서울까지 덮친 빌라 역전세난에 모아타운도 '암운'

[한국금융신문 장호성 기자] 오세훈닫기오세훈기사 모아보기 서울시장의 역점사업 가운데 하나인 ‘모아타운’이 전국은 물론 서울까지 덮치고 있는 빌라 역전세난으로 인한 암초를 만났다.

모아타운이란 서울시에서 진행되는 소규모 주택정비 관리사업을 의미한다. 재개발이 어려운 다세대·다가구 밀집지역을 정비하기 위해 오세훈 시장이 제시한 도시정비 방안으로, 통합 재개발이 힘든 공간을 쪼개서 사업을 진행하는 방식으로 이뤄진다.

현재 강북구 번동·중랑구 면목동 등은 주민들의 동의를 얻으며 모아타운 사업이 순항하고 있지만, 문제는 주민간 의견이 갈리는 다른 지역들이다. 노후 빌라 비중이 높은 강서구 화곡본동이나 서대문구 남가좌동 등 지역의 경우 존치구역 발생 우려가 있어 당초 모아타운 유치도 쉽지 않을 것이라는 관측이 많았다.
설상가상으로 지난해부터 본격화된 집값 하락으로 역전세난 우려가 심해졌고, 특히 빌라의 경우 서울조차 전세가율이 80%에 육박하는 등 깡통전세 위기에 직면하고 있는 것으로 나타났다. 올해 3월 기준 연립과 다세대의 전세가율은 79.3%로 집계됐으며, 강북구와 강서구 전세가율은 각각 85.4%, 85.1%, 관악구와 금천구, 송파구가 82%를 기록하는 등 위험수준인 것으로 조사됐다.

‘전세가율’이란 주택매매가격에 대비한 전세가격의 비율을 말한다. 실거래가를 토대로 한 전세가율이 80%를 넘으면 전셋값이 매매가격에 육박해 집주인이 집을 팔아도 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 '깡통전세'의 위험이 커진다.

강서구에서 전세로 거주 중인 한 직장인 A씨는 “지금 살고 있는 집의 계약기간이 9월이면 끝나 이사를 해야 하는데 집주인이 하루가 멀다 하고 연락을 해서 보증금 돌려주는 걸로 아쉬운 소리를 한다”며, “집을 아무리 내놓아도 새로운 세입자가 없다며 뒤숭숭한 얘기를 하면서 밑밥을 까는 것이 영 불안하다”고 털어놨다.

화곡본동 한 공인중개업소 관계자 역시 “정부가 규제를 풀면서 일단 매물들이 나오고는 있지만 거래까지 성사되는 경우는 거의 드물다”며, “전세사기 사태 이후로 빌라 매물은 아예 쳐다보는 사람도 없고, 집주인들도 내놓지 않고 있다”고 말했다.

이 관계자는 “화곡동은 비행기가 지나가기 때문에 고층 아파트는 짓지도 못하는 상황이라 (모아타운과 관련해서도) 지역별 편차가 아주 커서 상황이 어려울 것”이라고 귀띔했다.
부동산 한 전문가는 “개발이 어려운 지역을 세분화해서 속도와 효율을 높인다는 아이디어 자체는 좋지만, 그렇게 세분화된 만큼 개발로 얻는 지역별 이익과 이해관계도 더욱 복잡해질 수밖에 없다는 맹점이 있다”며, “이를테면 역세권에 가까운 지역들은 굳이 모아타운을 지정받고 싶지 않아하고, 역에서 먼 지역들은 모아타운을 선호하는 식으로 주민간 의견도 나뉘는 식”이라고 설명했다.

고금리와 원자재값 상승 등으로 공사비가 급등한 점 역시 사업 추진에 장애물로 작용할 수 있다. 대한건설협회에 따르면 올해 1분기 건설 필수자재인 시멘트·철근 가격은 3년 전인 2020년 1분기 대비 각각 54.6%, 63.4% 상승했다.

이 같이 상승한 공사비 조달을 위한 대출 금리도 불안정하다. 미 연준이 연일 기준금리 인상을 가져가는 상황에서 한국은행은 3.50%대 금리를 유지하고 있기는 하나, 3%대 기준금리도 2020~2021년 사이 0%대 금리와 비교하면 높은 수준이다.

건설업계 사정에 밝은 한 관계자는 “주택사업의 마진 자체가 예전처럼 쉽게 나지 않고, 조합들의 눈높이도 높아졌다. 게다가 연이은 공사현장 사고 이슈 때문에 현장감리도 훨씬 빡빡해진 추세”라며, “어느 정도 규모가 있는 건설사들은 비주택사업에 좀 더 치중하고 있어 1군 브랜드들의 관련사업 진출을 점치기 힘든 상태”라고 말했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com