[재테크 톡톡] 2021년 1월과 6월 이것은 알고 집을 거래하자

[한국금융신문] 매번 발표되는 부동산 대책과 세법 개정은 주택 양도에 많은 고민을 가져다 준다.

이에 2021년도부터 추가로 고려해야 할 내용에 대해 알아본다. 언뜻 보면 간단한 것 같지만, 새로 바뀌는 주택 관련 세법이 헷갈리고 어려운 탓이다.

[21년 1월 1일] 새롭게 취득한 분양권의 주택수 계산

현재는 여러 개의 분양권이 있더라도 비조정지역의 주택 과세에 영향이 없었다.

예를 들어 1세대 1주택자가 여러 개의 분양권을 보유한 상태에서 해당 주택을 양도하더라도 1주택으로 보아 주택 비과세 여부를 판단했다.

하지만 내년부터 취득하는 분양권은 주택수에 포함돼 비과세와 중과세 판단에 영향을 주게 된다. 즉 21년도에 취득한 여러 개의 분양권과 한 개의 주택이 있는 경우 주택을 팔 때 다주택자로 판단해 (중)과세 여부를 판단하게 된다.

다만 1세대 1주택자가 이사 등을 목적으로 새롭게 1개의 분양권을 취득한 경우 소득세법 시행령 개정을 통해 비과세 요건을 부여하고자 한다.

따라서 내년부터 분양권을 취득할 때 기존 주택과의 과세 문제를 한번 더 고민하도록 하자.

[21년 1월 1일] 1세대 1주택 고가주택 장기보유 특별공제 변경

현재 9억원을 초과하는 고가주택을 매도할 때 1세대 1주택자라도 양도소득세를 일부 과세한다.

이때 2년 이상 거주하고 3년 이상 보유한 경우 보유기간에 따라 양도차익 24~80%를 장기보유특별공제로 공제해주었다.

그러나 내년부터 9억을 초과하는 주택을 매도할 때 거주요건을 추가해 장기보유특별공제를 적용한다. 3년 이상의 보유기간에 대해 기간에 따라 12~40%, 거주기간에 따라 12~40%의 공제를 추가 적용한다.

즉 2년 거주하고 10년 이상 보유한 고가주택을 양도할 때 최대 80%의 장기보유특별공제가 40%로 감소한다.

따라서 2년 이상 거주하고 장기간 보유한 고가주택의 양도를 한다면 올해 안에 양도하는 것도 방법이겠다.

[21년 6월 1일] 2년 미만 보유 주택 등의 양도소득세율 인상

주택(또는 입주권)을 양도할 때 보유기간에 따라 1년 미만은 40%, 1년 이상은 기본세율로 과세됐다.

하지만 21년 6월 1일부터 단기 보유 주택 등에 대한 양도세율을 인상한다. 주택(입주권)은 1년 미만 보유시 70%, 1~2년 미만 보유시 60%, 2년 이상 보유해야 일반세율로 과세된다.

또한 분양권은 현재 조정대상지역은 50%, 이외 지역은 기본세율로 과세하고 있으나, 21년 6월 1일부터 1년 미만 보유한 경우 70%, 1년 이상 보유하더라도 60%를 과세한다. 따라서 단기보유주택(입주권)과 분양권에 대한 양도세 부담이 증가할 것이다.

[21년 6월 1일] 다주택자의 중과세율 인상

조정대상지역 주택을 양도할 때 중과대상 주택수에 따라 2주택인 경우 기본세율에 10%, 3주택인경우 20%를 추가 과세했다.

하지만 21년 6월 1일부터 2주택자의 경우 20%, 3주택자인 경우 30%로 당초보다 10%씩 추가 세율을 부과해 다주택자에 대한 과세를 강화한다.

세법은 계속 변화하고 개정된다. 부동산은 절세효과가 상당하므로 항상 관심을 갖고 준비하도록 하자.