[World Briefing] 해외 부동산 투자, 대세는 물류센터

[한국금융신문 김성욱 기자] 글로벌 부동산 시장이 움직이고 있다. 젊은 밀레니얼 세대가 부상하고 베이비부머 세대가 퇴조하면서 부동산에 대한 선호가 바뀌고 있는 데다 전자 상거래와 공유 비즈니스의 발전 등 혁신 기술이 사회에 파고들면서 부동산 시장에도 영향을 미치고 있기 때문이다.

그중 가장 눈에 띄는 트렌드는 물류창고 투자다. 특히 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후 전세계 물류창고는 물건이 없을 정도로 폭발적인 인기를 누리고 있다.

언택트 시대, 배달·배송 늘며 매력 부각

물류센터의 뜨거운 인기는 유통 시장 구조 변화에 기인한다. 전자상거래 시장이 커지며 유통 업체의 경쟁력으로 배송 시간을 얼마나 단축할 수 있느냐가 중요해졌다.

최근 하루 먹을 신선식품까지 온라인으로 주문하는 등 택배 수요가 다품종, 소량으로 진화하면서 물류 및 배송 서비스 경쟁력이 곧 유통의 품질로 이어지는 시대가 됐다.

이 때문에 유통 시장에선 물류창고를 얼마나 많이, 좋은 입지에 구축하느냐에 집중하고 있다.

삼성증권은 지난해 10월 미국계 운용사 AEW로부터 체코 프라하 공항 인근의 1,800억원대 아마존 물류센터 인수를 완료했다. 해당 물류센터는 체코 유일의 아마존 물류센터로 아마존이 2030년까지 장기 임대차 계약을 하고 사용 중이다.

삼성증권이 아마존 물류센터를 인수한 것은 이번이 네 번째로, 2016년 영국 레스터 물류센터(2,100억원)를 시작으로 해 2018년 독일 하노버(1,100억원), 지난해 9월 독일 뮌헨글라트바흐-라인달렌(2,600억원)에 있는 아마존 물류센터를 잇달아 인수한 바 있다.

미래에셋대우 미국(LA)법인도 2018년 말 약 900억원을 투자해 미국 애틀랜타에 있는 물류센터 지분을 단독 인수했다.

하나금융투자는 2016년 NH투자증권과 함께 폴란드 포즈난에 있는 아마존 물류센터를 1,000억원에 인수했고 2018년엔 이탈리아 토리노와 폴란드 슈체친 소재 물류센터를 각 1,200억원에 사들였다.

또 올해 6월에는 아마존 풀필멘트센터, 지멘스 디지털 인더스트리 생산 및 창고시설, 마테리온 유럽 본사 등 독일 거점물류 3곳을 대출 포함해 2,600억원에 매입했다.

이지스자산운용은 지난해 6월 스페인 바르셀로나와 프랑스 파리, 영국 브리스톨에 있는 아마존 물류센터 3곳을 인수했다. 인수 가격은 약 5,500억원이다.

그리고 이 같은 물류센터에 대한 투자 확대 기조는 당분간 더 이어질 것이란 전망이 우세하다.

금융투자업계 관계자는 “코로나19로 비대면 문화가 확대되면서 물류센터에 대한 수요가 폭발적으로 증가하고 있다”며 “부동산 시장에선 지금보다 2~3배 정도 물류센터 수요가 더 있을 것으로 보고 있다고 했다.

한국 대형 물류센터도 연평균 16.9% 늘어

전자상거래가 부동산 이용 형태를 바꾸고 있는 것도 주목된다. 주로 교외에 건설하는 대형 물류센터뿐만 아니라 도심과 도심 인근에 있으면서 소비자에게 물건을 전달하는 ‘라스트 마일 배송 기반 시설’에도 투자 기회가 늘어나고 있다.

금투업계 관계자는 “아마존은 당일 배송이기 때문에 다수의 물류센터를 확보할 수밖에 없다”면서 “미국이나 유럽은 물류 수요가 많은 반면 공급이 적어 물류센터가 새로운 투자처로 각광받고 있는 상황”이라고 말했다.

또한 “빌딩과 달리 렌트가 나가는지에 구애 받지 않아도 되는 것이 장점”이라면서 “매우 안정적인 투자처로 여겨진다”고 진단했다.

물류센터의 인기는 한국에서도 이어지고 있다. 2000년대 초반부터 주목 받기 시작한 이 분야는 꾸준히 성장하고 있다.

최근 1인 가구의 뚜렷한 증가세(연평균 성장률 5.6%)와 정보통신기술(ICT)의 발전으로 온라인 시장 거래가 급성장(연평균 성장률 25.9%)하고 있다.

특히 온라인 쇼핑 중 모바일 비율(62.8%)이 높아지면서 신선식품 거래 등 물류 거래 규모도 큰 폭으로 증가(연평균 성장률 29.6%)하는 추세다.

실제로 글로벌 IB(투자은행) 골드만삭스는 올해 상반기 SK그룹 지주회사 SK와 함께 국내 콜드체인(저온유통)이라 할 수 있는 초저온복합물류센터에 500억원을 투자했다.

콜드체인은 농산물 등 신선 식품을 원산지부터 최종 소비자까지 운송하는 과정에서 저온으로 신선도와 품질을 유지하는 시스템이다.

반면 잇따른 물류센터 개발 사업으로 전국 물류센터 면적이 빠르게 증가하고 있는 점은 향후 부동산 상품으로써 수익성에 영향을 미칠 수 있다는 지적도 있다.

또 국내 물류센터의 경우 지방자치단체(지자체) 인허가 등 규제 문제도 얽혀있는 만큼 무조건적인 확산은 쉽지 않을 것이란 평가도 나온다.

이 때문에 물류센터도 저온, 입지, 차량 동선 등 전문성에 따라 투자 수요가 차별화 될 수 있다는 분석이다.

국내 IB 관계자는 “최근 들어 물류센터의 공급이 늘고 일부 낡은 곳의 경우 수익성이 떨어질 수 있다는 우려도 나오고 있는 것이 사실”이라며 “또 인허가 문제도 중요한데, 물류센터뿐 아니라 최근 언택트 확산으로 주목 받고 있는 데이터센터 역시 한국전력의 승인을 받아야 하는 등 규제 문제를 해결해야 하는 숙제도 있다”고 지적했다.