[30년 생애주기 맞춤형 부동산 전략 (1)] 2030 내 집 마련 첫 걸음, ‘청년우대 청약통장’부터

[한국금융신문 장호성 기자] 내 집 마련의 꿈부터 부동산을 통한 차익 실현까지, 30대부터 60대까지 30년간의 생애주기에 맞춘 부동산 투자 전략을 소개합니다. 〈편집자 주〉

20대 중후반부터 30대까지는 정든 부모님의 품을 떠나 직장을 얻고 독립하는 사람들이 늘어나는 시기다. 이 시기 결혼과 출산 등으로 가정을 이루는 사람들도 많다.

그렇기에 주택 신규 수요가 가장 늘어나는 때가 바로 이 시기이도 하다.
그러나 이들 세대는 기성세대에 비해 자금력도 충분하지 않고, 청약을 통한 신규분양을 노리자니 청약가점 역시 낮은 경우가 대부분이다. 가장 주택이 필요한 시기에 주택을 공급받기가 어려운 셈이다.

하지만 포기는 금물이다. 처음으로 내 집 마련에 나서는 30대를 위한 맞춤 대출상품부터 낮은 청약가점을 극복하기 위한 추첨제 물량, 그리고 서울 및 수도권에 아직 남아있는 중저가 지역에 이르기까지, 찾고자 하면 어떻게든 길은 있기 마련이다. 이번 호에서는 수도권에 거주하는 2030세대를 위한 내 집 마련 전략에 어떤 것들이 있는지 알아본다.

아직도 청약통장 없다면 ‘청년우대형 청약통장’, 특별공급·추첨제 물량도 주목

2030세대만이 아닌 모든 세대 공통으로, ‘내 집 마련’을 위한 첫 걸음은 청약통장 마련이다. 주택청약은 일정한 입주자격을 갖춘 사람이 신규 아파트 구매를 신청하는 것을 말한다. 청약을 통해 당첨자로 선정돼야 주택 분양을 받을 수 있다.

청약통장은 국내 거주자라면 모든 시중 은행에서 누구나 가입이 가능하며, 매월 2만원부터 50만원까지 1만원 단위 납입이 가능하다.

만약 아직까지 청약통장이 없는 청년세대라면 ‘청년 우대형 청약통장’ 가입을 고려해볼만 하다. 당초 지난해 말까지만 가입을 허용했던 이 상품은 청년세대의 내 집 마련이 어려워지고 있다는 지적에 가입 허용기간을 2023년 말까지 연장했다.
해당 상품의 가입 요건은 만 19∼34세 연소득 3000만원 저소득 청년이지만 국토부는 더 많은 청년이 가입할 수 있도록 소득 기준을 3600만원으로 올리기로 했다. 행복주택 입주시에는 계약금을 10%에서 5%로 인하하는 제도도 마련됐다.

가점이 낮은 2030세대를 위한 특별공급 제도도 주목해야 한다. 특별공급 제도는 국가에서 정책적·사회적 배려가 필요한 계층의 주거 안정을 위해 일반 청약자들과 경쟁하지 않고 주택을 분양받을 수 있도록 하는 제도다.

대상이 제한된 만큼 일반공급에 비해 경쟁률이 상대적으로 낮은 것이 특징이다. ▲국가유공자·장애인 등을 위한 기관추천 ▲신혼부부 ▲다자녀가구 ▲생애최초 주택구입 ▲이전기관 종사자 ▲외국인 등이 특별공급 유형에 포함된다. 다만 특별공급 당첨은 무주택 1가구당 평생 1회라는 제한이 있으므로 신청에 각별한 주의를 기울여야 한다.

한국부동산원 청약홈에서는 특별공급은 물론 일반공급까지의 절차를 가상체험해볼 수 있는 시스템이 마련돼있다. 주요 청약과정을 미리 겪어볼 수 있어, 청약을 경험해보지 못한 수요자들에게는 큰 도움이 될 것으로 기대된다.

정상적인 청약가점만으로는 당연히 경쟁이 불리할 수밖에 없는 2030세대는 추첨제 물량을 공략하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.

