특례보금자리론 가능한 서울 재고아파트 10채 중 3채 뿐…높은 금리도 부담

[한국금융신문 장호성 기자] 금융위원회가 연 4%대 고정금리로 이용할 수 있는 정책 상품인 ‘특례보금자리론’의 세부안을 11일 발표했지만, 예상보다 높은 금리와 한정된 적용범위로 인해 정책 실효성에 의문부호가 떠오르고 있다.

1월 30일부터 신청 가능한 특례보금자리론은 9억원 이하 주택이 대상이고 최대 5억원까지 대출이 가능하며, 연 4%대 고정금리로 최장 50년 만기 대출이 가능한 정책모기지 상품이다. 기존 보금자리론에서 소득요건을 없애고, 주택가격 상한 및 대출한도도 높여 수요층의 숨통을 트이고자 했다. 여기에 DSR 적용을 배제해 소득 수준이 낮은 수요층을 배려한 점도 호평을 받았다.

그러나 당초 예상보다 금리 수준이 4%대 중후반으로 낮지 않은 편이고, 가장 많은 주택 수요가 집중된 서울에서는 9억원 이하 아파트가 많지 않다는 점이 지적됐다. 또 정부 계획대로 우대금리를 적용받아 3%대 금리에 진입하려면 복잡한 요건을 충족해야 한다는 점도 고려할 부분으로 지목됐다.
부동산R114가 시세조사 대상 아파트 기준으로 전국 및 주요권역의 시세 구간별 재고아파트 비중을 살펴본 결과 전국 60%가 6억이하, 20%가 6억초과 9억이하, 20%가 9억원초과에 해당되는 것으로 나타났다. 전국 단위로 눈을 넓히면 전체 아파트의 80% 가량이 특례보금자리론을 적용받을 수 있는 9억원 이하 아파트인 셈이다.

그러나 서울로 시야를 한정할 경우, 9억원 이하 재고아파트는 비중은 올해 1월 기준 전체의 34%에 불과한 것으로 조사됐다. 10채 중 7채는 특례보금자리론을 적용받지 못하는 9억원 이상 아파트인 셈이다.

막상 매물을 찾아 대출을 받으려고 해도 4%대 중후반의 금리도 부담 요인이다. 4%대라는 문구가 붙어있긴 하지만 우대 없이 일반형 기본금리만 따져보면 최소 4.75%~5.05%의 금리가 적용된다.

우대형 기준 5억원을 30년 만기, 연 이자율 4.85% 금리로 대출받을 경우, 총 이자액만 4억4984만원 규모로 원금과 비슷한 수준이다. 월 원리금 상환액만 263만원 규모다.

물론 최근 5~7%대를 넘기는 주택담보대출 변동금리를 고려하면 상대적으로 금리 수준이 낮은 것은 사실이나, 지난 2021년 당시 0%대 금리와 비교하면 이 같은 금리 수준을 낮다고 보기는 힘들다는 지적이 나온다.
정부는 디딤돌대출과 특례보금자리론을 동시에 이용하면 금융비용 부담을 경감할 수 있을 것으로 보고 있다. 상대적으로 대출금리가 낮고 지원한도가 낮은 디딤돌대출부터 그 한도까지 대출이 이뤄지고, 디딤돌대출로 한도가 부족한 경우 특례보금자리론을 나머지 필요금액만큼 신청하여 지원받을 수 있다는 식이다.

우대금리 조건도 고려해야 한다. 전자약정 및 등기시 0.10%p, 연 소득 6천만원 이하 저소득청년에게 0.10%p, 한부모가정·장애인·다문화·다자녀가구 등에는 0.40%p, 연소득 7천만원 이하 신혼부부(혼인신고일부터 7년이 지나지 않은 부부)에게 0.20%p, 미분양 주택을 매입하는 연소득 8천만원 이하의 차주에게는 0.20%p가 면제되는 식의 우대금리가 적용될 수 있다고 정책당국은 설명했다. 이 중 미분양주택과 관련한 내용이 자칫 저소득층에게 미분양주택을 떠넘기는 모양새가 될 수 있다는 비판이 일각에서 제기되고 있다.

부동산 한 전문가는 "이번 정책은 급격하게 경색된 부동산시장의 매수심리를 풀어내 거래 활성화를 어떻게든 유도해보려는 정부의 복안"이라면서도, "자칫 잘못하면 시장에서 오도 가도 못하는 매물들을 서민층들로 하여금 '받아주도록' 만드는 인위적인 부양책으로 비칠 수 있다"고 평가했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com