[World Briefing] 팬데믹 위기 넘긴 러시아 부동산, 회복세 ‘뚜렷’

[WM국 김민정 기자] 세계 여러 나라들과 같이 러시아 부동산 시장도 팬데믹에 의한 변화를 겪었다. 코로나19 발발 직후 의무격리 및 재택원격근무, 사회적 거리두기 등으로 러시아의 상업용 임대 시장은 어려움을 겪었다.

반면 주택시장 수요는 오히려 안정세를 보였다. 하지만 올해부터는 상업용 부동산 시장의 회복세도 뚜렷해지고 있다.

팬데믹 안정정책으로 우대 모기지 대출 프로그램 운영 중

KORTA 해외시장뉴스 ‘러시아 부동산 시장 변화와 2021년 시장 전망’ 보고서에 따르면 지난 20년 동안 러시아의 아파트 수는 크게 증가했다.

2000년 기준 아파트 평균 면적은 49.1m²이고 5,500만개 정도였는데, 2019년 기준 평균 면적은 56.2m²와 6,750만개로 기록된다. 결과적으로 지난 10년 내 러시아 아파트 평균 면적은 약 7m² 커졌으며 수량으로는 15% 증가했다.

이에 따라 러시아는 2019년 기준 8,200만m² 규모의 주택이 지어졌다. 다만 크림 반도와 우크라이나 개입에 의한 서방 제재 이후로 겪은 교역 악화, 루블 폭락, 높은 인플레이션 및 이자율 등의 영향으로 모스크바 등 대도시의 부동산 가격은 변동폭이 컸다.

하지만 2020년 코로나19 발생 이후 모스크바 주택 시장은 역사상 최고의 가격 상승을 기록했다. 11월 기준 신축 건물의 가격은 평방미터당 20만 3,000루블(약 2,850달러)로 전년 동월 대비 17% 증가했다.

2020년 1~9월, 1차 주택 시장의 누적 기준 가격 상승률은 10.5%에 달했고, 실질 기준(인플레이션 차감 후) 가격은 7.4% 증가했다. 코로나19 영향에 따른 금융 시장 변동성과 서민대책 일환인 연 6.5%로의 모기지 금리 인하(보조금 프로그램)라는 2가지 요인이 가장 큰 영향을 미친 것으로 파악된다.

올해는 팬데믹 악영향과는 무관하게 부동산 수요 확대가 지속될 전망이다. 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE에 따르면, 불과 1년 전인 2020년 2분기 동안 러시아 주거 부문 부동산 투자는 전년 동기 대비 35% 증가했고 310억루블(3억 3,500만유로)을 기록했다.

부동산 투자는 PIK, Sberbank investment, Sminex, INTECO, Akvilon 등을 포함한 개발업자들이 주도했으며 이들 모두 모스크바 주거용 개발 부지를 인수한 바 있다.

특히 러시아는 팬데믹 보조 프로그램으로 2020년 4월, 신축 주택 모기지 금리를 6.5%로 크게 인하했다. 그리고 이 프로그램 시행 2개월 만에 러시아 주택 시장 수요는 회복됐고, 전년 동기 대비 2배 이상의 거래가 이루어졌다. 월별 5만건 이상의 1차 시장 모기지 대출이 이뤄졌고, 신축 건물의 2차 시장가격도 상승했다.

팬데믹에도 불구하고 2020년은 러시아 주택 및 모기지 시장에 대한 기록적인 해가 됐다. 170만건의 모기지 대출이 승인됐고(전년 대비 35% 증가), 금액 기준으로 4조 3,000억루블(약 605억달러, 전년 대비 50% 증가)에 달했다.

다만, 거래 규모가 기록적이었다는 부분은 모기지 대출의 전례 없는 ‘버블’로도 해석될 수 있다.

최진형 KORTA 러시아 모스크바무역관은 “모기지 대출은 여전히 러시아 서민 대출의 큰 부분을 차지한다”며 “결과적으로 주택 수요는 팬데믹 이전 수준으로 회복됐으나, 우대 모기지 프로그램 시행에 의해 1조 4,000억루블(약 198억달러)이 시장에 풀리면서 가계부채의 부담감도 가중됐다”고 밝혔다.

코로나19 직격탄 맞았던 상업용 부동산 시장도 회복세 기대

그렇다면 지난해 침체의 늪에 빠졌던 상업용 부동산 시장은 어떨까. 전문가들은 올해 안에 팬데믹 이전 상태로 회복될 것으로 보고 있다. 따라서 향후 2년 동안은 회복 기간으로 두고 신축 상업건물 거래가 다소 제한될 수 있으나, 임대업은 팬데믹 이전보다 증가할 것으로 예상했다.

2020년 말 기준 러시아 상업용 건물의 공실률은 11%로 전년 동월 대비 2% 높았다. 실질적으로 2020년 코로나19의 록다운이 시작되면서 공실률은 높아졌으나, 하반기의 제한적인 재택근무제 동안 공실률이 다시 낮아지기 시작했고 재임대율 및 임대권 할당을 통해 2018년 수준을 유지했다.

실질적으로 모스크바 오피스 공실 규모가 팬데믹으로 10만 6,000m²에 이르다 2021년 초 재임대가 7만 7,000m²에 달하면서 임대업 시장은 다소 안정세로 진입했다.

다만 2016년 이후 꾸준히 떨어진 매매건수는 지난해 팬데믹으로 매우 부진했으나, 올해는 2020년 대비 크게 증가할 전망이다.

러시아의 신축 건물에 대한 모기지 보조 프로그램은 2021년 6월까지 연장됐고 지방의 모기지 프로그램은 무기한 유효하다.

러 연방 중앙은행은, 주요 금리 인하 방안은 2021년에도 지속될 것이고 유연한 통화정책을 유지할 것이라고 밝힌 바 있다.

이와 관련 2021년 러시아 부동산 시장은 역사상 최저 모기지 금리 정책과 함께 안정적 회복세를 유지할 것으로, 가격 상승률은 팬데믹 이전 상태로 돌아갈 전망이다.

다만 팬데믹에 따른 소상인들의 경영악화와 중소기업들의 오피스 임대 부담감 가중, 실질 가처분 소득 감소 등으로 극적인 부동산 시장 확대는 기대하기 힘든 상황이다.

러시아통계청(Rossat)에 따르면 2020년 3분기 동안 러시아 실질 가처분 소득은 전년 동기 대비 4.3% 감소했다고 한다.

정책적인 저가 모기지 금리가 대기업 개발업자와 중소기업(부동산 개발 및 서비스) 간을 더욱 양극화시킬 가능성도 존재하고 있다. 결과적으로 부동산 임대 가격 상승으로 가처분 소득이 감소한 서민들에게 경제적 부담감이 커질 수 있다는 점이 부정적 요인이다.

러시아 전체 부동산 가격 평균 상승률은 2021년 동안 최대 6~8%까지 보고 있으나 6.5%의 모기지 금리 프로그램이 서민들에게 어느 정도 경제적 효과를 줄지는 측정하기 힘든 상황이다.

그리고 지방 중심으로 부동산 가격은 둔화됐으나 경제권이 밀집된 서부 러시아 대도시(모스크바, 상트 페테르부르크)에는 아직도 버블 현상이 지속되고 있다.

한편, 러시아 정부는 2021년 하반기까지 부동산 수요 상황을 보고, 세금 인하 등으로 2차 부동산 시장을 육성할 방안이라고 밝힌 바 있다.