[재테크 톡톡] 몸값 올린 오피스텔, 관련 세금 알아보기

[정세헌 최&정&안 세무회계 세무사, 경남은행 고문세무사] 최근 뉴스를 보면 주택가격의 급등으로 오피스텔에 대한 관심이 상당하다. 오피스텔을 주거용으로 임차하거나 본인이 거주하는 때에는 세법상 주택으로 보기 때문에, 본인이 소유하고 있는 다른 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 보지 못하고, 양도소득세 등을 부담하는 경우가 빈번히 발생하기도 한다.

또한 오피스텔은 일반적으로는 부가가치세 과세 대상으로, 분양 받은 사람이 일반과세자로 사업자등록을 하면 분양가액에 포함된 부가가치세를 환급 받을 수 있는 것으로 알려져 있지만, 분양 받은 이후 주거용으로 사용하는 등 환급 받은 부가가치세를 다시 납부해야 하는 일이 종종 발생하기도 한다.

오피스텔 보유시 1세대 1주택 비과세 규정 배제
주택을 소유한 세대가 오피스텔을 분양 받거나, 매입 후에 입주해 주택으로 사용하거나, 재산세를 주택분으로 변경 신청(납부)하거나, 주택임대사업자로 등록하는 등의 경우에는 주택으로 취급 받아 1세대1주택 비과세를 적용할 수 없으므로 주의해야 한다.

오피스텔 분양이 부가가치세 면세사업인가?

당초부터 주거용 오피스텔로 설계 및 시공됐고, 주택과 같은 구조로 주거용으로 사용된다고 하더라도 신축•분양할 당시 공부상 오피스텔을 업무용으로 분류해 건축허가 및 사용 승인됐고, 주택법상 주택으로 변경한 사실이 없는 한 부가가치세 과세대상이다. 즉, 오피스텔 분양사업자나 오피스텔을 매도하는 사업자는 매수자로부터 부가가치세를 거래징수해 납부해야 한다.

또한, 해당 오피스텔의 분양자는 부가가치세 일반과세 사업자로 등록하는 등의 일정 조건을 갖추면 분양가액에 포함된 부가가치세를 환급 받을 수 있다.

오피스텔 분양 개인사업자의 토지 등 매매차익 예정신고는?

주택신축판매업자가 분양판매를 목적으로 신축해 판매하는 경우에는 해당 판매로 인한 소득은 주택신축판매업의 사업소득에 해당하는 것이다.

토지 등 매매차익 예정신고는 부동산매매업자가 부동산 판매소득에 대해 예정신고하는 것인 바, 주택을 신축해 판매하는 사업은 부동산 매매업 사업소득에 해당하지 않기 때문에 토지 등 매매차익 예정신고 의무는 없다.

그렇다면 업무용으로 건축허가를 받고 판매한 오피스텔이라도 실제 주택 용도로 사용되었다면 주택을 신축해 판매한 것이므로 토지 등 매매차익 예정신고의무가 없는 것일까? 그렇지 않다. 오피스텔의 주용도가 주거용이 아닌 업무시설(오피스텔)로 분양됐다면 ‘비주거용 건물 개발 및 공급업’에 해당해, 토지 등 매매차익 예정신고의무가 있다.

이처럼 오피스텔은 때로는 업무시설로, 때로는 주택으로 취급 받는 박쥐와 같은 존재다. 따라서 주거용이 아닌 업무시설로 취급 받거나, 반대로 업무시설이 아닌 주택으로 취급 받는 경우를 사전에 살펴보고 낭패를 당하지 않도록 주의하는 것이 좋다.


※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 6월호>'에 게재된 기사입니다.