용산정비창·둔촌주공…잠잠해지던 서울 부동산에 새 파란? [주간 부동산 이슈-7월 4주]

[한국금융신문 장호성 기자]
[한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]
둔촌주공 공사재개 총회 개최 합의, 10월 총회-11월 공사재개 수순

멈췄던 용산정비창 개발 본격화, 복합업무지구로 재탄생한다

3억 이하 지방주택, 종부세·양도세 주택수 제외...조세형평성 제고

국토부-법무부, 임대차법 개선 위한 TF 결성, 임대차2법 폐지 수순?


◇ 둔촌주공 공사재개 총회 개최 합의, 10월 총회-11월 공사재개 수순

100일이 넘는 시간 동안 공사 중단이라는 초유의 파행을 겪고 있던 둔촌주공 재건축사업(단지명 올림픽파크 포레온)의 공사 재개 및 사업 정상화 물꼬가 트였다.

29일 강동구청 등에 따르면 전날 둔촌주공 조합과 정상위, 시공사업단 등은 강동구청 주재로 열린 4자 대면을 통해 '둔촌주공 사업정상화를 위한 합의안'을 도출했다.

합의안 주요 내용은 ▲조합 집행부는 이사회를 개최해 조합 임원과 정상위 구성원이 포함된 5인 이내를 '사업정상화위원회'로 위촉하고 공사재개 협의 등 업무를 위원회에 위임 ▲조합 직무대행자는 위원회에 협조해 총회 개최 준비와 공사재개 업무에 임할 것 ▲조합 직무대행자는 강동구청에 집행부 선출을 위한 선거관리위원회 구성을 요청하고 시공사업단은 위원회의 공사재개 관련 협의에 적극 협조 등이다.
정상위는 “합의일정에 따라 달라지겠으나 총회는 9월말~10월 중순으로 계획하고 있으며, 총회 후 몇 가지 준비를 거쳐 공사가 재개되게 된다”고 밝혔다. 이 경우 이르면 11월 안에 멈췄던 공사가 재개될 수 있을 것으로 업계는 전망하고 있다.

아울러 정상위는 “그간 시공사업단 및 ㈜리츠인홀딩스와 공식, 비공식 접촉을 가지며 상가 문제를 포함한 공사재개 합의 문제를 논의하였고 오늘 합의된 ‘사업정상화위원회’를 통해 세부적인 조정과정을 거친 후 빠르게 합의서를 완성할 것”이라고 약속했다.

둔촌주공 재건축사업은 단군 이래 최대규모 재건축으로도 불리는 사업지로, 예정 공급 가구 수만 1만 2032가구 규모인 ‘미니 신도시’급 단지다. 일반공급 물량을 따져봐도 4786가구 규모로 최근 서울에서 공급되는 단지 중 가장 큰 규모다.



◇ 멈췄던 용산정비창 개발 본격화, 복합업무지구로 재탄생한다

각종 개발호재로 수요층은 물론 투자자들의 관심이 집중되고 있는 용산 정비창 부지의 개발이 본격화된다.

지난 정부에서 1만호 규모로 제시됐던 부지 내 주택공급 규모는 6천호 규모로 줄어드는 대신, 주변 부지와의 연계를 통해 전체적인 공급 규모는 늘리는 동시에 다양한 생활인프라를 갖춘 ‘미래도시’로 조성한다는 청사진이다.

오세훈닫기오세훈기사 모아보기 서울시장은 26일 기자설명회를 통해 ‘용산정비창’ 일대 약 50만㎡에 대한 개발 청사진 ‘용산국제업무지구 개발구상’을 발표했다. 용산정비창에 미래도시 키워드를 담아 글로벌 도시경쟁력과 기술혁신을 선도하는 미래 신(新) 중심지로서의 국제업무지구를 만들겠다고 밝혔다.

‘용산국제업무지구 개발구상’은 향후 국제업무지구로 개발될 용산정비창 일대에 대한 개발 가이드라인을 인허가권자인 서울시가 제시한 것으로, 이번 발표를 시작으로 용산정비창 개발이 본격화될 예정이다.

서울시의 구상에 따르면 용산정비창 일대는 초고층 마천루 사이에 드넓은 공원과 녹지가 펼쳐지고, 글로벌 하이테크 기업이 앞다투어 입주하고 싶어하는 아시아의 실리콘밸리로 거듭날 예정이다.

이를 위해 시는 서울시 최초의 ‘입지규제최소구역’을 지정해서 법적 상한 용적률 1500%를 뛰어넘는 초고층 건물이 들어서도록 할 계획이다. 전체 부지의 70% 이상을 업무‧상업 등 비주거 용도로 채우며, 고밀개발에 따른 부영향을 해소하고 공공성을 확보하기 위해 전체 부지 대비 기반시설율(도로‧공원‧학교 등)은 40% 수준으로 정했다.

‘입지규제최소구역’은 주거‧상업‧업무 등 다양한 기능이 복합된 지역으로 개발하기 위해 용도지역 등에 따른 입지규제를 적용받지 않고 건축물의 허용용도, 용적률, 건폐율, 높이를 별도로 정하는 규제특례다. 용산국제업무지구와 유사한 뉴욕 허드슨야드의 경우 최대 3300%까지 허용하고 있으며, 평균용적률은 1800% 이상이다.



