들이 전세를 기피하고 월세를 놓는 것을 선호하게 되면 오히려 임차인들의 주거 취약 문제가 심화될 것이라는 지적도 나온다.

이 같은 방향성이 사실상 전세제도를 서서히 폐지하기 위한 초석이라는 분석도 있다. 부동산 한 전문가는 “향후 인구구조 변화 등으로 집값이 예전처럼 급등하지 못할 것이라는 전제가 깔린다면 갭투자로 인한 전세 시장 불안 문제는 꾸준하게 불거질 수밖에 없고, 이런 상황에서는 전세제도가 갖는 메리트도 지금까지와 비교하면 아주 낮아질 것”이라며, “당장 전세제도를 폐지할 수는 없으니 완만하고 우회적인 방식으로 혜택을 줄이는 등의 방식을 차용할 수 있지 않을까”라는 생각을 밝혔다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com