실수요 재편된 청약시장…서울 ‘래미안’·동탄 ‘e편한세상’ 흥행 이어져

지난 13일 개관한 '래미안 엘라비네' 견본주택 내부에 설치된 위치도./한국금융신문 조범형 기자

[한국금융신문 조범형 기자] 부동산 시장이 투자 중심에서 실수요 중심으로 재편되는 흐름 속에서, 서울과 수도권 주요 분양 단지들이 잇따라 높은 청약 경쟁률을 기록하며 시장 분위기 변화를 반영하고 있다. 금리 부담과 대출 규제, 세제 환경 변화로 투자 수요는 위축된 반면, 내 집 마련에 나선 무주택 실수요자들이 시장을 주도하는 양상이 뚜렷해지고 있다.

특히 입지와 브랜드 경쟁력을 갖춘 단지를 중심으로 수요가 집중되면서 청약 성적 격차가 벌어지는 ‘선별 청약’ 흐름이 강화되고 있다. 같은 지역 내에서도 상품성과 입지에 따라 경쟁률이 크게 갈리는 모습이다.

◇ 서울 분양시장 가늠자…실수요 중심 재편 신호탄

대표적으로 래미안 엘라비네는 1순위 청약에서 최고 228대 1의 경쟁률을 기록하며 서울 분양시장의 흐름을 보여주는 사례로 꼽힌다.

한국부동산원 청약홈에 따르면 이 단지는 1순위 해당지역 청약에서 137가구 모집에 3426명이 몰려 평균 25.01대 1의 경쟁률을 기록했다. 전용 59㎡B 타입은 5가구 모집에 1144명이 몰리며 228.80대 1로 최고 경쟁률을 나타냈다.

이어 44㎡ 타입이 140.14대 1, 84㎡A 타입 16.64대 1, 76㎡A 타입 15.71대 1 등 대부분 타입이 고르게 마감되며 수요 저변이 두텁게 형성된 것으로 나타났다.

한편, 래미안 엘라비네는 서울 강서구 방화동 608-97번지 일원 방화6재정비촉진구역 주택재건축을 통해 조성되는 단지다. 강서구 첫 래미안 브랜드 아파트로, 지하 3층~최고 16층, 10개 동, 전용면적 44~115㎡, 총 557가구 규모다. 당첨자 발표는 오는 25일이며, 정당계약은 다음 달 6일부터 8일까지 진행된다. 입주는 2028년 8월 예정이다.

◇ 소형 쏠림 뚜렷…직주근접·브랜드 영향

청약 결과에서는 실수요 중심 시장의 특징이 분명하게 드러났다. 전용 59㎡ 이하 중소형 타입에 청약이 집중된 반면, 115㎡ 등 대형 면적은 상대적으로 낮은 경쟁률을 보이며 온도차를 나타냈다.

이는 자금 부담이 커진 시장 환경 속에서 실거주 목적의 수요자들이 부담 가능한 가격대와 활용도가 높은 평형을 선택한 결과로 해석된다. 여기에 서울 강서구 방화동 일대의 직주근접 입지와 마곡지구와의 연계성, 브랜드 인지도 등이 복합적으로 작용했다는 분석이다.

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업계 관계자는 “최근 견본주택 방문객을 보면 투자 목적보다는 실제 거주를 고려한 상담 비중이 높다”며 “입지와 브랜드 경쟁력이 확보된 단지에는 여전히 대기 수요가 충분하다”고 말했다.

e편한세상 동탄역 어반원 투시도./사진제공=DL이앤씨

◇ 수도권도 ‘선별 청약’…동탄서도 안정적 경쟁률

이 같은 흐름은 수도권에서도 이어지고 있다. e편한세상 동탄역 어반원은 최고 20.90대 1, 평균 12.68대 1의 경쟁률을 기록하며 비교적 안정적인 흥행 성적을 거뒀다. 전용 59㎡OA 타입이 가장 높은 경쟁률을 기록했고, 59㎡OB와 34㎡ 타입이 뒤를 이었다. 전체적으로 1~2인 가구를 겨냥한 평면에 수요가 집중된 것이 특징이다.

이 단지는 경기 화성시 오산동 동탄2신도시 C14블록에 지하 4층~지상 46층, 3개 동, 아파트 610가구와 지하 3층~지상 26층, 1개 동, 주거형 오피스텔 240실 규모로 조성된다. 아파트(분양전환 공공임대주택)는 지난해 8월 일반공급에서 75.28대 1의 높은 경쟁률로 마감된 바 있다.

이번에 공급되는 주거형 오피스텔은 전용면적별로 34㎡OA 72실, 59㎡OA 120실, 59㎡OB 48실로 구성됐다. 당첨자 발표는 오는 20일이며, 계약은 22일부터 24일까지 사흘간 진행된다.

◇ 교통·생활 인프라 영향…1~2인 가구 수요 확대

청약 흥행의 배경으로는 동탄역 역세권 입지와 GTX-A 등 광역 교통망 개선 기대감이 꼽힌다. 여기에 대형 상업시설과 공원 등 생활 인프라가 밀집한 점도 실거주 선호도를 높인 요인으로 분석된다.

또한 비규제 지역 내 상품으로 재당첨 제한이나 실거주 의무 등 규제 부담이 상대적으로 적다는 점 역시 수요 유입에 일정 부분 영향을 미친 것으로 보인다. 다만 시장에서는 과거와 같은 투자 중심 접근보다는 실거주를 전제로 한 청약이 주를 이루고 있다는 평가가 나온다.

◇ “될 곳만 된다”…청약시장 양극화 심화

전문가들은 이 같은 흐름이 당분간 이어질 가능성이 높다고 보고 있다. 금리와 금융 규제 환경이 크게 완화되지 않는 한 투자 수요의 본격적인 회복은 제한적일 수밖에 없다는 이유에서다.

결국 청약시장은 입지와 브랜드, 상품성을 갖춘 단지를 중심으로 실수요가 몰리는 구조가 고착화될 가능성이 크다.

이에 따라 단지별 청약 성적 격차는 더욱 확대되고, ‘될 곳만 되는’ 양극화 현상도 심화될 것으로 전망된다.

조범형 한국금융신문 기자 chobh06@fntimes.com