정부, 단기·다주택 중과 완화…올해 부동산 제도는?

[한국금융신문 주현태 기자] 정부가 올해 부동산 시장 연착륙을 위한 다양한 규제 완화안을 제시했다. 부동산 시장 내 다주택자와 실수요자 모두를 위한 대출 규제 완화와 270만 가구 공급 계획 정상 추진을 위한 속도 조절에도 나선다.

지난해 부동산시장은 급격한 금리인상과 경기침체, 집값 고점인식 등으로 9년 만의 집값 하락세가 찾아오는 등 최근 2년과는 판이하게 다른 양상을 나타냈다. 이 가운데 서울 아파트 거래는 올해 들어 한 번도 2000건을 넘기지 못하는 등, IMF발 외환위기가 촉발됐던 1997년이나 리먼 브라더스발 글로벌 경제위기가 불거졌던 2008년~2012년 수준보다도 위축된 모습이 나타났다.

이에 정부는 올해 다주택자에 대한 규제를 철폐하고 임대등록 제도를 부활시킴으로써 시장을 활성화시키려는 전략을 세웠다. 다주택자에 대한 취득세 중과 완화를 비롯해 양도세 중과 배제 한시 유예 연장, 민간임대사업자제도 개선 등이 이번 정책방향에 포함됐다.
부동산 취득세 과세표준이 실거래가로 변경된다. 그동안 개인이 유상으로 부동산을 취득했을 때 신고가액이나 시가표준액 중 더 높은 금액을 과표로 삼았다. 하지만 올해부턴 실제 취득한 가액에 따라 취득세를 내야 한다. 증여도 일반 거래처럼 과세표준이 실거래가 수준으로 적용된다.

재건축 사업 활성화를 위해 재건축 안전진단 합리화 방안을 시행한다. 국토교통부 개선안에 따르면 앞서 안전진단 통과의 가장 큰 걸림돌로 작용했던 평가항목의 구조 안전성 비중을 50%에서 30%로 낮추고, 주거환경 점수 비중은 현행 15%에서 30%로, 설비 노후도의 비중은 현행 25%에서 30%로 각각 높인다. 여기에 조건부 재건축(D등급)의 점수 범위는 좁히고 재건축(E등급)은 넓혔기 때문에 서울 노후 아파트가 수혜대상이 될 가능성이 크다.

2020년 축소된 민간임대사업자제도가 크게 개선되는 것도 특징이다. 10년 장기 임대의 경우 전용 85㎡ 아파트 등록이 허용되고, 신규 아파트 매입시 취득세가 감면되며, 매입임대사업자 대상 세제 인센티브도 복원될 예정이다. 대상 주택은 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 주택이다.

또한 2월에는 1기 신도시 특별법이 발의된다. 국토부와 5개 지차체는 1기 신도시 사업 속도를 최대한 끌어올리기 위해 정비기본방침과 정비기본계획 수립을 병행해 2024년 마스터플랜을 마련하기로 했다. 신도시별 용적률은 ▲중동 226% ▲산본 205% ▲평촌 204% ▲분당 184% ▲일산 169% 등이다. 윤석열 정부의 1기 신도시 용적률 500% 공약이 실현되려면 용도지역을 준주거지역으로 상향 조정해야만 가능하다. 이에 이번 법안에는 용적률 등으로 뒷받침하는 법안이 나올 예정이다.

공동주택 1400만여 가구의 공시가격이 발표된다. 3월 말 열람 후 이의제기를 받아 조정과정을 거쳐 4월 최종 공시한다. 정부가 공시가 현실화율을 2020년 수준인 평균 69.0%로 되돌린 만큼 아파트 급락기와 맞물려 공시가격의 전반적인 하락이 예상된다. 1주택자 공정시장가액비율의 구체적인 인하율도 함께 나오기 때문에 집주인들이 재산세 부담을 덜 것으로 보인다.
특히 전세계약을 체결한 세입자가 집주인의 동의 없이도 세금 체납 여부를 직접 확인할 수 있다. 그동안 전입신고 및 확정일자를 받아도 해당 집에 미납된 세금이 있어 경매에 넘어가면 전세 보증금을 온전히 돌려받기 어려웠다. 여기에 확정일자를 받으면 전세 보증금은 그 이후 발생한 세금보다 경공매에서 먼저 받을 수 있게 된다.

이어 종합부동산세 공제금액이 6억원에서 9억원으로 상향된다. 또 1가구 1주택자의 기본공제금액도 현행 11억원에서 12억원으로 조정된다. 다주택자에 대한 취득세 중과는 기존 8~12%에서 4~6%로 하향 조정되며, 한시 유예 중인 양도세 중과 배제는 연장하고, 분양권 및 입주권 등 단기 양도세율이 2020년 이전 수준으로 조정된다. 아울러 규제지역 내 다주택자에 대한 주택담보대출 금지 규제를 해제하고, LTV 상한 30%가 적용된다.

이외에도 달라지는 부동산 제도들이 계속해서 나타날 전망이다. 청약제도 일부 변경된다. 무순위 청약 거주지역 요건이 폐지될 예정으로, 지방 무주택자도 서울 아파트에 무순위 청약을 할 수 있게 됐다.

주현태 기자 gun1313@fntimes.com