[주간 부동산 이슈-6월 4주] 8월 분상제 등 고강도 부동산규제에 ‘밀어내기’ 분양 조짐

[한국금융신문 장호성 기자] [한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]

6.17 부동산대책 공표 1주일, 곳곳에서 성토의 목소리
고강도 부동산대책 여파로 오피스텔 등 비규제상품 반사이익 기대감

8월 분양가상한제 도입 전 ‘밀어내기 분양’ 러시...서울·대구·부산 등 등 인기지역 주목

‘한남3구역’ 차지한 현대건설, 상반기에만 도시정비 사업 실적 ‘3조 클럽’



◇ 6.17 부동산대책 공표 1주일, 곳곳에서 성토의 목소리
6.17 부동산대책이 발표된 지 1주일이 지난 가운데, 부동산 전문가들과 커뮤니티 등지에서는 이번 대책에 대해 땜질식·과잉규제라는 성토의 목소리가 나오고 있다.

6.17 부동산대책의 골자는 일부 지역을 제외한 경기와 인천 대부분의 지역을 조정대상지역으로 묶고, 규제지역 내 주담대 및 보금자리론 실거주 요건과 전세자금대출보증 제한 등을 강화하는 내용이다.

인구의 절반이 살고 있는 수도권 광역이 규제지역으로 묶이자, 투기 세력은 물론 실수요자들까지 선의의 피해를 입을 수 있다는 지적이 나온다. 각종 부동산 커뮤니티부터 청와대 국민청원 게시판에 이르기까지, 곳곳에서는 ‘하루아침에 부동산 투기꾼으로 몰렸다’, ‘땜질식 규제 때문에 실수요자들까지 피해를 보고 있다’, ‘규제가 너무 많아져서 이제 뭘 할 수 있는지조차 파악하기 어렵다’ 등 비판 여론이 들끓고 있다.

전문가들 역시 우려의 목소리를 내고 있다. 권대중 명지대 교수는 “부동산값의 상승의 원인은 공급이 부족하거나 수요가 많은 것인데, 6.17 대책은 이 두 가지를 동시에 억제하는 내용”이라며, “주택시장은 수요와 공급에 의해 이뤄져야 하는데, 이걸 둘 다 억제하는 것은 다소 과도하며 약발이 얼마나 갈지도 잘 모르겠다”고 말했다.

두성규 건산연 선임위원은 “현 정부 부동산 대책 발표 과정을 보면 매년 투기세력 범위를 확장시키고 있다”고 꼬집었다. 그는 정부가 부동산시장 자체를 이념대립의 수단으로 이용하고 있다고 지적하며, “이번 대책은 시작이 아니라 더 확장될 소지가 있어 위험하다”고 말했다.

특히 대책발표 이후 규제지역 지정을 피해간 경기 김포는 주간 아파트값 상승률이 1.88%로 전국 1위를 달렸다. 이는 지난주 상승폭(0.02%) 대비 94배 급등한 수치로, 시장이 우려하던 ‘풍선효과’가 강하게 나타난 모습이다.

키움증권 서영수 연구원은 그러나 "9.13 대책 이후 도입됐던 DSR 규제 강화, 원리금 분할 상환 확대 등은 이뤄지지 않았다"면서 "주택 레버리지 투자의 핵심인 신용대출, 전세보증금 역시 별도로 규제를 하지 않아 풍선 효과를 피하기 어려울 것"이라고 예상했다.



◇ 고강도 부동산대책 여파로 오피스텔 등 비규제상품 반사이익 기대감

정부의 고강도 대책이 아파트에 쏠려있다는 점에서, 틈새시장으로 각광받던 지식산업센터, 오피스텔, 생활형숙박시설 등은 이번 대책으로 몸값이 더 높아질 것이라는 전망도 나오고 있다.

이들은 상대적으로 대출이 자유롭고, 자금 출처 소명 의무도 없으며, 다주택자 제약을 피할 수 있어서다. 특히 최근에는 비규제 상품이 아파트 못지 않은 인기몰이를 이어가고 있는 만큼, 이번 대책을 계기로 관심은 더욱 커질 것이란 분석이다.

한 업계 관계자는 “현 부동산 시장에서 지식산업센터나 오피스텔 등의 상품은 틈새상품으로 주목 받으며 인기를 높여가고 있는 상황”이라며 “때문에 과거와 달리 가치와 긍정적 인식이 높아진 상태여서, 아파트 진입이 어려워진 수요자들과 유동자금이 더욱 집중될 가능성이 있다”라고 말했다.

실제 최근 부동산 시장에서 비규제 상품은 연일 고공행진을 이어가고 있다. 주거용 오피스텔은 아파트 대체 주거상품으로 주목 받으며, 분양단지 마다 수만 명의 청약자가 몰리고 있다. 대전 도안신도시에 분양한 주거용 오피스텔인 ‘힐스테이트 도안’은 9만여 명의 청약자를 모집하며 4일 만에 완판 됐으며, 인천 송도에서 분양한 ‘힐스테이트 송도 더스카이’ 오피스텔 역시 5만 7천여 건의 청약 접수를 기록하며 분양을 완료했다.

