전국 조합 단체행동까지 부른 ‘재건축 초과이익환수제’, 필요성과 문제점은

[한국금융신문 장호성 기자] 재건축 초과이익환수제(이하 ‘재초환’)의 확정 통보가 올해 말로 다가온 가운데, 전국 재건축조합들이 단체행동에 나서며 재초환의 추가 유예를 요구하고 나섰다.

재건축을 통해 얻어지는 과도한 이득을 차단해 부동산 투기를 막겠다는 의도로 마련된 재초환 제도지만, 역으로 재산권에 대한 강탈이 될 수 있다는 점에서 조합들의 반발이 이어지고 있다.

◇ 2018년 ‘부동산 투기차단’ 위해 부활한 재초환, 헌법재판소는 합헌 판정
‘재건축 초과이익환수제’란 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 환수 금액은 재건축 사업에 따른 초과이익의 10~50%이다. 여기서 초과이익은 사업 기간 중 오른 집값에서 해당 시군구 평균 집값 상승분과 개발비용을 뺀 값이다.

재초환 제도가 처음 논의된 것은 지난 2005년 노무현정부 시절이었다. 진통과정을 거쳐 2006년 법제화된 이 제도는 2008년 재건축 아파트에 최초 적용됐다. 그러던 중 이명박~박근혜정부에 들어선 2012년 재초환 시행을 일시중단하는 법률 개정안이 통과되면서 2013년부터 2017년까지 관련 제도 운영이 중단됐다.

이후 2017년 문재인정부가 들어서며 8.2부동산대책에서 재초환의 일몰기한이 종료됐고, 2018년에 재초환법이 부활했다. 그러자 재건축단지들은 해당 법에 반발하며 헌법재판소에 헌법소원을 제기했지만 헌법재판소는 이를 합헌으로 보고 각하 처분했다.

재초환 제도가 시행되는 근본적인 이유는 부동산투기로 인한 이득 차단이다. 재건축의 경우 1대1 재건축이 아닌 경우 초과이익이 발생하게 되는 경우가 대부분이다. 일부 투기세력들은 이를 노리고 각종 불법을 자행하는 등 부동산시장 교란의 원인 중 하나로 지목돼왔다.

또 하나의 이유는 사회비용 충당이다. 재건축으로 인해 세대수가 늘어나면 그만큼 인구가 늘고, 공과금이나 쓰레기처리 비용 등 추가적인 사회비용이 발생하게 된다. 이러한 비용을 충당하기 위해 지자체가 초과이익을 가져간다는 논리다.

◇ 재산권 침탈·이중과세 논란에서 자유롭지 못한 재초환, 사회적으로도 역기능

그러나 재초환의 문제점 역시 명확하다. 재건축으로 인해 얻어지는 이익이 부당하게 얻어진 것도 아닌데 초과이익을 ‘환수’한다는 것 자체가 재산권을 침탈한다는 주장이다.

부동산 한 전문가는 “재초환은 재건축으로 인한 ‘미실현이익’을 환수한다는 점에서 조합 입장에서 리스크가 있을 수 있다”며, “또 양도세를 비롯해 다른 조세를 고려하면 이중과세로 비칠 소지가 다분하다”고 진단했다.

사정이 이렇다보니 재초환을 이유로 들어 아예 1대1 재건축으로 눈을 돌려 초과이익 발생을 억제하는 단지들도 나타나고 있다. 이 경우 ‘신규 주택공급’이라는 측면에서 도움이 되지 않아 사회적으로도 바람직하지 않다는 분석이 나온다.
9일 출범을 알린 ‘재건축정비사업조합연대’가 강조하는 것도 이 같은 부분이다. 재건축연대는 재초환 제도를 폐지할 수 없다면 최소한 2026년 말까지 시행을 5년간 유예하고, 그 기간동안 제도의 문제점을 손봐야 한다고 주장하고 있다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com