◇ 3억 이하 지방주택, 종부세·양도세 주택수 제외...조세형평성 제고

정부가 공시가 3억원 이하의 지방주택은 양도소득세와 종합부동산세 산정 시 주택 수에 반영하지 않겠다는 세제개편안을 발표하면서, 소멸 직전에 처했던 지방 도시 부활의 초석이 놓였다는 반응이 나오고 있다.

25일 기획재정부는 이 같은 내용이 담긴 지방 저가주택 과세 개편 방안을 이번 2022년 세제개편안에 담은 것으로 전해졌다.

정부는 내년을 기해 농어촌주택·고향주택에 대한 양도소득세 과세특례를 적용하는 주택의 기준가격을 공시가 2억원(한옥 4억원) 이하에서 공시가 3억원(한옥 4억원) 이하로 상향 조정했다. 농어촌·고향주택에 대한 양도세 주택 수 제외 특례 요건을 완화해주는 것이다.

이번 세제안에 포함된 ‘농어촌주택·고향주택 양도세 과세특례’는 수도권이나 조정대상지역을 제외한 지방주택을 3년 이상 보유할 경우 이 주택을 취득하기 전부터 보유해왔던 일반주택을 양도할 때 농어촌주택·고향주택을 주택 수에서 빼주는 제도다. 대부분의 광역시와 특별자치시 등 인프라가 충분히 갖춰져 있는 것으로 판단된 지역은 제외된 점이 특징이다.

이번 개편안은 소멸 직전에 놓였던 지방 도시의 활성화와 더불어, 다소 천편일률적으로 부과되는 면이 있던 종부세 주택 수에 대한 합리화 초석을 놓았다는 점에서 의의를 지니는 것으로 풀이되고 있다.

부동산 한 전문가는 “지방 부동산은 수도권이나 인기 지역에 비하면 수요가 거의 무너져있다고 봐도 과언이 아니다”라며, “이번 개편안은 주말마다 여가를 즐기러 지방에 내려간다던가, 은퇴 후 귀농 등을 준비하는 수요 등의 진입장벽을 낮출 수 있어 긍정적 효과가 기대된다”고 말했다.



◇ 국토부-법무부, 임대차법 개선 위한 TF 결성, 임대차2법 폐지 수순?

정부가 계약갱신청구권, 전월세 상한제 등으로 대표되는 임대차법의 전면적인 제도개선에 착수했다.

국토교통부와 법무부는 지난 27일 주택 임대차 제도 개선을 위한 태스크포스(TF)를 결성하고 첫 회의를 열었다고 밝혔다.

계약갱신요구권, 전월세상한제 등 임대차 2법이 규정된 ｢주택임대차보호법｣을 공동 소관하고 있는 양 부처는 국토교통부 주택정책관과 법무부 법무심의관을 공동 팀장으로 하는‘주택임대차 제도개선 TF’를 구성하여, 주택임대차 제도개선 방안 마련을 위해 긴밀히 협력해 나가기로 했다.

TF에는 양 부처 외에 경제·법률 전문가도 참여할 계획이며, 매월 1회 정기회의를 통해 임대차 시장 동향을 공유하고 임대차 2법의 효과와 문제점 분석을 토대로 합리적인 주택임대차 제도개선안을 마련할 계획이다.

김영한 국토부 주택정책관은 "근본적인 임대차 시장의 안정을 위해서는 임대차 제도개선이 필수적"이라며 "다양한 대안을 면밀히 검토해 시장기능을 정상화할 수 있는 개선안을 마련해 나가겠다"고 말했다.

시장은 대체로 일단 환영의 뜻을 나타내고 있다.

당초 세입자의 권리 보호와 전월세시장 안정이라는 취지로 마련된 임대차3법은 역으로 임대인들의 위기감을 초래하며 전월세시장을 위축시키는 결과를 낳았다. 이른바 ‘전세의 월세화’가 가속화되며 임대차거래의 대부분이 월세로 전환되고, 임대차법 시행 1년 만에 서울 전세 평균가격이 1.4억 넘게 뛰었다는 결과도 나왔다.

시장은 대체로 일단 환영의 뜻을 나타내고 있다.

당초 세입자의 권리 보호와 전월세시장 안정이라는 취지로 마련된 임대차3법은 역으로 임대인들의 위기감을 초래하며 전월세시장을 위축시키는 결과를 낳았다. 이른바 ‘전세의 월세화’가 가속화되며 임대차거래의 대부분이 월세로 전환되고, 임대차법 시행 1년 만에 서울 전세 평균가격이 1.4억 넘게 뛰었다는 결과도 나왔다.

다만 당장 임대차법을 본격적으로 손질하기에는 ‘여소야대’ 정국이 부담이 될 것이라는 관측이 많다. 시행령이 아닌 법 통과 사안이라 야당의 협조 없이는 논의 자체가 불가능한 분야기 때문이다.

부동산 한 관계자는 “임대차법은 당초 목표였던 세입자 보호라는 측면에서도 그 목적을 다하지 못했고, 오히려 임대인과 임차인의 편 가르기, 임차인에 대한 조세부담 전가 등의 부작용만 부추긴 측면이 없지 않다”면서도, “야당 입장에서는 자신들이 내놓았던 정책을 손바닥 뒤집듯 바꿀 수는 없으니 상당히 격한 논의가 오고 갈 것으로 보인다”고 진단했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com