[부동산 Q&A] 내 집 마련, 급매 vs 경매 무엇이 유리할까?

[김성욱 기자 ksu@fntimes.com] 지난해 강도 높은 부동산 규제와 금리 인상 등으로 부동산시장이 위축되면서 급매나 할인분양, 경매 등 시세보다 10~20% 이상 저렴한 매물이 많아지고 있다. 특히 내 집 마련을 위해서는 구입시기보다 주택구입자금 마련이 중요한 만큼 가격부담이 상대적으로 적은 급매·경매에 대한 관심도 높아지고 있는 상황. 그렇다면, 급매와 경매 중 어떤 방법이 내 집 마련을 위해 더 유효할까.



Q1: 지난해 전세가격을 올려 거주하고 있는데 올해 또 전세가격을 올릴 것으로 예상돼 내 집 마련을 고려하고 있습니다. 최근 공인중개업소를 돌아다니다 보니 시세보다 싼 아파트들이 급매물로 많이 나와 있던데, 급매로 나온 집을 살 때 주의할 점은 무엇인가요.
급매물이라고 하면 3가지 정도로 분류됩니다. 우선 부동산 소유자가 파산이나 부도위기에 처한 경우입니다. 압류를 비롯한 가압류, 가처분 등을 피해 부동산을 신속하게 처분하기 위한 수단으로 이용되고 있습니다.

계약 당시 권리관계에는 아무런 문제가 없더라도 중도금과 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 마치는 사이에 선순위 권리관계가 생길 수 있는데요. 이런 경우 매수인 입장에서는 중도금 없이 잔금으로 한번에 지불하는 것이 유리합니다. 또한 잔금을 지급할 때에는 선순위 권리관계(압류, 가압류 등) 이상유무를 해당 등기소에 반드시 확인해야 합니다.

다른 것은 외국으로의 이민 혹은 지방으로 이사하는 경우나 주택에 대한 양도소득세를 비과세 받기 위해 급하게 처분하는 경우입니다. 이 때는 법률적으로 위험하지도 않고 매수자에게는 시세보다 싸게 살수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다. 하지만 내 집 마련은 급매물일수록 서두르지 말고 여유를 가지고 매입에 나서야 합니다.

Q2: ‘경매는 급매보다 싸다’는 게 경매시장의 절대 명제라고 하던데, 그렇다면 경매로 집을 마련하는 게 더 유리한 것 아닌가요.

경매로 부동산을 취득하는 가장 큰 장점은 뭐니뭐니해도 싸다는 것이죠. 하지만 경매는 가격보다 매입시점이 중요합니다.
부동산 가격이 상승하거나 또는 안정기를 형성할 때는 유리하지만, 가격이 하락하는 시기에는 경매로 사는 것이 위험할 수 있습니다. 왜냐하면 경매진행 기간을 따져보면 빨라야 6개월에서 1년을 넘겨야 겨우 끝나기 때문입니다.

예를 들어 부동산 가격이 높을 때 법원 감정가격이 매겨지고, 그 뒤 계속 부동산 가격이 떨어지게 된다면 80%~90% 수준에서 매수한다 해도 현재의 시세와 비슷하게 매수할 수밖에 없습니다.

이런 경매기간의 특성을 감안하면 부동산시장이 숨을 죽이고 있는 침체기에는 경매를 피하는 것이 좋습니다.

Q3: 급매와 경매 모두 보통 시장의 매물보다는 저렴하게 살 수 있긴 하지만, 그만큼 위험하지 않을까요?
일반인들은 흔히 급매나 경매라고 하면 위험성이 크다고 생각하기 마련인데요. 사실 따져보면 일반 중개나 직거래로 부동산을 취득할 경우에도 이중계약 위험이라든지 임대인의 신분 위조 등 부동산 사기로부터 자유로울 수 없습니다.

그리고 실제로 경매가 소위 위험한 경우는 잘못된 권리분석을 했거나 부동산 시세 조사가 충분히 이루어지지 않아서 낙찰가를 높게 받은 경우 이외에는 거의 없죠. 다만, 급매의 경우 급하게 나온 물건이니만큼 하자가 있을 수 있다는 점을 고려하고 주의 깊게 살핀 후에 매수에 나서야 합니다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 2019년 1월호>'에 게재된 기사입니다.