‘주담대 8%’ 한파 온다…이자 폭탄 피하는 방법은

[한국금융신문 김관주 기자] 주택담보대출 변동금리와 전세자금대출 금리가 오늘(18일)부터 일제히 오른다. 주택대출 변동금리의 기준이 되는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 큰 폭으로 뛰었기 때문이다. 코픽스는 10년 만에 가장 높은 수준을 찍었다.

다만 이번 코픽스는 이달 한국은행이 단행한 빅스텝(기준금리를 한 번에 0.5%포인트 인상)이 반영되지 않았다. 한은은 다음 달에도 기준금리 인상 기조를 이어갈 것을 시사했다. 이에 주담대 금리 상단이 연내 8%를 넘어설 것으로 점쳐지고 있다. 계속되는 금리 인상에 영끌(영혼까지 끌어모아 대출을 받음) 매수자가 많은 2030세대는 직격탄을 맞을 것으로 보인다.

금융 전문가들은 금리 상승기에 변동금리에서 고정형 정책금융 상품으로 갈아타야 한다고 입을 모은다. 또한 금리 상승 폭을 제한하는 금리 상한형 주담대와 신규 취급액 코픽스보다 금리가 오르는 속도가 완만한 신(新)잔액 코픽스 연동 대출이 유리할 수 있다.
18일 전국은행연합회에 따르면 9월 신규 취급액 코픽스는 3.4%로 전월(2.96%)에 비해 0.44%포인트 뛰었다. 이는 지난 2012년 7월 3.4%를 기록한 이후 10년 2개월 만에 가장 높다. 상승폭도 올해 7월 0.52%포인트 이후 역대 두 번째로 크다.

잔액 코픽스와 신잔액 코픽스도 모두 7월보다 상승했다. 잔액 코픽스과 신잔액 코픽스는 각각 전월보다 0.27%포인트 오른 2.52%, 0.25%포인트 오른 2.04%로 집계됐다.

이에 따라 KB국민은행과 우리은행, NH농협은행 등은 주담대 금리 상단이 6%를 넘어섰다. 국민은행은 신규 코픽스 연동 변동형 주담대 금리를 4.65~6.05%에서 5.09~6.49%, 전세대출을 4.48~5.88%에서 4.92~6.32%로 상향 조정한다. 우리은행도 변동형 주담대 금리를 5.68~6.48%로 올린다. 전세대출은 1억원 이상, 내부 신용등급 3등급, 만기 일시 상환을 기준으로 4.95~5.35%에서 5.39~5.79%로 변경한다. 농협은행은 신규 코픽스 연동 변동형 주담대의 금리가 4.94~6.04%다.

코픽스는 국민·신한·하나·우리·농협 등 국내 8개 은행이 조달한 자금의 가중평균금리다. 은행이 실제 취급한 예·적금, 은행채 등 수신상품의 금리를 반영해 상승 또는 하락한다. 코픽스가 떨어지면 그만큼 은행이 적은 비용을 주고 돈을 확보할 수 있다는 뜻이고, 코픽스가 오르면 그 반대의 경우다.

신규 취급액 코픽스와 잔액 코픽스는 정기예금, 정기적금, 상호부금, 주택부금, 양도성예금증서, 환매조건부채권매도, 표지어음매출, 금융채(후순위채·전환사채 제외) 등 8개 항목의 신규취급액을 가중평균해 금리가 반영된다. 여기에 신잔액 코픽스는 기타 예수금, 기타 차입금과 결제성자금 등이 추가된다.


올해 전세대출을 못 갚는 세입자 중 절반이 2030세대인 것으로 나타났다. 국회 정무위원회 소속 송석준 국민의힘 의원이 한국주택금융공사에 받은 자료를 보면 올 들어 7월까지 전세자금보증을 든 가입자 중 은행에 대출을 갚지 못해 주금공이 대신 갚은 금액은 1727억원이었다. 이 중 53.4%(922억원)는 2030세대 청년 차주가 빌린 돈이었다.

주금공에서 운용하는 전세자금보증은 은행에서 전세자금 대출을 받고자 할 때 담보로 주금공 보증서가 필요할 경우 이용하는 상품이다. 세입자가 기한 내 은행에 대출금을 상환하지 못하면 주금공이 일단 대위변제한 뒤 차주에게 구상권을 청구해 회수한다.

