대출규제·세제 강화에도 서울 아파트 분양은 완판…대책보다 강한 '수요’의 힘

[한국금융신문 조범형 기자] 서울 아파트 분양시장이 각종 규제 강화 국면에서도 비교적 견조한 흐름을 이어가고 있다. 대출 규제와 세제 부담이 동시에 강화됐지만, 분양시장에서는 오히려 실수요자 중심의 경쟁이 더 치열해지는 모습이다. 정책 변수보다 공급 여건이 시장 흐름을 좌우하고 있다는 분석이 힘을 얻고 있다.

최근 서울에서 공급된 주요 분양 단지들은 청약 단계부터 빠르게 수요가 몰렸고, 상당수 단지가 단기간 내 계약을 마무리했다. 규제지역이라는 조건을 감안하면 이례적인 결과라는 평가다.

◇ 공급 부족이 만든 ‘심리적 조급함’…실수요자들, 규제보다 시장 논리에 반응

실제로 지난해 12월 강남구 역삼동에서 분양한 '역삼센트럴자이'는 고분양가 논란에도 불구하고 평균 487.09대 1의 세자릿 수 청약 경쟁률을 기록했으며, 올해 1월 서대문구 연희동에서 공급된 '드파인연희' 역시 평균 44.07대 1의 청약 경쟁률을 기록하며 높은 관심을 받았다. 분양가 수준이나 금융 환경보다도 ‘서울 신축을 확보할 수 있는 시점’ 자체가 실수요를 자극하고 있다는 분석이 나온다.
이 같은 흐름의 배경에는 구조적인 공급 부족이 자리하고 있다. 재건축·재개발 사업 지연과 인허가 물량 감소로 서울의 신규 아파트 공급은 수년째 제한적인 수준에 머물러 있다. 여기에 향후 입주 물량 감소까지 예고되면서, 실수요자 사이에서는 분양 시기를 놓칠 경우 주거 선택지가 크게 줄어들 수 있다는 인식이 확산되는 분위기다.

실제로 부동산R114 통계에 따르면, 올해 서울 아파트 공급 물량(임대 제외)은 1만8462가구로, 지난해 3만2445가구 대비 약 43% 감소했다. 이후에도 공급 축소 흐름은 이어질 전망으로, 2027년에는 1만775가구, 2028년 1만1561가구, 2029년에는 5872가구까지 줄어들 것으로 집계됐다. 중장기적으로 서울 내 신규 공급 여건이 빠르게 위축되고 있다는 점이 수치로 확인되는 대목이다.

시장에서는 이로 인한 ‘선점 수요’가 분양시장으로 집중되고 있다는 해석이 나온다. 투기 수요는 규제 강화로 상당 부분 걸러졌지만, 실거주 목적의 수요는 오히려 더 뚜렷해졌다. 전세 시장 불안과 구축 아파트 가격 부담, 신축 선호 현상이 맞물리며 분양이 가장 현실적인 대안으로 부각되고 있다는 설명이다.

◇ 투기수요는 줄었지만 실수요는 더 치열…“지금 안 사면 더 이상 못 사” 인식

이 때문에 현재 서울 분양시장은 가격 상승 기대보다는 ‘확보의 문제’에 가깝다는 평가가 많다. 규제 완화나 시장 변화를 기다리기보다, 현재 공급되는 물량 중 입지와 상품성이 검증된 단지를 중심으로 수요가 빠르게 움직이고 있다는 것이다.

업계는 이러한 흐름이 단기적인 시장 반응이 아니라, 공급 제약이 누적되면서 나타난 구조적 현상으로 보고 있다. 특히 서울의 신규 주택 공급이 중장기적으로 제한될 가능성이 높은 만큼, 실수요자 중심의 분양시장 강세는 당분간 이어질 것이라는 전망이 나온다.

한 업계 관계자는 “서울은 규제 여부와 관계없이 신축 공급이 제한적인 구조가 이어지고 있다”며 “실수요자 입장에서는 분양을 통해 주거를 확보할 수 있는 기회가 점점 줄어들고 있다는 점을 감안할 필요가 있다”고 말했다. 이러한 가운데, 최근 서울에서 분양을 앞둔 단지들이 있어 시장과 수요자들의 관심이 집중되고 있다.

GS건설·SK에코플랜트는 3월, 서울 동작구 노량진동 일원에서 ‘라클라체자이드파인’을 분양할 예정이다. 이 단지는 지하 4층~지상 28층, 14개 동, 전용면적 59~106㎡(일반 분양), 총 1499가구(일반 분양 369가구) 규모다. ‘라클라체자이드파인’은 전체 약 9000가구 규모로 조성되는 노량진 뉴타운에서 처음으로 공급되는 분양 단지로, 우수한 입지환경이 강점으로 꼽힌다. 도보권에 1·9호선 노량진역을 비롯해 7호선 장승배기역이 있고 인근에 영화초·숭의여중·숭의여고·성남고·영등포고 등 초·중·고교가 고르게 밀집해 있다.

삼성물산은 2월, 서울 강서구 방화동 일원에서 ‘래미안 엘라비네’를 분양할 예정이다. 방화6구역 주택재건축 정비사업을 통해 공급되는 이 단지는 지하 3층~지상 최고 16층, 10개 동, 전용면적 44~115㎡(일반 분양), 총 557가구(일반 분양 272가구) 규모다. 단지는 9호선 신방화역·공항시장역과 5호선 송정역이 도보권에 위치한 트리플 역세권 입지를 갖췄다. 인근에는 송정초·공항중·마곡중·방화중·공항고·서울백영고 등이 위치해 도보 통학이 가능하며, 신방화역·발산역 일대 학원가도 이용할 수 있다.

DL이앤씨는 2월, 서울 서초구 서초동 일원에서 ‘아크로 드 서초’를 분양할 예정이다. 서초신동아 1·2차 아파트를 재건축해 조성되는 이 단지는 지하 4층~지상 39층, 16개 동, 전용면적 59㎡(일반 분양), 총 1161가구(일반 분양 56가구) 규모다. 2호선과 신분당선 환승역인 강남역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 단지다.

롯데건설은 3월, 서울 용산구 이촌동 일원에서 ‘이촌 르엘’을 분양할 예정이다. 이촌 현대아파트를 리모델링해 조성되는 이 단지는 지하 3층∼지상 최고 27층, 9개 동, 전용면적 100~122㎡(일반 분양), 총 750가구(일반 분양 88가구) 규모다. 경의중앙선·4호선이 지나는 이촌역을 걸어서 이용할 수 있고, 이촌한강공원 등 녹지와 국립중앙박물관, 국립한글박물관 등 문화시설도 인근에 갖춰져 있다. 신용산초··용강중·중경고 등의 학군도 도보 거리에 위치해 있다.

조범형 한국금융신문 기자 chobh06@fntimes.com