집값 하락=착시? 급매가 주도하는 가격하락, 땅값은 여전히 상승 중

[한국금융신문 장호성 기자] 지난해 말부터 이어지고 있는 부동산 가격의 대세하락이 ‘착시’에 가깝다는 주장이 일각에서 제기되고 있다.

금리 인상기 대출길이 막히며 매매 자체가 위축된 결과, 초급매로 나오는 하락 매물이 가격하락을 주도한 것이 ‘하락장의 실체’라는 것이다. 오히려 집주인들이 매물을 거둬들이고 관망세에 접어든 결과 매물 자체가 없어 수요층의 ‘내 집 마련’은 더 힘들어졌다는 지적이 나온다.

또 같은 기간 집값의 대부분을 차지하는 토지가격, 이른바 땅값은 꾸준히 상승하면서, 후일 찾아온 금리 하강국면이 오면 이렇게 올라간 땅값이 집값 상승의 뇌관이 될 수 있다는 우려도 나오고 있다.
◇ 서울 아파트 거래 1천건 하회 올해만 벌써 세 차례…집값 내린다는데 매물은 없어

서울부동산정보광장에 따르면 21일 기준 서울의 아파트 거래량은 올해 들어 한 차례도 2천건을 넘지 못했다. 정권 교체 직후 규제완화 기대감으로 4~5월에 걸쳐 1700여건의 거래가 나타났던 것을 제외하면 6월 1078건, 7월 642건, 8월 594건으로 점점 하락세가 나타나고 있다. 2월 820건을 포함하면 올해에만 거래량이 1천건 아래로 내려간 것이 세 번이나 있었다.

경기도까지 눈을 넓혀도 사정은 크게 다르지 않았다. 4월 6652건으로 고점을 기록한 이후 5월 5746건, 6월 4033건, 7월 2906건, 8월 2609건으로 꾸준히 하락하고 있다. 각 통계는 계약일자 기준으로 변동 가능성은 있지만 그 폭이 크지 않다는 점을 고려할 때 거래 위축세가 이어지고 있는 것으로 해석이 가능하다.

서울 은평구 소재 한 공인중개업소 관계자는 “거래가 없어서 사실상 개점휴업이라고 보면 된다”며, “가끔 찾아오는 고객들이 집값이 내려가지 않았냐는 문의를 하시는데, 거래 자체가 없으니 이런 분들에게 뭐라고 드릴 설명도 마땅치 않은 상황”이라고 답했다.

서초구 소재 공인중개업소 관계자 역시 “집값이 대세 하락이라는 언론 보도나 정부 발표 등에 동의하기 어렵다”며, “가뭄에 콩 나듯 급매물 거래가 있는데 이런 것들이 거래된다고 집값이 내려가고 있다고 볼 수 있나”라고 반문했다.


◇ 최근 10년간 한 번도 내려간 적 없는 땅값, 언제든 터질 수 있는 집값 상승 ‘뇌관’

주택의 가격을 결정하는 가장 큰 요인 중 하나는 토지가격이다. 통계작성 이래 집값이 소폭 하락과 상승을 반복했던 적은 있었지만, 땅값만큼은 하락한 적이 없었다. 글로벌 경제위기 여파가 덮쳤던 2013년도에 0.001%로 가장 낮은 상승폭을 보이긴 했으나, 최근 10년 사이에는 땅값은 하락세 없이 꾸준히 상승세를 이어가고 있다.

코로나19의 팬데믹이 덮친 2020년은 물론, 대출 압박으로 주택 거래가 멈추고 집값이 하락하기 시작한 올해까지도 전국 토지가격은 매월 0.300% 내외의 꾸준한 상승을 나타냈다. 2022년 7월 기준 전국 지가지수는 107.819%로, 전월대비 0.304% 늘었다.
특히 세종특별자치시의 지가지수는 115.674%로 전국 평균은 물론 서울의 109.896%보다도 높은 수치를 나타냈다. 이는 전국 시도 중에서도 가장 높은 수치기도 하다.

이 같은 땅값 상승은 분양가는 물론 아파트 매매가격에 있어서도 ‘언제든지 반등할 수 있다’는 트리거로 작용할 수 있다는 지적이 나온다. 부동산 한 전문가는 “땅값이 오르면 분양가가 오르고, 분양가가 오르면 매매가격도 함께 오르는 것이 자연스러운 현상”이라며, “현재의 금리 인상기 상황에서는 규제지역이 해제되도 당장 거래가 폭증하거나 하지는 않겠지만, 이 같은 지가 상승은 집값 상승의 결정적인 요인이 될 수 있다”고 진단했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com