노후 소득원의 제일은 역시 수익형 부동산

[한국금융신문 김민정 기자] 60세 이상 가구, 자산의 79% ‘부동산’에 편중

심화되는 고령화와 베이비붐 세대 은퇴 가속화, 사상 최저 수준 금리가 맞물린 최근 2~3년 동안 은퇴세대는 부동산 시장의 ‘큰손’으로 떠올랐다.

한국감정원 부동산연구원에 따르면, 전체 가구 중 투자 목적 부동산 보유 가구 비율은 2010년 9.1%에서 2014년 10.5%로 1.4%포인트 늘었다.
하지만 같은 기간 투자 목적으로 부동산을 가진 60~64세 가구주 비율은 10.4%에서 19.7%로 대폭 증가했다.

노년 가구 5집 중 1집꼴로 투자용 부동산을 갖고 있다는 의미다. 65세 이상에서도 이 비율은 8%에서 10.1%로 늘었다.

또 통계청이 발표한 2016년 가계금융·복지조사 결과를 보면, 우리나라 60대 이상 가계 총자산은 평균 79%가 부동산이다. 전체 연령대 부동산 비중보다 10%포인트 높다.

특히 최근 정부의 부동산시장의 규제 강화로 대출 및 분양권 거래가 제한되자 비교적 규제가 덜한 비 주택 시장으로 눈길을 돌리는 수요자들이 늘고 있는 추세다.

한국감정원에 따르면 올해 전국 상업업무용 거래건수는 9월 말 기준 총 28만 1,303건으로 집계됐다.
이는 2006년 조사 이래로 역대 최대 거래량으로, 업계에서는 빠른 기간 내 30만건 돌파도 가능할 것으로 내다보고 있다.

또, LH가 지난 10월 실시한 단지 내 상가 입찰 결과 역시 서울오류 29개, 시흥은계B-2블록 4개, 시흥은계 S-2블록 10개, 대구금호B-1블록 8개 등 51개의 상가가 모두 입찰 당일 완판된 것으로 알려졌다.

부동산 전문가는 “최근 베이비부머 세대들이 은퇴 이후 인생 2막을 열기 위해 수익형 부동산에 투자하는 경우가 많아지고 있다”며 “특히 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산은 알짜 물건을 매입할 경우 시장 수익률을 초과하는 안정적인 수익을 얻을 수 있어 높은 인기를 얻고 있다”고 전했다.

수익형 부동산, 보이는 수익률이 다가 아니다!
수익형 부동산에서 가장 중요한 것은 누가 뭐래도 수익률이다. 투자수익률은 1년치 수입을 투자금액으로 나눈 비율로, 얼마를 투자해 얼마를 벌 수 있느냐, 즉 투자수익률이 몇 %나 되느냐가 수익형 부동산에선 투자의 척도가 된다.

하지만 분양 회사가 말하는 수익률을 곧이곧대로 믿어선 안 된다. 예를 들어, A 오피스텔 한 채를 1억원을 주고 분양 받아 월 60만원에 임대한다면, 이 오피스텔의 연 수익률은 1년치 월세 수입(720만원)을 1억원으로 나눈 후 100을 곱한 7.2%다.

그런데 이 수익률은 세금 등을 감안하지 않고 단순 계산한 것으로, 대다수의 분양 회사들은 이 수익률로 광고하게 된다.

따라서 전문가들은 계약 전 반드시 사업지 인근 부동산중개업소를 찾아 적정 임대료를 설정하고, 공실률을 감안해 수익률을 따져보라고 조언한다.

사업지 주변 임대 상황이나 공실률 등은 지역 중개업소들이 가장 잘 알기 때문이다.

실제로 오피스텔이 몰려 있는 서울 문정동의 한 중개업소 관계자는 “분양 회사들이 월 임대료를 100만원까지 받을 수 있다고 한다면 그건 가끔 계약되는 가장 비싼 월세”라며 “회사가 100만원을 얘기한다면 평균 임대 시세는 80만~90만원 선이라고 봐야 한다”고 말했다.

때문에 수익형 부동산에 투자할 때는 수익률이 아닌 월세 총액에 초점을 맞추고 접근하는 것이 좋다.

기존의 투자 방법이 얼마를 투자해 얼마를 벌겠다는 식이었다면, 매달 얼마를 벌기 위해 얼마를 투자하겠다는 식이다.

가령 은퇴를 앞둔 중년층이 은퇴 후 생활비 등으로 매월 500만원 정도의 현금이 필요하다고 가정하면, 월세 100만원짜리 오피스텔 5~6채에 투자해야 한다는 것이다.

전문가들은 “특히 은퇴한 경우나 은퇴를 앞뒀다면 실제 투자수익률이 연 1~2%대라고 해도 매달 필요한 만큼의 현금이 나올 수 있도록 투자하는 게 현명한 방법”이라고 말했다.



오피스텔에 오피스·상가까지 소형 바람

최근에는 소형 아파트 시장의 인기를 타고 소형 수익형 부동산들의 인기가 높다. 정부의 잇단 규제 발표로 상대적으로 규제가 덜한 50억원 이하의 수익형 부동산이 주목받고 있는 것.

또 소형면적은 임차인을 구하기 쉬워 안정적인 수익을 올리기 훨씬 수월하다는 장점이 있다.

부동산114에 따르면 올 9월 기준 전국의 전용면적 33㎡ 미만 오피스텔 연간 평균임대수익률은 5.97%다.

반면 전용면적 198㎡ 이상은 3.83%로 나타나 소형 오피스텔의 임대수익률이 상대적으로 더 높았다. 전용면적 33㎡ 미만과 198㎡ 이상의 수익률은 2.14%나 차이가 났다.

소형 오피스텔이 면적이 작을수록 투자 대비 높은 수익률을 내는 ‘가성비 좋은 상품’으로 불릴만한 이유다.

오피스 시장에서는 섹션별로 분할해 분양하는 섹션 오피스가 눈길을 끈다. 섹션 오피스는 자금력이나 회사 규모에 따라 임차인이 입주하기 때문에 이에 맞는 선별적 투자가 가능하다는 점에서 최근 인기를 끈다.

대형건설사 관계자는 “보통 오피스를 분양하거나 시장에 매물로 내놓을 때는 한 층을 통째로 내놓거나 분할해봤자 두어 개로 쪼개는 것이 일반적”이라며 “하지만 최근에는 입주자의 상황을 고려해 다양한 형태로 나눠 분양하는 사례가 많다”고 설명했다.

섹션 오피스로 구성돼 필요에 따라 다양한 면적을 활용할 수 있는 장점을 갖춘 공덕 SK리더스뷰 오피스는 지난 8월 진행된 계약에서 하루 만에 완판됐다.

또 지난해 11월 공급된 섹션 오피스인 헤리움 써밋타워 역시 단기간에 완판하며 변화된 시장 상황을 대변했다.

이 밖에 상가 역시 소규모 자본을 앞세운 작은 점포가 곳곳에 활성화되면서 이들 수요를 흡수할 소형 면적의 상가가 투자자 사이에서 인기다.

한편 전문가들은 “수익형 부동산을 고르기 위해서는 물가상승률 및 은행대출 금리 이상의 수익을 얻을 수 있는 배후수요가 많은 지역, 단지를 우선적으로 고려해야 한다”며 “특히 역세권, 대학가, 산업단지 등 유동인구가 풍부한 곳은 물론 향후 인구가 급증하고 있는 곳 혹은 예상지역을 주의 깊게 살펴보라”고 조언했다.

김민정 기자 minj@fntimes.com