지식산업센터도 세제 혜택과 새로운 투자상품으로 각광 받으며 역대급 활기를 이어가고 있다. 실제 지식산업센터는 올해 1분기 역대 최고 승인 건수를 기록했고, 서울 송파구 문정동, 가산동에서는 완판 사례를 이어가고 있다.



◇ 8월 분양가상한제 도입 전 ‘밀어내기 분양’ 러시...서울·대구·부산 등 등 인기지역 주목

8월 분양가상한제 도입을 비롯해 고강도 부동산규제가 이어지는 상황에서, 건설사들은 규제를 피하기 위한 ‘밀어내기 분양’을 이어가는 모양새다. 특히 서울과 부산, 대구 등 인기지역에서 대단지들이 속속 분양을 앞두고 있어 예비 청약자들의 관심을 모으고 있다.

7월에 분양이 예정된 1천가구 이상의 대단지는 후분양이 검토되고 있는 둔촌주공 물량을 제외한 3만 2501가구로 집계됐다. 지역별로는 ▲ 대구 5개 단지 6334가구 ▲ 부산 2개 단지 5527가구 ▲ 서울 3개 단지 3774가구 ▲ 경북 2개 단지 2745가구 ▲ 전남 2개 단지 2594가구 ▲ 충북 1개 단지 2407가구 ▲ 광주 1개 단지 2240가구 ▲ 경기 2개 단지 2158가구 ▲ 충남 2개 단지 2107가구 ▲ 경남 1개 단지 1400가구 ▲ 강원 1개 단지 1215가구 등이다.

대단지 브랜드 아파트는 일반적으로 지역을 대표하는 랜드마크 아파트로 자리 잡을 가능성이 큰 데다 커뮤니티시설과 조경 등이 우수하다. 또 입주 후 관리시스템도 철저해 입주자 만족도가 높은 편이다. 또한 관리비도 저렴하고 시세 상승에도 유리해 웃돈을 기대할 수 있다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “연이은 강력한 부동산 규제 정책으로 시장 상황을 쉽게 예측하기 어려운 데다 상반기 수도권과 광역시를 중심으로 분양성적이 좋은 만큼 건설사들이 이달에 많은 물량을 공급하고 있다”라며” 특히 주요 인기지역인 서울과 대구, 부산 등에 대단지 물량이 공급예정돼 있어 실수요자 및 투자자들의 관심이 집중될 것으로 보인다”고 말했다.



◇ ‘한남3구역’ 차지한 현대건설, 상반기에만 도시정비 사업 실적 ‘3조 클럽’

현대건설은 지난 21일 단군 이래 최대 규모 재개발 사업으로 주목을 모았던 한남3구역 재개발 사업의 시공사로 선정됐다. 이로써 현대건설은 상반기 중에만 총 9개 현장에서 3조 2,764억 원의 뛰어난 수주 실적을 기록해 주택사업 강자로서의 입지를 굳히고 있다.

현대건설은 올해 앞서 신용산북측2구역 재개발사업(3,037억원), 부산 범천 1-1구역 재개발사업(4,160억원), 대전 대흥동 1구역 재개발사업(853억원)으로 이번 장위11-2구역(402억) 및 원주 원동나래구역(2,089억)까지 합쳐서 업계최초로 1조 541억 원의 수주고를 기록했다.

여기에 공사비만 2조 원에 달할 것으로 예상되는 한남3구역까지 품에 안으면서, 올해는 물론 향후 도시정비 및 주택사업 시장에서도 유리한 고지를 선점했다는 평이 나온다.

현대건설이 서울 지역 최대 재개발 사업을 수주하며 명성을 재확인한 점은 올해 하반기에 기다리고 있는 도시정비 및 주택 사업에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.

실제로 지난 21일 현대건설이 한남3구역 재개발 시공권을 따냈다는 소식이 전해지자, 이튿날 장이 열리자마자 현대건설의 주가가 무섭게 뛰는 현상이 나타나기도 했다.

GS건설과 대림산업이라는 쟁쟁한 경쟁자들 사이에서도 브랜드 파워와 시공 경쟁력을 인정받으면서, 대전과 부산 등 주요 재개발 이슈가 남아있는 지역에서도 현대건설의 위상이 오를 것이라는 전망이다.

채상욱 하나금융투자 연구원은 "2017년 반포주공 124주구 수주전 때와 마찬가지로 서울 핵심지 수주전 결과는 브랜드 인지도로 이어져 다른 지역 수주에도 영향을 준다는 측면에서 한남3구역 수주는 긍정적"이라며 "단일 사업장이 아닌 전방위 수주 확대의 기폭제가 될 것"이라고 말했다.

채 연구원은 "현대건설은 주택 자체사업지 확보와 도심권 알짜부지 매입 등 자본투자를 적극적으로 한다"며 "양호한 현금 흐름을 활용해 연내 추가적인 개발재원도 확보할 것으로 예상된다"고 전망했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com