청약 대박이 끝 아니다…공사비 뇌관에 시공사·조합 '가시밭길'

[한국금융신문 조범형 기자] 서울 신규 분양 단지에 수천 개의 청약통장이 몰리고 있지만 분양 흥행이 정비사업의 성공을 보장하는 것은 아니다.

정비사업은 분양 이후에도 공사비 상승과 사업비 조달 등 변수가 남아 있다. 갈등이 장기화하면 시공사는 원가 부담과 공사대금 회수 지연을, 조합은 금융비용과 추가 분담금 증가를 떠안을 수 있다.

◇ 수십대 1 청약에도…건설공사비 1년 새 5.5% 상승

한국부동산원 청약홈 등에 따르면 최근 서울에서 공급된 주요 단지는 두 자릿수 이상의 1순위 청약 경쟁률을 기록했다.
쌍용건설의 '쌍용 더 플래티넘 서대문'은 지난 25일 1순위 해당지역 청약에서 28가구 모집에 1112명이 신청해 평균 39.71대 1을 기록했다. 전용면적 59㎡A는 240.50대 1로 가장 높았다.

대우건설이 시공하는 '써밋 클라비온'도 83가구 모집에 5543건이 접수돼 평균 66.78대 1, 최고 183대 1을 기록했다. 앞서 포스코이앤씨의 '더샵 신길센트럴시티'에는 227가구 모집에 7233명이 몰려 평균 31.9대 1을 나타냈다.

이들 단지의 청약 성적과 별개로 정비사업에서는 공사비가 주요 변수로 남아 있다. 한국건설산업연구원에 따르면 2026년 6월 건설공사비지수는 138.22로 전년 동월 대비 5.5% 상승했다. 시멘트와 레미콘 가격은 보합세를 보였지만 자동조정 및 제어기기(9.54%), 산업용 가스(3.98%), 일반철근(11.8%) 등 주요 설비와 철강재 가격이 올랐다.

시공사 선정부터 실제 공사까지 상당한 시간이 걸리는 정비사업 특성상 계약 당시 책정한 금액과 실제 투입 비용 사이에 차이가 벌어질 수 있다. 증액 규모에 대한 이견이 좁혀지지 않으면 사업 일정에도 영향을 미친다.

◇ 둔촌주공·대조1구역 공사 중단…사업 지연 현실화

공사비와 사업비 문제가 실제 공사 중단으로 이어진 사례도 있다.

강동구 둔촌주공은 약 5600억원 규모의 공사비 증액 계약을 둘러싼 갈등으로 2022년 4월 공정률 약 52%에서 공사가 중단됐다. 시공사업단은 유치권을 행사했고 조합원 1인당 추가 부담이 약 1억8000만원으로 추산되기도 했다. 이후 서울시 중재 등을 거쳐 약 6개월 만에 공사를 재개했다.
은평구 대조1구역도 약 1800억원의 공사비 미지급과 조합 내홍이 겹치면서 2024년 1월 공사가 중단됐다가 약 5개월 만에 재개됐다.

◇ 569만원→1300만원…공사비 증액 놓고 곳곳서 갈등

서초구 신반포22차 재건축은 2017년 3.3㎡당 569만원 수준으로 공사계약을 체결했지만 자재비와 인건비 상승으로 증액 협상이 길어지면서 본공사 착공이 지연됐다. 시공사가 한때 3.3㎡당 1390만원을 제시한 가운데 양측은 한국부동산원의 공사비 검증 등을 거쳐 2024년 3.3㎡당 1300만원 수준으로 변경 계약을 체결했다.

성북구 장위4구역 재개발에서도 시공사가 원자재 가격과 물가 상승 등을 이유로 약 722억원의 추가 공사비를 요구하면서 조합과 갈등을 빚었다. 공사 중단 가능성이 제기되자 서울시와 성북구가 중재에 나섰고 한국부동산원 검증을 거쳐 증액 규모를 조율했다.

◇ 협상 장기화하면 금융비용 증가…조기 조정 관건

높은 청약 경쟁률이 이후 공사 과정의 불확실성까지 없애지는 못한다. 증액 협상이 길어지면 사업 일정이 밀리고 금융비용도 늘어날 수 있다.

한 재개발 조합 관계자는 "조합도 자재비와 인건비가 오른 상황에서 기존 계약금액을 그대로 유지하기 어렵다는 점은 알고 있다"며 "다만 공사비가 오르면 결국 조합원 분담금과 직결되는 만큼 시공사가 제시한 증액분을 그대로 받아들이기도 어렵다"고 말했다.

이어 "공사비 협상이 길어져 사업 일정이 늦어지면 금융비용도 늘어나기 때문에 조합 입장에서도 무조건 협상을 미루는 것이 유리한 것은 아니다"며 "객관적인 근거를 토대로 적정 공사비를 정하고 가능한 한 빨리 합의점을 찾는 것이 중요하다"고 덧붙였다.

공사비 분쟁을 줄이려면 계약 단계부터 물가 변동에 따른 공사비 조정 기준과 절차를 명확히 하고, 이견이 발생할 경우 한국부동산원의 공사비 검증이나 지자체 중재 등을 조기에 활용할 필요가 있다. 분양 이후에도 공사비와 사업비를 둘러싼 갈등을 최소화하고 예정된 사업 일정을 차질 없이 이어가는 것이 시공사와 조합 모두에게 중요한 과제로 꼽힌다.

조범형 한국금융신문 기자 chobh06@fntimes.com