삼성·대우건설, 2026 주택시장 전략 바뀌나…KB '정책이 최대 변수'

[한국금융신문 조범형 기자] 정부의 대출·세제 규제 강화가 시장에 본격 반영되면서 건설사들의 주택사업 전략에도 변화 압박이 커지고 있다. 지난 5일 KB경영연구소가 발간한 ‘2026 KB 부동산 보고서’는 올해 주택시장의 핵심 변수로 ‘정책’을 지목하며 규제와 공급 흐름 변화가 시장 전반에 영향을 미칠 것으로 전망했다. 업계에서는 이를 단순 집값 전망이 아니라 건설사들의 분양·재건축·공급 전략 변화 가능성과 연결해 해석하는 분위기다.

특히 서울 핵심 재건축 경쟁력을 보유한 삼성물산 건설부문과 지방 주택사업 비중이 상대적으로 큰 대우건설은 시장 흐름 변화에 따라 서로 다른 영향을 받을 수 있다는 관측이 나온다. 공급 감소와 월세화 심화가 이어질 것으로 예상되면서 건설사들의 사업 포트폴리오 변화 여부에도 관심이 쏠린다.

◇ 대출·세제 규제 강화 현실화…건설사 분양·공급 전략 재조정 압박

KB경영연구소는 보고서를 통해 올해 주택시장 방향성을 좌우할 최대 변수로 정부 정책을 꼽았다. 금리보다 대출 규제와 세제, 공급 정책 등이 시장 흐름에 미치는 영향력이 커졌다는 분석이다.
업계에서는 이 같은 흐름이 건설사들의 사업 전략에도 직접적인 영향을 줄 것으로 보고 있다. 과거처럼 공격적인 분양 확대보다는 사업성이 높은 지역 중심의 선별 수주 전략이 강화될 가능성이 거론된다. 분양가 규제와 금융 규제가 동시에 작용하는 상황에서 사업 속도 조절과 공급 시점 재조정 움직임도 나타날 수 있다는 전망이다.

◇ 삼성물산, 핵심지 재건축·정비사업 수혜 기대 지속

삼성물산 건설부문은 서울 핵심지 재건축·재개발 시장에서 상대적으로 유리한 위치에 있다는 평가를 받는다. KB 보고서 역시 노후 아파트 증가와 정비사업 확대 가능성을 주요 흐름 중 하나로 제시했다.

특히 공급 부족 우려 속에서 서울 핵심지 신축 선호 현상이 이어질 경우 브랜드 경쟁력과 시공 경험을 갖춘 대형 건설사 중심으로 정비사업 수주 경쟁력이 더욱 부각될 가능성이 있다는 분석이 나온다.

다만 재건축 규제 완화 여부와 공급 정책 변화 속도에 따라 사업 추진 환경이 달라질 수 있는 만큼 정책 불확실성은 여전히 변수로 꼽힌다.

◇ 대우건설, 비수도권 시장 회복 속도가 실적 좌우할 변수

대우건설은 지방 주택시장 회복 여부가 향후 실적 흐름에 중요한 변수로 작용할 것이란 분석이 나온다. KB 보고서는 비수도권 시장에 대해 수도권 대비 회복 속도가 제한적일 수 있다고 전망하면서도 지역별 차별화 가능성을 언급했다.

이에 따라 지방 미분양 부담과 지역별 수요 양극화가 이어질 경우 건설사들의 사업 전략도 보다 보수적으로 바뀔 가능성이 제기된다. 특히 지방 분양시장 회복 속도에 따라 신규 공급과 수익성 흐름이 달라질 수 있다는 관측이다.

◇ 공급 축소·월세화 심화 속 신축 아파트 선호 지속

KB 보고서는 중장기적으로 공급 감소와 월세화 흐름이 이어질 가능성에도 주목했다. 2023년부터 2025년까지 연평균 분양물량은 22만6000호로, 이전 10년 평균인 36만4000호 대비 크게 줄어든 것으로 나타났다.
전세보다 월세 비중이 확대되는 구조 변화 속에서 신축 아파트 선호 현상은 당분간 유지될 것이란 분석이다. 업계에서는 이 같은 흐름이 건설사 상품 전략에도 영향을 줄 것으로 보고 있다.

결국 이번 KB 보고서의 핵심은 단순 집값 방향성보다 정책 변화에 따라 건설사들의 사업 전략과 수익 구조 역시 달라질 수 있다는 점에 있다. 수도권 재건축 경쟁력이 강한 삼성물산과 지방 주택시장 영향도가 큰 대우건설은 향후 시장 흐름 변화에 따라 서로 다른 전략과 실적 방향성을 보일 가능성이 커졌다는 분석이다.

조범형 한국금융신문 기자 chobh06@fntimes.com