투기과열지구 내 85㎡ 이하 물량은 가점제로만 선정하지만 그 외 지역에서는 25~70%까지 추첨제로 진행된다. 따라서 모든 예비 청약자들이 동등한 입장에서 오로지 ‘운’으로만 경쟁한다.

무주택 서민층 대상 LTV·DTI 등 완화, 디딤돌대출 등 맞춤형 상품도 고려해야

이처럼 특별공급이나 추첨제 물량을 노려 당첨이 됐다고 해도, 정작 돈이 없으면 계약이 불가능하다.

지난해 말부터 정부는 가계대출 규제 노선을 시사하며 각종 대출을 조여 시중유동성 회수에 나서고 있고, 연내 추가 금리 인상 가능성마저 높아지며 대출 문턱은 갈수록 높아지고 있는 실정이다.

부동산을 거래할 때 주로 보게 되는 지표는 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등이 있다. 가장 먼저 LTV는 주택을 담보로 대출을 받을 때 가격 중 얼마나 대출이 나오는지 알려주는 기준이다.

DTI는 대출원금과 이자가 본인의 연 소득에서 차지하는 비율을 말한다. 소득이 높을수록, 대출금액이 적을수록, 만기가 길수록 DTI는 낮아진다.

DTI는 주택담보대출 원리금상환액과 기타대출 이자상환액만 반영하지만, DSR은 신용대출이나 마이너스대출 등 모든 금융권대출의 원리금상환액을 반영하는 조금 더 빠듯한 기준이다.

LTV로 대출을 받고 싶어도 소득이 낮거나 대출이 많으면 DTI과 DSR이 적용돼 대출이 어려울 수 있다. 현재 서울 및 수도권 대부분의 지역은 투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역으로 묶여있어 LTV와 DTI 비율은 더욱 낮다.

그럼에도 불구하고 여전히 평범한 직장인이 대출 없이 수도권에서 내 집 마련에 성공하는 것은 사실상 불가능하다. 다행히 정부는 무주택 서민층을 대상으로 LTV와 DTI 부담을 완화한 대출 상품을 운영하고 있다.

특히 지난해 7월부터 정부는 무주택 실수요자를 대상으로 우대혜택을 적용, 투기과열지구나 조정대상지역에서도 60~70%대 LTV와 DTI를 적용하기로 했다.

다만 우대혜택을 받으려면 무주택 세대주 기준 연소득 부부합산 9000만원 이하, 생애최초 구입자는 1억원 미만이어야 하며, 우대 수준은 최대 4억원 한도다.

한국주택금융공사가 제공하는 ‘내집마련 디딤돌대출’과 ‘보금자리론’·주택도시기금의 ‘신혼부부전용 구입자금’·서울주택도시공사의 ‘주거안정주택구입자금’ 등, 정부 기관이 무주택 실수요자와 청년세대를 위해 제공하고 있는 대출 상품들도 다양하다.

다만 개인의 신용대출 상황이나 구입하려는 주택의 가격·위치·크기에 따라 상황이 달라질 수 있어 면밀한 비교가 필요하다.

당장 내집 마련 힘들다면? ‘행복주택’ 등 정부 주거복지 서비스 활용

당장 ‘내 집’을 구매할 여력이 되지 않는다면 정부가 제공하는 저렴한 주거복지 서비스를 활용하며 목돈을 모을 수도 있다.

대표적인 것이 임대기간 최대 30년, 임대료가 시세의 60~80% 수준인 ‘행복주택’이다. 평형이 60㎡대 이하로 넉넉하지는 않지만, 행복주택이 지어지는 곳에는 행복주택 외에 다양한 주민편의시설이 함께 조성돼 생활인프라를 갖출 수 있을 것이라고 정부는 설명하고 있다.

입주대상자로 선정된 자가 거주할 주택을 물색하면 주택소유자와 전세계약을 체결한 후 재임대하는 방식의 ‘청년 전세임대’ 또한 정부가 제공하는 주거복지 서비스 중 하나다.

2년 단위 3회까지 계약이 가능해 최장 6년 거주가 가능하며, 수도권은 1억2000만원, 광역시는 9500만원, 그 외 지역은 8500만원까지 지원된다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com