금융권에서는 주담대 변동금리 상단이 고정금리와 마찬가지로 연내 8%대에 이를 것이라는 전망이 나오고 있다. 이번 코픽스에는 한은이 이달 결정한 빅스텝이 반영되지 않았다. 다음 달에도 한은은 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 긴축 정책 영향으로 빅스텝을 한 번 더 밟을 수 있다는 관측에 무게가 실린다.
송 의원은 “대외적 여건 악화로 최근 금리가 급격하게 인상돼 국민들이 고통받고 있다”며 “특히 주거취약계층인 청년들이 피해를 보는 일이 없도록 대책이 강구돼야 한다”고 말했다.

금융권 관계자들은 기존 대출을 보유한 차주의 경우 ‘안심전환대출’ 등 고정형 정책금융 상품으로 대환하는 것이 이자 부담을 줄이는 방법 중 하나라고 조언했다.

안심전환대출은 변동형이나 혼합형(일정 기간 후 변동금리로 전환) 주담대를 보유한 실수요자가 저금리 장기·고정금리·분할상환 방식으로 갈아탈 수 있는 정책 상품이다. 최대 2억5000만원까지 최저 연 3.7% 고정금리로 바꿀 수 있다. 현재 부부합산소득 7000만원 이하, 주택 가격(시세 기준) 4억원 이하인 1주택자만 신청이 가능하다. 11월 7일부터는 주택 가격 기준을 높일 예정이다.

정책금융 대상자가 아니라면 금리 상한형 주담대를 고려할 필요가 있다. 이 상품은 금리 상승 폭을 연간 0.45∼0.75%포인트 또는 5년간 2%포인트까지로 제한한다. 다만 은행이 감수해야 하는 리스크 때문에 일종의 가입비(기존 주담대 금리보다 최대 0.2%포인트 높음)를 내야 한다. 신한·우리·농협은행은 가입 비용을 지난 7월부터 1년간 면제하기로 했다.

고정금리보다 금리가 더 낮은 변동금리로 지금 당장 대출을 받으려는 차주는 신잔액 코픽스 연동형 대출을 선택하는 것이 유리하다. 금리 상승기에는 신잔액 코픽스가 신규 코픽스보다 완만하게 상승한다. 따라서 가산금리가 동일한 경우 신잔액 코픽스 연동 대출의 평균 금리가 낮게 형성되는 경향이 있다. 반면 금리 하락기에는 신잔액 코픽스의 금리가 더 완만한 속도라 하락하므로 신규 취급 코픽스 대출 대비 불리할 가능성이 있다는 점에 유의해야 한다.

금융감독원은 “금리 상승세가 지속될 것으로 예상되는 경우엔 금리 상승 폭이 제한되는 금리 상한형 주담대를 이용하는 방안도 고려할 수 있다”며 “변동금리를 선택한 경우 금리 상승기에는 신잔액 코픽스 연동 대출이 신규 취급액 코픽스 대출보다 더 유리할 수 있어 각각의 금리수준 등을 비교할 필요가 있다”고 설명했다.

이어 “대출상품 선택 시 향후 금리 전망, 예상 상환 시점 등을 고려해 본인에게 적합한 금리 조건을 신중히 선택해야 한다”고 덧붙였다.

금리 인하 요구권도 적극 활용할 수 있다. 금리 인하 요구권은 대출 등을 이용하는 차주의 재산이 증가하고 신용평점이 상승하는 등 신용상태가 개선되는 경우 금융회사에 이자를 깎아달라고 요청할 수 있는 권리를 가리킨다.

개인은 취업, 승진, 재산 증가 또는 개인신용평점 상승 등 신용상태의 개선이 나타났다고 인정되는 경우 금리 인하 요구가 가능하다. 법인 및 개인사업자는 재무 상태 개선, 신용등급 또는 개인신용평점 상승 등 신용상태의 개선이 나타났다고 인정될 때다.

금리 인하는 금리 변경 약정 시점부터 적용된다. 금융기관의 평가에 따라 요구가 받아들이지 않을 수 있다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com